文/乐居财经  严明会

2010年，华侨城在上海的一场土拍中大放异彩。

当时，华侨城经过百轮竞价后，摘得单价地王闸北区苏州河北岸东块1街坊苏河湾地块，总价70.2亿元，折下来每平方楼板价高达5.28万元，相较周边高了1-2万元。半年后，华侨城再拿下苏河湾41、42街坊地块，后续整体开发为华侨城苏河湾项目。

2018年，中国首家宝格丽酒店，便落户于苏河湾项目之中，这也是继米兰、巴厘岛、伦敦、迪拜、北京之后，宝格丽在全球的第6家酒店。

宝格丽酒店素以奢华著称，选址均位于寸土寸金之地，落户在华侨城苏河湾项目，倒也不失身份。对于华侨城而言，与宝格丽达成合作更为让苏河湾项目增添了几分豪气。

然而，地产商的处境今非昔比，流动性压力下，不少房企选择变卖如酒店的持有型资产，华侨城便是其中一员。

10月11日，华侨城(亚洲)(3366.HK)公告称，间接非全资附属公司华侨城上海置地将在北交所挂牌出售上海苏河湾项目部分资产，底价24.3亿元。

公告显示，华侨城上海置地拟挂牌的资产为苏河湾项目的酒店系列资产，包括酒店房产及其他建筑，面积2.32万平；T1楼地下1至2层酒店设施及配套用房，面积6,924.68平；以及88个地下车位，面积5,128.8平。

从标的地址来看，华侨城上海置地所挂牌的资产，或包含宝格丽酒店的部分房产。交易若按最低价格完成，华侨城亚洲预计将产生收益约5700万元。

再卖“宝格丽”？

挂牌方华侨城上海置地，是华侨城苏河湾项目的开发主体，目前由两名股东持有，一为华侨城亚洲，持股50.495%，二为华侨城A，持股49.505%。

华侨城上海置地原是由华侨城A单独持有，或是因华侨城苏河湾项目开发资金的需求量过大，华侨城A在2012年引入了兄弟公司华侨城亚洲，让项目获得了22.32亿元的注资。

在香港上市华侨城亚洲，可选择的融资手段应比华侨城A更为丰富，这对华侨城苏河湾项目的开发是有利的，引入华侨城亚洲后，华侨城上海置地便有了现在的股权架构。2018年，华侨城上海置地下设一全资附属公司上海首驰企业管理有限公司（下称“上海首驰”）。

在去年，华侨城A便有意将苏河湾项目的部分持有型资产出售。2022年10月，华侨城A公告称，将通过华侨城上海置地，挂牌上海首驰51%的股权。

公告指出，上海首驰主要资产为133套公寓，其中包括上海宝格丽公寓。而宝格丽公寓则与宝格丽酒店共用宝格丽大楼。

后续有消息传出，“A股游戏王” 世纪华通将接盘上海首驰的股权，然而直至目前，上海首驰仍由华侨城上海置地100%持有。

华侨城挂牌的公寓资产与挂牌的酒店资产，经营情况均不乐观。2021年-2022年，华侨城亚洲挂牌的酒店资产税后分别亏损1076.8万元及5225.1万元，持续亏损且幅度增长迅速。

即便如此，华侨城依然想将其卖上一个好价钱。截止今年6月末，挂牌酒店等资产的净资产为20.1亿元，而华侨城亚洲的最低报价达到了24.3亿元。

交易或许不会轻易达成。上次挂牌宝格丽公寓相关资产，华侨城的出价一降再降，但至今无人接手。

经营压力

近年来华侨城系甩卖资产动作频频，这透露出了集团地产平台经营的压力。

如华侨城亚洲，自2021年以来，公司连年亏损，其中2022年的亏损额达到19.13亿元。今年上半年，华侨城亚洲实现收入约1.94亿元，较去年同期下降约77.9%，归母净利润为-2.12亿元，同比大幅下滑245.15%。

从2023年中期报告来看，华侨城亚洲的毛利率并不低，期内毛利率约为31.6%，这主要是由疫情管控结束，上海的酒店及公寓租赁业绩大幅回升所致。而根据财报看，华侨城亚洲在上海的公寓及酒店项目仅苏河湾一个。

截止2023年6月末，华侨城亚洲的总有息负债为90.21亿元，其中一年内到期的银行及其他贷款为65.77亿元，较去年年底增加近40亿元。而公司期末所持的货币资金为25.6亿元，无法覆盖短期借款。

这或许也是华侨城亚洲要将苏河湾酒店及公寓资产出售的原因。

华侨城A近年的日子也不好过。2023年上半年，公司实现营业收入194.38亿元，同比增长18.56%；实现归母净利润亏损13.06亿元，同比下滑1328.19%。

而在2022年，华侨城A已经出现大幅亏损。期内营收767.67亿元，同比下滑25.17%，实现归母净利润-109.05亿元，同比下滑387.05%。

不过，华侨城A的流动性要更强一些。截止2023年6月，公司短期借款为54.86亿元，一年内到期的非流动负债为153.79亿元，而公司持有的货币资金为442.78亿元，覆盖短债并无压力。