文/乐居新媒体 宗镛

这个金九银十热了么？确实热了。

深圳多个新盘售楼处出现久违的人山人海场面，虽然最后从黄金周的成绩单出炉后，却暴露了大多数人其实是“只看不买”事实。

也有人好奇，自8月以来，从央行层面LPR下调，到官宣认房不认贷，深圳限购政策出现多层面的放松，多项政策都表明了强烈的信号。

不过从9月份的楼市成交情况来看，无论是新房还是二手房，均对比8月份却相差无几，毫不避讳地说，深圳的限购并未起到刺激作用。

有网友认为：深圳解决了购房入场资格，然而房价方面却不为所动。

确实，根据克而瑞数据显示，近一年来，深圳全市新房成交均价保持在6-7万/㎡，对于大多数深圳人来说，在普遍出现收入预期下降的前提下，即使限购放开，高首付及高月供仍然令多数家庭望而却步。

即使是认房不认贷，房价成本本质并没有下调，而贷款增加更会使月供增加压力。

千万价段成交占比73.8%，中心区豪宅“一房难求”

深圳楼市经历多项解绑之后整体表现依旧不佳，从另一层面来看，当下的购房者心态已经趋于理性，收入预期不足，即使是购房限制再如何放松，房价依旧是压舱石。

同时，楼市“只涨不跌”不再是常态，9月份深圳新房预售套数共7455套，创下高值的同时，多家开发商均开启折扣模式。

买卖双方信心不足，黄金周楼市低迷便是意料之内。

不过，新政后，有一项数据却是意料之外，根据深圳中原研究中心网签数据显示，深圳9月新房成交中，1000万以下价格段占比出现下降，其余价格段占比出现上升。

从数据看出，新政后，深圳千万豪宅的成交量明显上升，更加符合上涨预期，也就是说，认房不认贷等新政，对于高净值人群来说，确实是利好。

根据数据显示，9月份深圳新房成交数据中，1000-2000万价段成交占比73.8%，环比上升了3.4%，领先其它价格段，2000-3000万价段、3000万以上价段分别占比6.0%和3.3%。

从网签数据也可以看出，9月份深圳新房网签套数前十的项目中，前海深业云海湾及一湾臻邸、福田金地环湾城、宝中越秀瑞樾府、福田绿景尚悦府分别位居第二到第六，而这5个楼盘的主打产品总价均是千万以上。

豪宅的逆行而上不止体现在新房，毕竟新房还受到供应的偶然性，并不是每个月都有好地段好项目推出。

新政的覆盖对象不止新房，二手房同样能体现新政效力。

从9月份深圳二手成交面积段来看，除了45㎡以下的面积段上涨，二手住宅成交情况与新房出奇一致，均出现豪宅成交上涨，刚需成交下跌的态势。

不过无论是新房还是二手房，豪宅成交最多的区域，依旧是以南山与福田区为主，其中南山区成交量最高。

可以发现，尽管市场下行，基本面较强的中心区豪宅成交受大环境影响较小，整体“一房难求”。

一方面，中心区豪宅供应有限、地段优越，另外学区、景观等高附加值，使得豪宅往往具有更强的穿越周期的能力，另一方面，由于部分豪宅项目一二手房价格倒挂，存在一定的套利空间。

恒裕滨城 乐居摄于23.04

而深圳首套房利率的下调，以及认房不认贷的执行，更是给高净值人群提供一良好的资金配置时机。

也有网友认为，深圳楼市目光开始投向高净值人群，寄希望于该部分人群托举楼市。

这从深圳接下来高端项目的供应可见得。

多宗靓地激活市场，高净值人群迎最佳时机

虽然2023年深圳楼市并未如预期复苏，然而却丝毫不影响部分豪宅项目的表现。

今年入市的海德园、云海湾花园等项目均交出了非常好的成绩单，这也说明，在核心地段而言，住宅依旧是稀有品。

海德园（摄于23.05）

或许得益于核心地段豪宅项目的优异表现，今年以来深圳加速了部分核心地段豪宅项目的建设，更是从土地供应上破天荒推出深圳湾超级总部基地住宅靓地，同时该地块还不受70/90政策限制，剑指打造高端豪宅。

从乐居君统计的待入市豪宅项目来看，南山成为豪宅项目的重点集中区域，像中信城开东角头项目、中海深湾超总项目都动工了，最快明年可入市，这些项目都是值得豪宅买家等一等的项目（回顾：6800万买一张图？深圳会是下一个被豪宅引爆的城市吗？）。

毫无疑问，在新政的加持之下，深圳的高净值人群即将引来资产配置最佳时机。

那么，豪宅当道仅仅只是深圳才出现的情况吗？

坐实“独立行情”，各地豪宅市场表现优异

2023年以来，全国各地楼市均进行了多轮放松调整。

CRIC数据显示，重点64城2023年前三季度总价1000万以上豪宅共成交4.2万套，同比增加9.03%。不同总价段成交套数同比均保持上涨。

其中，有15个城市千万级豪宅成交套数已超2022年全年。

以此发现，不止是在深圳，高端市场的强劲表现在多个城市均出现。

前三季度，全国重点城市千万级豪宅成交42095套，同比增长9.03%，其中一线城市千万级豪宅成交占比接近七成。

从各个城市前三季度总价段成交量可发现，2023年成为多座城市名副其实的豪宅年，深圳方面，前三季度1000万以上的成交量已达4672套，占全价段总量近20%。

可见，豪宅市场对2023年深圳楼市的重大贡献。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，今年以来各地包括上海、深圳、广州供地均为去化快、开发商欢迎的地块，也就是中心区的靓地，这类地块将会打造低密度、配套极佳的高端盘，可能会被冠以“高质量”“新模式”。

但是李宇嘉认为，高质量和新模式应该是针对新市民、年轻人、租赁居住、盘活存量等，绝非是打造几个高端盘。

当下，市场缺的不是高端盘，这些高端盘只是小众市场。“高端盘热销，既是市场分化的体现，也是刚需市场信心仍不足的表征，这才是更应该解决的问题。