文/乐居财经  杨宏彬

今年年底，悦汇广场·南海就要正式亮相了。

不久前，越秀商管总裁朱文环在零售商业战略发布会上介绍，2023年，越秀商管定位为“资产管理公司”，在“资管”模式的引领升级下，“国金”、“环贸”和“悦汇”三大产品线均迈出全国步伐。

悦汇广场·南海，正是“悦汇广场”产品线的首发作品，同时还是广州国资产业基金和越秀集团旗下商业孵化基金的首个商业项目。

然而，越秀对于悦汇广场·南海的剥离，还未完全结束。一则挂牌信息，再次引发市场的想象。

9月21日，广州市城市建设开发有限公司（下称“广州城建”）挂牌转让广州市越汇房地产有限公司（下称“广州越汇”）22.21%股权，底价6.66亿元。

广州越汇，正是悦汇广场的开发主体。截至2023年06月30日，广州越汇营业收入6265.03万元，净利润414.72万元，净资产12.25亿元。

据乐居财经《地产K线》了解，转让方广州城建为越秀地产（0123.HK）子公司，最终由越秀地产持有95%，越秀地产控股股东持有5%。

似曾相识的剧情

广州越汇，原本是越秀地产的附属公司，由庆和投资及广州城建分别持有77.79%及22.21%。

悦汇广场的前身名为财富天地广场，是2007年，越秀17亿元拿下项目地块后，交由广州越汇打造的囊括商贸城、写字楼及财富公馆三大物业的商业项目。

财富天地广场最后的归宿，或许在一开始就已经定下。

2013年8月，财富天地广场的开业仪式上，越秀房托副总裁曾言，待条件成熟，财富天地广场将从越秀地产注入越秀房托基金。

2018年8月，广州越汇100%股权被摆上货架。原以为是越秀地产要回笼资金要导致财富天地广场易主，实则越秀地产有着是有更大谋划。

4个月后接盘方出现，是一只总规模50亿元的私募基金，由广州国资产业基金出资43亿元，越秀地产通过子公司出资7亿元。不过，其并未接盘广州越汇的全部股权，而只是接下了庆和投资持有77.79%，股权加债务总额的总代价为26.98亿元。

据当时的介绍，该基金定位是商业孵化基金，以增值型为主要策略，计划主要投资于一二线城市核心区域有潜力的商业物业。待项目成熟后，将资产注入香港REITs或C-REITs(中国房地产投资信托基金亦称C-REITs)，实现项目退出与基金收益。香港REITs，无疑是指向了越秀房托。

基金入股后，财富天地广场焕新升级为悦汇广场，定于2020年10月1日前开业，改造费用约为10亿元。

如今，相似的剧情再一次上演。广州越汇的经营日渐成熟，越秀地产再把广州越汇剩余的股权摆上货架，若以同样的路径被接盘，或许意味着悦汇广场·南海距离被注入越秀房托更进一步。

全链条金融运作模式

与悦汇广场有着相似经历的，还有越秀地产在佛山的综合体项目星汇云锦广场。

2019年9月，越秀地产将佛山市南海区越秀地产开发有限公司（下称“南海越秀”）100%股权挂牌转让，该公司持有佛山市南海区星汇云锦广场的商场、写字楼。

当时的南海越秀持有的商办还处于培育期。截止2019年7月31日，南海越秀营收0.97亿元，利润亏损436.6万元。对于越秀地产的挂牌，市场猜测结局大概率与悦汇广场一样。

果不其然，2019年12月6日，南海越秀股东发生变更，越秀地产附属公司退出，接盘全部股权的同样是由广州国资产业基金与越秀地产组成的基金。

通过基金接盘项目，等项目成熟后再注入Reits，越秀地产形成了孵化闭环。形成“物业开发—PE孵化—REITs退出”的全链条金融运作模式，将退出的时间节点提前到了开发阶段。

另外，在商业地产方面，越秀地产大多采用“开发   运营   金融”的发展模式，将运营成熟的商业项目注入持股36.39%的越秀房托，实现资金回笼并分享长期租金收益。

多年以来，越秀地产向越秀房托注入了很多商业项目，包括国金中心、白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利亚广场、越秀新都会大厦、广州越秀金融大厦及香港越秀大厦等。

如2012年，越秀地产将广州国际金融中心以134.4亿元价格出售予越秀房托，越秀地产由此减少约45亿元银行贷款负债，并带来净现金流入约40亿元。

2021年，越秀房托向越秀地产收购广州越秀金融大厦，越秀地产的资产负债水平（净负债除以资产净值）由 49.8%下降至40.5%。

而越秀房托在越秀地产的不断催肥下经营日渐提升。今年上半年，越秀房托实现经营收入10.61亿元，同比上涨12.4%；物业收入净额7.63亿元，较2022年中期上升11%；中期分派每个基金单位约0.0541元，按年计算的分派收益率为7.07%。