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今年的楼市黑马出现了！

9月26日，深房光明里发布登记人名册，1010批客户冻资入围，房源认筹比约1：2.99，成为深圳今年第二个认筹数是房源数约3倍的楼盘，离触发积分摇号仅一步之遥！

深房光明里无疑是今年光明的一匹黑马，也成为深圳新房难得的“千人认筹”新房之一！消息一出，有中介热泪盈眶：光明楼市太需要强心剂。

同日，与深房光明里相隔不远的中海时光境开盘选房，273套房源收获了299批客户，认筹比也超过1:1。两个盘相邻不远，配套叠合度高，除认筹外，项目情况存在不小的差距。

当年的打新炸子鸡即便热度降温，近三年来首个开盘打折项目、“保价房”起源地，地板价88折卖房……光明市场仍在不断制造话题刷存在感。

今天，我们再来关心一下光明楼市！

差1人达到房源数3倍

深房光明里和中海时光境分布于光明观光路南北两侧，虽然相隔不远，同为深圳国央企业开发，但深房光明里属于光明街道，中海时光境属于凤凰街道。

深房光明里位于凤凰城板块，德雅路和明政路交汇处的东南角。规划总建面约8.17万㎡，体量较小。其中住宅建面约81-116㎡，共计337套商品房源，备案均价4.46万/㎡，总价329-581万/套；另有67套安居型商品房。

而仅差1人，深房光明里冻资入围人数达到房源3倍，就成为今年第二个需要积分摇号的楼盘，今年深圳第一个积分摇号项目是海德园A，最低入围分数52.5分。

中海时光境紧邻光明城高铁站，侨凯路与科林路交汇处东北侧，宗地面积为28564.79㎡，其中建设用地面积27057.35㎡，总建筑面积约为23万㎡。

本批次推出273套住宅，主推建面约82-108㎡3-4房，备案均价约4.89万/㎡，送装修，备案总价366万起，折后总价约330万起。

中海时光境用地是近几年光明出让宅地中较大的一块。项目分为南北地块，规划有4栋150米超高层住宅，层数约49-50层，规划总户数1739户，可售商品房住宅约1537户，安居型商品房202户。

片区居住面貌差距大

根据高德地图测距，两个项目相隔近1公里左右，车程约4分钟，同属于凤凰城板块。

光明里靠近地铁13号线同观路站，时光境则位于6号线支线及13号线换乘站光明城站附近，13号线被称为“最具购房潜力”的地铁线路，预计明年底开通运营。但两个项目周边的居住面貌相较甚远。

据乐居监控深圳交易集团数据显示，近三年深圳共挂牌出让18宗光明宅地，其中有7宗位于凤凰街道，住宅毛坯限价4.44万/㎡-5.03万/㎡之间；而光明街道仅有1宗宅地，即为深房光明里用地，毛坯限价4.46万/㎡。

地块的集中出让，导致片区产品同质化严重。

除了中海时光境，同片区还有华润润曜府、华润润晖府、中海观园、特发观月台。近几年深圳新盘“开盘打折”的促销风正起源该片区。这几个项目规模、户型、定价相近，因而竞争激烈。

反观，深房光明里所在片区发展较早，片区仅有一个全新盘，项目靠近光明区府，光明小镇、光明新城公园两大生态公园环绕，楼下就是明心园，还有南方科技大学附属光明凤凰学校，九年一贯制公办学校。

居住氛围上，深房光明里周边光明大第、深房传麒山、中海寰宇时代，皆是当年的网红项目，居住氛围浓厚，密度较低，配套齐全，街道静谧。

据深圳中原数据，光明大第今年二手成交均价突破7.6万/㎡，最高成交价超过8万/㎡，是目前光明二手房价最高小区。此外，从中介平台查询得知，今年2月份深房传麒山卖出一套260㎡四居室，成交总价2650万，折合单价10.19万/㎡，按面积来推断极有可能是别墅产品。

中海时光境所在的片区，仍在建设开发期，周边多为写字楼办公，且靠近高铁轨道，噪音等问题不容忽视。

光明商业综合体主要集中在凤凰城商圈，蓝鲸广场、万达广场等，与两个项目的距离差不多，自驾、地铁均能抵达。

当年的打新炸子鸡，
如今二手行情如何？

现在的光明，褪去了“网红滤镜”，从“连夜排队买房”到如今的“不打折无人问津”，也不过三年光景。“光明还能不能买？”成为不少买家心中最大的疑虑。

在深圳，光明和沙井常常被拿来比较，尤其是买房这件事上。这两个片区皆为承接福田、南山外溢购买力的刚性片区，且楼盘价格相近，在深圳未来的发展版图上，各有千秋。

实际上两者差异性还蛮大。沙井为旧城翻新，配套成熟与破落逼仄并存；而光明则是从无到有的蜕变，因此在道路交通、城市面貌，光明皆有新城的光鲜外表。

光明凤凰城商圈。乐居摄于2023.04

在过去，沙井有二手流通作为房价有力佐证，光明仍是一片空白。随着时间的推移，光明与沙井之争，市场给出了答案。

近期深圳中原统计公布了沙井和光明两个片区，今年与19-21年最高成交的对比数据。数据显示，沙井的二手房跌幅，相较光明二手房跌幅低5-10%左右，光明二手房的跌幅会更严重一些。

光明二手房下跌最高的楼盘是天汇时代花园一期，今年的成交均价是4.4万元/㎡，与历史最高成交价6.5万元/㎡相比，下滑幅度40.6%。

除宏发嘉域花园外，光明二手房跌幅水平都在30%以上。

但受到区域、配套等因素的影响，二手房价也呈两极分化。龙光玖龙台、金城大第（光明大第）花园两盘的成交均价在7字头，其他楼盘的成交均价都是4字头。

众所周知，二手成交受到产品、朝向等因素影响颇深，披露的数据也仅代表当时的市场表现，买家需客观看待，实地研判。