文/乐居新媒体东莞 逸思

备受关注的东莞CBD又有新变化，最新规划出炉！

近日，东莞市自然资源局发布了《关于东莞国际商务区控制性详细规划C单元的调整批前公示》，对位于华润置地中心·润府东侧的两宗居住用地进行规划调整。

调整范围面积约2.74公顷

建筑限高增加至150米

根据公告，本次规划调整地块位于东莞国际商务区首开区的中部，由纬二路、经三路、纬七路、纬四路围合而成，调整范围面积约2.74万㎡。

▲地块位置示意图 乐居摄于2023.09

调整内容包括道路调整、地块合并及地块编号调整、地块控制指标调整、市政公用设施调整、地块相关管控要求调整等。

具体来说，就是将原控规C07-01与C08-01两个地块合并为一个地块，合并后地块编号为C07-01，该地块的用地性质为城镇住宅用地、商服用地（R2 C2）；原控规C08-02地块编号调整为C07-02，用地性质为公共绿地（G1）。

▲调整后的地块开发图则 截图自公示文件

地块合并后，总占地面积为17193㎡，其他控制指标也有所调整。容积率由原来的5.0调整为3.6，计容建筑面积约为61894㎡；建筑限高由100米提高至150米，建筑密度、绿地率及计容居住面积的比例按原控规落实。

▲调整后的地块控制指标 截图自公示文件

按照原来的控制指标，居住建筑面积不得超过总计容面积的90%，也就是说，该地块的住宅体量为5.57万㎡。

同时，地块之间的纬五路由市政道路调整为公共道路，全天对外开放，不得设置任何性质的关卡。这样一来，虽然该地块相较于旁边的润府，总体建筑体量较大，但仍会被中间的公共道路分割为两个小区。

据了解，该地块原计划是今年9月正式出让，但由于地块规划指标问题，未能挂牌。此次规划调整是在为土地出让做准备，接下来该地块挂牌出让应该指日可待。

片区内新房最高售价达8万元/㎡

未开发居住用地仅剩8宗

自东莞CBD规划落地以来，片区内的新房价格也跟着水涨船高。2020年，东莞CBD首个商住项目华润万象府入市，备案均价突破4万元/㎡；2022年，华润润府首次预售，备案均价超5万元/㎡；2023年，全新入市的华润悦府备案均价更是突破6万元/㎡。

华润悦府是东莞CBD区域内目前唯一在售的新房项目，规划建设5栋超高层住宅楼，高49-69层，主力户型为建面约220-380㎡天幕大平层。项目于9月加推最后一栋新品，整体备案均价约6.7万元/㎡，最高一套备案价约8.2万元/㎡。

▲华润悦府实拍图 乐居摄于2023.09

可以说，在新房房价方面，东莞CBD代表了南城乃至东莞房价的最高水平。

但随着开发强度的增加，东莞CBD范围内新房住宅也越来越稀缺。据调整后的最新控规图显示，东莞CBD剩余37宗建设用地，其中未开发的居住用地仅剩8宗（如下图深色框所示）。

▲东莞CBD最新控规图 截图自公示文件

除悦府外，当前东莞CBD仅有东莞香港中心一个待售住宅项目。东莞香港中心位于此次规划调整的地块北侧，与地块一路之隔。

按照规划，项目由200米主塔、80米副塔以及1个住宅区构成，总建面约23万㎡。住宅地块将建设3栋住宅楼，户型涵盖建面约143-200㎡大平层。

此次地块控规调整，对于片区来说是一大利好。未来地块顺利挂牌出让后，不仅能够为寸土寸金的东莞CBD增加住宅新房供应，还将与润府、悦府、万象府、石竹新花园等小区一起，形成东莞CBD内连片发展的住宅区。

此外，招商湾熙中心、盛和湾区大厦也将推出商务公寓。湾熙中心主推建面约220-500㎡商务大平层，项目进度较快，已开放营销中心和样板房。

▲湾熙中心实拍图 项目供图

盛和湾区大厦高约146米，顶部打造商务公寓，中部则是商业办公单元，底层打造了2层的公共连廊，形成底部立体公共景观体系，还有地下通道连接西平地铁站。盛和湾区大厦正在建设中，目前建筑主体已出地面。

▲盛和湾区大厦实拍图 乐居摄于2023.09

东莞CBD正如火如荼地建设中，商务区北部学校已开学，东莞中心公园一期已建成开放，华润润府交楼在即，华润万象城、莞商大厦、湾区商贸金融中心、湾区国际制造中心等项目在建中，跨东莞大道人行天桥、商务区南部学校也已进入前期筹备阶段。

未来，待区域内的高楼逐步落成，各项规划落地，东莞CBD将会是另一番全新面貌。