文/乐居财经 严明会

一夜暴富在上个世纪的现实程度，比现在要高得多。

上世纪90年代，温州人黄伟辞去了中学老师的铁饭碗，去卖眼镜。要知道眼镜这种商品的利润是非常高的。

当然，眼镜的利润再高，积累财富也需要一定过程。真正让黄伟致富的，是股票认购证。当年他把卖眼镜攒下的钱砸向股票认购证，30块一本的股票认购证，之后暴涨到上万元。黄伟有800多本，真正实现一夜暴富。

赚快钱的种子，或是由此埋在了黄伟心里。后来他成为了房地产公司的老板，掌舵着上市房企新湖中宝，在这个资金密集的领域，他的财技也是发挥的淋漓尽致。

2016年3月，新湖中宝从亚龙集团手里，拿到了上海黄埔的旧改项目上海亚龙，总成本是11.9亿元。4年之后，其将项目50%的股权卖给了融创，价格是38亿元，其中股权转让价为11.28亿元。

在与融创交易的2020年，也是新湖中宝拿下上海亚龙的第4年，项目开发的进度，是拆迁还未完成。不过这都不是事儿，开发项目是为了赚钱，而一个未开发的上海亚龙，就让新湖中宝获得23亿元的投资收益。

而在和融创交易之前，新湖中宝早就搞起了明股实债的戏码。上海亚龙的项目公司，80%的股权是掌握在中信信托手中，而实际项目100%的权益，是由新湖中宝拥有的。

暂且不论融创的接盘目的，不过自其进入以来，上海亚龙旧改依然没有进展，今年10月有媒体去实探，发现还有建筑未完成拆迁。

好在，在保交楼的大旗下，上海亚龙旧改终于要有救了。上周，由融创宣布，华融将为上海亚龙项目提供34.8亿元借款，两年期限，外加一年宽限期。

项目能获得的贷款，似乎是融创争取来的。其为了达成贷款协议，将上海亚龙项目的股权15.625%股权放掉，转给了西奥电梯。

事实上，融创在上海亚龙项目持股早已不足50%，2021年，其引入了两家合伙企业，分走了项目9.375%。

融创转让给西奥电梯15.625%的股权，对价为25亿元，其中24亿对冲双方的债务，剩下1亿元给新湖中宝，抵偿2020年的部分股权交易款，分币未进自己的腰包。

而向华融借来的34.8亿，半数由融创提供担保的，在与西奥电梯进行交易后，半数的贷款似乎仍由融创担保。

这也不能怪西奥电梯。目前上海亚龙项目公司已经是资不抵债，净资产为-6.8亿元，西奥电梯能接受股权抵债，已经是不错的结局。

这一通操作下来，新湖中宝又成了上海亚龙项目的最大股东，持股50%，融创持有25%，西奥电梯持有15.625%，融创引入的两家合伙企业合计持有9.375%。

据估算，上海亚龙项目的货值可达三四百亿，若项目最终得以盘活，新湖中宝又赢麻了。当然，其还需要解决项目公司的明股实债问题，目前上海亚龙明面上80%的股权，仍然在中信信托手中。

新湖中宝最近融资消息不断，政策力挺房地产融资的背景下，新湖中宝这个月才获得了30亿公司债的发行额度，上半年还有20亿的中期票据注册额度。

要说上海亚龙盘活后的赢家，除了新湖中宝外，另一位便是新进的西奥电梯了。

西奥电梯主业是做电梯，与房企交往甚密。公司背后的控制人是陈夏鑫，江湖人称“电梯大王”。

西奥电梯不仅为开发商提供电梯安装，还是开发商的债主。除了融创外，宋都股份也欠西奥电梯钱，数额11.8亿元。

宋都股份还不上钱，只得拿资产抵债。包括 9个房地产投资项目，以及公司14.92%的股权。

这次融创还不上钱，拿了上海亚龙15.625%的股权抵债，若项目盘活，为西奥电梯创造的价值远超给融创的借款。

当然，这对融创而言也并非坏事，通过转让与重组项目股权，不仅引入了新的投资方和借款，盘活资产，还减轻了肩上的债务重担，一举多得。

就该转让及重组事项，融创预期将录得除税前未经审核溢利1.8亿元。

就在几天前，经历了18个月等待，融创的债务重组取得重大进展，其境外债务重组各项条件已获满足。

随着境内外公开市场债务重组全部完成，融创整体化解了约900亿元人民币的债务风险。