近期，作为深圳新房供应大区的龙华再次迎来新盘入市。

与其他新盘入市的新盘稍显不同的是，这个新盘的建设可谓见证着龙华区的崛起，开发跨度长达30年。

这个姗姗来迟的新盘，便是：“中洲迎玺花园”。

30年漫长纷争
中洲终独吞龙华靓地

中洲迎玺花园位于龙华区龙华大道与民丰路交汇处，毗邻深圳北站，地理位置不可谓优越。

项目由两部分组成，分为一、二期开发，总用地面积7.73万㎡，总建筑面积50.7万㎡，计容建筑面积33万㎡。

早在中洲迎玺未获批预售前，项目一直被称为“黄金台项目”。

乐居摄于2023年10月

对于黄金台项目，无论是业内人士还是龙华居民的印象大抵是“漫长的纠纷”，事实也的确如此。

前面也提到，中洲迎玺的开发跨度长达30年，彼时龙华区还隶属于深圳市宝安区。

据公开资料显示，1993年底，深圳市宝东地产开发有限公司（下称宝东公司）以总价7433万元获得龙华镇（当时龙华尚未成立行政区）黄金台山庄项目用地，占地面积28万㎡，用途为商住用地，使用期限50年。

按照拿地前签署的协议，深圳市华电房地产有限公司（下称华电公司）、深圳市宝安龙华经济发展有限公司（下称龙华公司）与宝东公司将分别拥有黄金台项目65%、25%、10%权益。

进入2001年，股东结构开始发生变化，华电公司以总价1200万元收购了龙华公司所持黄金台项目25%权益。

同年，中洲控股（原为深长城，2014年更名为中洲控股）出资2.58亿元收购华电公司，借此获得了黄金台项目90%权益。

中洲控股并不满足于拥有黄金台项目90%权益，入主后便以宝东公司“未对项目实际投入”为由提起诉讼，请求法院判令后者不再享有项目权益。

不过，法院一直未支持中洲控股的主张，诉讼也持续了20余年。

股东之间的诉讼纠纷，叠加地块所处区域规划调整，导致黄金台项目无法正常推进，项目在2013年被深圳规土委认定为“闲置土地”。

区域规划主要发生于2009年，因深圳市政府建设深圳北站，黄金台项目被征用了17万㎡土地面积，剩余占地仅有11.04万㎡。

至2014年2月，中洲控股宣布，黄金台项目纳入深圳2014年土地整备计划，将按等价值原则在周边调整留用项目用地。

最终在2020年4月，已更名的中洲控股、宝东公司与深圳市规划和自然资源龙华管理局签订征地补偿协议。中洲和宝东公司获得留用地占地9万㎡，总建筑面积约45万㎡，其中商业办公占12.8万㎡，居住用地占32.14万㎡，终于确定现今中洲迎玺项目的最终规模。

中洲控股在2019年年报中提及，黄金台项目预计2020年11月开工，并于2022年5月竣工，预计总投资额61.43亿元。

然而，2年过去，黄金台项目依旧毫无动静。

在投资者问答平台上，中洲被多次追问开竣工计划调整的原因。

最终在2022年9月，黄金台项目正式开工，对外案名为“中洲迎玺花园”，预计2026年1月竣工，总投资额则提高至62.13亿元。

据媒体爆料，除外部环境，黄金台项目开工时间推迟至2022年9月，或许与中洲控股欲以谋求黄金台地块100%权益有关。

2023年1月18日，即项目开工后3个月，宝东公司将黄金台项目公司10%权益转予中洲地产，至此中洲获得地块的100%控制权。

有投资者曾询问从宝东公司获取黄金台项目10%权益所涉及代价，但中洲方面并未回应。

不过业内人士均认为，数次权益争夺背后，是黄金台项目蕴含的巨大价值。

激进房价造就库存大区
北站超核片区竞争激烈

了解龙华区的都知道，自龙华建区以来，其城市面貌可谓是日新月异，得益于福田“后花园”之名，成为吸引市区人口的最佳居住地，伴随着房价也是水涨船高。

尤其2011年深圳北站开通营运以来，围绕着深圳北站外围的土地被颁予“宇宙中心”之名，价格一路走高，地王频出。

摄于2023年10月

回顾龙华房价渐进史，新房均价从2011年的“1”字头涨至2017年4月份的5.5万元/㎡，6年涨幅超过5倍。其中，2016年深圳北站商务区的新盘便已突破9万/㎡。

2019年，金茂府的开盘让整个龙华豪宅有了新高点，龙华破十万的时代开启。

摄于2023年10月

不过多年房价激进上涨的背后，是无法忽视的库存积压。据房信平台数据显示，2023年11月，龙华区月末可售住宅套数10260套，去化周期22.6个月，高于全市平均水平。

