文/乐居新媒体东莞 逸思

破防了！最近的二手房越卖越多，价格却越跌越惨！

据合富大数据显示，11月前两周，东莞二手房保持维稳态势，成交量环比微降1%、2%。二手房价格出现了明显松动，上周二手房成交均价约20021元/㎡，环比小幅下跌4%。

一边是金九银十过后逐渐减少的需求，一边是不断增加的供应量。面对这种情况，不少业主“出逃”心理高涨，降价出货明显增多。

二手房挂牌量激增

已突破10万套

据诸葛找房官网显示，截止到目前，东莞二手挂牌量高达104360套。即便是旁边的“老大哥”深圳，近期二手房挂牌量也创历史新高，有效在售量突破5.8万套，而东莞的二手房挂牌数量是深圳的近2倍。

2023年7月东莞二手房挂牌量约为8.9万套，在短短4个月时间内，二手房挂牌量增加了近1.6万套。

这个数据还在以每天几十套的速度与日俱增。据平台数据显示，最近一天，东莞二手房新上架房源高达1100套。

如果按照近一年的月均去化速度来计算，2022年9月到2023年10月，东莞二手房总成交33560套，月均成交约2797套。在没有新增的情况下，10.4万套的二手房源要去化约37个月，也就是约3.1年之久。

二手房挂牌量激增，反映出当前东莞业主的几种心态：

一是有置换需求的业主。东莞楼市处于深度调整期，核心地段的优质项目具备更强的保值增值性，往往更受青睐。产品越做越大、总价越来越高，也难以抑制购房者们的买房意愿，不少想要再进阶的中产客群会选择卖旧换新。

二是有避险意识的投资客。2021年以前，房地产是较为受欢迎的投资产品，但随着房地产市场逐步回归理性，很多投资客加紧“抛房离场”，转而选择更安全的投资形式。

三是想要远离负债的购房者。当前经济下行压力较大，公司裁员、收入降低、物价上涨、货币通缩等不稳定的因素影响着供房人的心态。为了减轻生活压力，降低负债，一些购房者会抛售手中的房产，拒绝高消费，保住现金流。

有业主直降300万出货

大批炒房客加速离场

与此同时，许多正在挂牌的二手房源价格也出现了下滑趋势。目前楼市“强复苏”迹象不明显，市场观望情绪浓厚，不少房子挂牌许久仍无人问津，业主急于出手只能无奈降价抛售。

在诸葛找房平台上，东莞整体二手房均价为25997元/㎡，环比上月小幅下降3.04%，最近24小时内降价的二手房源多达390套。

这些房源中，降价10万、15万、30万的比比皆是，单价约10000-52000元/㎡不等。

位于东城黄旗山板块东城中心小区，一套建面约146㎡四房两卫的房源正在挂牌。该房源2022年3月上架时报价571万元，一个月后降至530万元，2023年11月16日价格降到395万元，上架一年多总共降价176万元，仍未能成功出售。

另一套位于塘厦中信观澜凯旋城的房源，2022年9月上架报价300万元，之后一路“跌跌不休”，降价90万元，最新报价210万元。

位于莞城的田禾塞纳河畔，一套建面约94㎡三房两卫的房源，今年5月报价一度涨到650万元，如今又降价300万，回到350万元的水平。

不只是住宅，别墅降价更为猛烈，不少价值千万的房源都是直降百万元起步。

樟木头保利林语花园别墅降价100万元，单价约3.9万元/㎡；松山湖锦绣山河四期一套别墅降价150万元，单价约4.5万元/㎡出售；塘厦万科棠樾约347㎡别墅降价300万元。

不仅如此，受深圳“认房不认贷”以及解除限购等政策落地影响，大批炒房客加速离场，东莞多个小区出现“抛售潮”。东南临深四镇二手房挂牌总量近2万套，其中塘厦、凤岗、樟木头三镇挂牌量均突破6000套。

抄底捡漏时机到了？

二手房还能买吗？

二手房源供不应求，卖家也不再居于上风，买家的谈价空间更大，更容易淘到优质房源。

那么，现在是抄底二手房的好时机吗？

当前的二手房市场，买卖双方都处于观望状态，市场上房源充足、价格稳定，对于有迫切购房需求的人来说，现在或许是入手的好时机。

但短期内二手房成交量和价格迅速上涨的可能性不大，对于不是急需换房或改善的群体，以及想卖个好价格的卖家来说，不妨再继续观望一下。

同时，值得注意的是，价值决定价格，降价幅度大的房源，如品质一般或楼龄较老的小区，可能抗风险能力较弱，不利于后期的保值增值。

而且，“老破小”虽然总价较低，但贷款年限、比例等不及次新房，如果产权不清晰还会增加买入成本。因此，如果不是预算资金实在有限，这类房源建议谨慎购买。

当下的楼市就是如此，有钱有房的人，不敢多买；没钱的人，根本买不了。房地产成了一座围城，不一样的是，城里的人想出去，城外的人不敢进来。

不过，展望后市，随着买卖双方价格博弈逐渐完成，东莞二手房市场或将迎来明显改善。