乐居新媒体深圳 黄晓萍

深圳二手挂盘量突破5.8万套！

据深圳市房地产中介协会（以下简称“深房中协”）最新披露数据，挂盘量小幅攀升，截至10月30日，全市共有58179套有效二手房源在售，较上周增加235套。

其中，龙岗、南山及福田三个区域的挂牌二手房源，分别以15475套、10160套及9071套，占据全市前三位置。

2023年挂盘量最低为34417套，适逢春节假期淡季。与今年最低值相比，目前全市挂盘量暴增近2.4万套。

挂盘量上涨，而价格却被市场“打下来”了！

据深圳乐有家监控数据显示，低于指导价成交的房源，从3月不到三成，10月扩大至超过7成。低于指导价成交已经成为市场大势。

业主松口

低指导价成交房源年内翻番

截至10月26日，在乐有家门店成交的二手房源里面，10套中超过7套是低于指导价成交。这一占比与9月相比，大幅度提升了10个百分点，与今年1月比更是近乎翻倍的增长。

经过了3月小阳春的供需交易高峰，二手房源的挂盘量持续走高，去化速度与挂盘量成反比的同时，成交价格开始下滑。

换句话说，目前市面上放盘的房源，大多数业主选择低于指导价抛盘出售，数据显示71%低于指导价成交。

从低于指导价成交房源中再细分，过去三个月，低于指导价成交的二手房里，低于指导价0%至-5%最多，占比达到31%。

其次是偏差值在-5%至-10%的房源，达到26%；第三则集中在-10%至-15%。

从成交数据中不难发现，高于指导价0%-10%二手房源，原是深圳二手房市场成交的“中流砥柱”，然而随着时间推移，其占比不断缩窄，从最高峰时期近50%的占比，到如今不到20%。

此外，高于指导价20%以上的豪宅市场，“金九银十”的成交占比虽然还算稳定，但与3月小阳春比较，下滑也超过100%。

调控效果不如预期

传统豪宅区价格被“打下来”

从4月份的二手参考价与房贷“脱钩”，到7·15政策满三年释放“房票”、9月“认房不认贷”落地，再到下调住房贷款利率……市场并未如预期般触底回暖。

今年7月，深圳全市二手房过户量2259套，成为今年第二低值，仅次于1月份。

据乐有家监控的数据，深圳“认房不认贷”落地一周，门店看房量上涨50%，但带看热情的活跃高涨，并未转化在最终的成交上。过去三个月二手成交量徘徊在2500套上下。截至10月30日，深圳全市二手住宅成交2688套。

以往价格高、议价空间小的片区，如南山、福田等热门片区，同样的预算，如今的选择更多了。

挂牌量靠前的南山区，也是深圳豪宅聚集片区。过去能坚守价格防线的优质物业，如今也出现挂盘价下滑现象。

从以下这两张图十分明显看出，前后一年的时间，售价超过8万元/㎡及以上的占比进一步挤压，7万元/㎡、5万/㎡售价以下占比逐步增加。

近日，深圳中原公布了10月份、面积在144㎡以上的南山二手小区挂盘价格情况，从监控的55个有效二手小区样本来看，有31个小区挂盘均价下滑，占比56.3%；另外1个小区价格不变，有23个小区的价格上涨。

挂盘价下跌数量较多的楼盘，集中在华侨城和蛇口片区，分别有7个、4个小区。

挂盘均价跌幅最高的是前三，皆出自华侨城片区。红树别院，10月挂盘均价为18.8万元/㎡，较9月份的20.7万元/㎡相比，下跌了9.3%；湖滨花园和纯水岸十五期，也有8.7%、7.3%的跌幅。

200万“老破小”惊现南山福田

新房二手“混战”

如果豪宅市场尚且如此，普宅就更加惨不忍睹。从中介平台上，福田、南山区也出现了总价在200万内的二手房。

这类低价盘，普遍具有面积小、楼龄高的特质。

福田区的低价盘面积普遍在20-35㎡之间，几乎都分布在梅林片区，监控的30个小区中，梅林片区就独占22个。

目前总价最低的凯丰花园，最早建成的一期1997年交付，距今已有26年楼龄。该小区放盘量足，最低挂盘价130万元，面积约28㎡，折算下来挂盘均价仅4.6万元/㎡。

南山虽然也有“门槛价”楼盘，但相较而言，数量比福田少很多。仅有8个楼盘挂盘价不足200万，主要分布在西丽片区，此外，南油、南山中心、南头，甚至前海都有。

总价最低的楼盘陶然居，目前挂盘价为165万元，面积31㎡，均价为5.3万元/㎡；均价最低则来自南山中心的永安单身宿舍，挂盘价为180万元，面积39.7㎡，均价仅为4.5万元/㎡，也是唯一均价在4字头的楼盘。

在过去，“老破小”二手房是上车深圳市区的最后机会，以空间换时间，深得通勤白领的心头好。

如今，随着交通越来越便捷，地铁线路遍布全市，有地铁配套的郊区新房，价格不比这些老破小高很多，81㎡新房都能卷出“四房”，对刚性买家吸引力十足。

光明价买龙华，坪山价买光明，不再是一句空话。“开盘89折”、“毛坯价送装修”已经是深圳新房开盘标配，再送家电、物业费也不在话下。

据乐居监控统计，“金九银十”深圳共有28批次、涉及27个项目开盘，其中包括1个现房，共计10925套房源，除了深房光明里开盘售罄，26个项目有房源在售。

相关数据显示，购房者看房热情高涨，但仍较为谨慎。刚需上车及刚改换房群体，依然是市场主力成交客群。

如福田景田地铁物业缔梦园一期，有荔园外国语学区，但业主心急置换，约41㎡北向一房260万抛售，而同户型、朝向更好的户型，两年前高峰期时挂盘价为420万。

过完今天，2023年仅剩最后两个月，留给房企和卖家的时间不多了！