巨量住宅供应下的龙华，迎来了内卷时代。

前文提到，中洲迎玺花园毗邻深圳北站，地理位置不可谓优越，另外龙华区去年提出北站超核中心的规划，一时间也令业内人士纷纷认为，未来几年龙华将重新将发展重心瞄向深圳北站片区。

然而深圳北站周边的新盘林立，中洲迎玺花园不得不面临剧烈竞争。

据了解，中洲迎玺花园周边有多个新盘在售，其中中海珑悦理、超核紫云府、保利招商龙誉花园三个在售新盘更是环伺在中洲迎玺周围。

稍远一点的便是地铁5号线北面的金亨利二期、众福红山印、鸿荣源博誉府等在售新盘。

值得一提的是，深圳北站的新盘几乎就在龙华超核中心规划出炉的短短一年内如雨后春笋般入市。不过，除了超核中心润府销售成绩亮眼，北站片区其他项目的去化并不如预期。

通过盘点目前北站片区在售的新盘可见，超核中心润府的毛坯且均价7.24万/㎡，对比其他项目并不具备性价比，部分项目甚至带精装修且折后低于超核中心润府，却仍旧难以去化。

由此可见，在龙华的巨量供应以及市场下行的背景下，龙华超核中心似乎也很难挽救北站的新盘去化难的局面。

而中洲迎玺作为首次入市，推出642套住宅，72491元/㎡的备案均价，是否能在高度内卷的龙华楼市甚至是北站片区楼市脱颖而出？

不过在业内人士看来，中洲迎玺必须得脱颖而出，毕竟中洲迎玺能顺利开盘，一路走来并不容易！

以权益换资金
“黄金台”成中洲奋力一搏

对比需要大量资金通过招拍挂获取土地来源，中洲获得黄金台项目土地的成本并不高。

要知道，与中洲迎玺花园仅一路之隔的华润紫云府，于去年11月份由华润竞得，土地面积仅8720.51㎡，然而最终成交价却高达15.8亿，计容建面单价33076元/㎡，并且毛坯限价7.24万/㎡，且还需配建安居房，可想而知利润并不多。

当然，前文也提到，中洲控股从宝东公司获取黄金台项目10%权益所涉及的成本并不得而知，另外，过去两年相当一部分房企都面临流动性紧缺的问题，哪怕是中洲也无法避免。

市场分析意见认为，黄金台项目所需投入的资金对中洲控股而言仍构成挑战。

正是这种情况下，2023年6月26日，中洲控股公告披露，公司及全资子公司中洲地产与信达资本、中国信达深圳分公司合作设立“广西信中投资合伙企业（有限合伙）”（下称广西信中），总规模60.41亿元。

据悉，中国信达深圳分公司现金出资42亿元，作为合伙企业的优先级LP；随后合伙企业将这42亿元以借款方式输送给中洲地产。

为此，中洲控股提供连带责任担保，并以中洲地产90%股权提供质押担保。也就是说，通过该设立合伙企业以及提供担保的方式，广西信中已拥有中洲地产100%股权，以及黄金台项目公司100%股权。

得益于信达资本的加入，中洲迎玺花园的建设迎来一路绿灯，并在11月底首批642套房源顺利获批预售，备案均价7.24万/㎡。

拥有大社区且带装修的中洲迎玺，本属于北站片区优势较大的新盘，不过中洲迎玺却早早开启三级联动，据中介朋友圈显示，中洲迎玺折后均价仅6.3万/㎡，大户型最低价格甚至低至6.01万/㎡。

从中洲迎玺目前已获批的建设工程规划许可证中了解到，目前中洲迎玺一二期将建设住宅16万㎡（1395套），若按6.3万/㎡计算，总货值将近100亿元，另外还有三期的住宅以及可售商业部分，可想而知中洲迎玺拥有巨大的利润空间。

摄于2023年10月

据了解，截至2022年底，中洲控股旗下房地产项目预计总投资额539.39亿元；其中黄金台项目是唯一新开工项目，该项目投资额占比约11.52%，去年项目仅新增投资1.43亿元，累计投资4.68亿元。

从中洲控股资本结构看，截至去年底该公司资产负债率77.61%，有息债务/全部投入资本为61.75%；一年内到期的非流动负债为36.77亿元，无短期借款，期末现金及现金等价物却仅有9.03亿元，难以覆盖即期债务。

不难想象，中洲迎玺对于未来中洲控股重振之路的重要性，不过其作为北站片区少有的大社区项目，折后6万 /㎡的价格被业内人士纷纷称其为龙华新晋“卷王”。

而中洲迎玺“卷王”背后究竟是“高性价比”还是资本背后的博弈，你觉得呢？