乐居新媒体深圳 黄晓萍

2023年的假期额度已全部清空，黄金长假的长尾效应也逐渐褪去。

受节日假期影响，深圳网签备案量骤降。因此上周（10月9日-10月15日）深圳楼市整体供求、成交量都环比大幅上涨。

深圳一手住宅成交呈现“量升价跌”的态势，上周共网签954套，成交均价约63120元/㎡，环比下跌7.4％。

二手房成交网签量也有大幅上涨。上周深圳全市二手房 (含自助) 录得973套，环比增长了近82%。

根据深圳中原平台监测，10月全市83个片区中，共有57个片区挂盘均价下滑，24个片区的挂盘均价回升，福田区成为10月最抗跌的片区之一。

四季度深圳28盘有推货

买家不够用，项目花式卖房

银十开局，截至目前已有5个新盘拿证入市，为深圳市场带来1831套住宅房源。官方消息，四季度有28个住宅有推货计划，共计超过1.38万套新房冲刺年终楼市。

据克而瑞深圳数据，上周整体楼市总成交1312套，面积约12.13万㎡，环比上涨247.1％，均价约61996元/㎡，环比上涨19.4％。

其中普通住宅成交量升价跌，共954套，成交面积约94088㎡，环比上涨347.6％。成交均价约63120元/㎡，环比下跌7.4％。

供应方面，为冲刺年底回款，多个热盘拿证入市。10月5个住宅获批预售，共计1831套房源。

赤湾地铁综合体开云府首发入市，光明龙湖御湖境加推3栋，沙井地铁物业拾悦城推出二期楠园，龙华限价盘联发臻著雅居入市，此外，前海今年第四个项目前海瑧玺终于拿证了。

吹风两年多、迟迟不见入市的赤湾综合体开云府，终于在今年10月份开盘。首推413住宅，备案均价9.78万/㎡，毛坯备案送装修交付，主推户型建面约124-203㎡及2套326㎡、677㎡复式住宅产品。预计为2024年12月31日前(不包含交付样板房)交付。

来源：开云府官微截图

开盘打出“折后7万/㎡”的优惠促销噱头，但使用率低、产权只有50年，以及周边交通噪音等硬伤，开云府认筹遇冷，最终107批客户冻资入围，认筹率仅26%，去化率未做公示。

129㎡仅做2 1户型，除了商业及地铁，区位优势也并不突出；1200万 的总价，在如今的深圳市场，选择性更多。

另一方面，四季度计划入市项目，受到前海时代、前海瑧玺等千万级别、区位与配套更胜一筹的项目冲击。

前海瑧玺，乐居摄。

10月16日，前海瑧玺获批预售入市。前海瑧玺为招商领玺的第三期升级产品。一次性推出320住宅，户型面积涵盖106/107/128㎡，备案均价10.25万/㎡。据了解，开盘享受最高优惠50万，优惠后874万起。将于10月22日公证选房。

目前一二期住宅已陆续交付入住，前海瑧玺预计将于2025年12月底交付。

早年网红片区行情惨淡

深圳中心区二手较坚挺

有句老话，潮水退去，才知道谁在裸泳！

二手流通向来被视为片区房价的风向标，据深圳市房中协披露的数据，上周（10月9日-10月15日）共录得二手房网签973套，环比增长81.9%。

二手房网签量的大幅上涨，主要原因一是受节前购房成本下降政策影响，再者结合假期积累的客户需求，本周二手房录得量出现明显回升，但市房中协分析认为，这种热度恢复是够能否持续，仍需观察。

除此之外，二手挂牌量持续上升。截至10月16日，全市共有57283套有效二手房源在售，较上周增加347套，挂盘量回升。其中龙岗、南山、宝安位居全市前三，挂牌量均超过万套，龙岗有效在售最多，15264套占全市近27%。

从中介平台监控的挂牌价和成交量来看，福田、南山、宝安等热门区域价格较为坚挺，而龙华、罗湖等挂盘价下降幅度较大。

从挂牌价来看，深圳中原10月监测的全市83个片区中，共有57个片区挂盘均价下滑，占比近7成；24个片区的挂盘均价回升。

跌幅最高的片区是福田的车公庙片区，10月挂盘均价为8.0万元/㎡，较9月份相比下滑6%，然而福田的上步片区同样涨幅较高，当前挂盘均价11.4万元/㎡，共上涨5.2%。

盐田梅沙片区，10月最新挂盘均价为5.4万元/㎡，上涨9.1%，挂盘价涨幅全市最高。据数据显示，上步、梅沙片区主要受到年中价格回调过大导致（7月跌幅超过10%），如今挂牌价稍微上升。

此外，“港人北上消费”浪潮的影响持续扩大，靠近关口、福田中心区的物业，除了新房，二手房的关注度同样有所上升。乐有家数据显示，三季度深圳过户量最高的项目来自皇岗口岸附近的皇御苑，单盘过户量在42套。

侨香村、波托菲诺香山里、万科第五园以及科技园华润城润府，前海诺德假日花园，这些热门小区在三季度的单盘过户量均在23套以上。

而前几年的打新炸子鸡光明，三年后的二手行情并未形成规模，三季度最高过户量的项目龙光玖龙台仅有10套。新房供应源源不断，价格普遍低于二手，开盘又有优惠折扣……都是二手滞销主要成因。

从成交价格来看，如今的二手指导价成为了“限跌线”。据乐有家的监测数据，深圳9月份60%的二手小区低于指导价成交，相较8月有所回落，高于指导价20%的二手房占比也回到了年初的8%水平。

目前深圳房价最贵片区依旧是深圳湾片区，10月挂盘均价20.1万元/㎡，跌幅2.4%，也是唯一挂盘均价超20万元/㎡的片区。

与去年同期相比，曾经苦于“双证房”的业主，如今在放盘心态上有所改变，议价空间收窄，1%的涨跌，已经是天价。