文/乐居财经 杨宏彬

去年北京的首轮集中供地现场，旭辉成为了“民企之光”。

彼时，北京成功出让17宗，其中16块由国央企收入囊中，旭辉是唯一成功拿地的民营房企。其斩获了顺义新城第5街区平各庄旧村改造项目SY00-0005-6046地块，成交价为14.07亿元，接近底价成交。

该幅地块建设用地面积4.07万平，规划建筑面积7.54万平，由旭辉子公司北京旭科置业摘得。旭辉成功摘地，在当时也为市场注入了一些信心。有分析认为，市场积极调整有了一定的成效。

之后，旭辉打算在SY00-0005-6046地块上落成“公园和御”项目，并找来合作伙伴路劲共同开发。现如今，旭辉仍处于流动性危机之中，路劲成为了项目的“兜底方”。

9月12日晚，路劲(1098.HK)公告称，将通过向全资子公司北京隽投向北京旭科置业收购北京顺和仁义房地产开发有限公司（下称“顺和仁义”）51%的股权，作价2.95亿元。

顺和仁义，正是“公园和御”项目的开发主体。旭辉成功摘地后，通过北京旭科置业设立顺和仁义，主导项目开发。2022年4月，引入路劲作为合作伙伴，持股顺和仁义49%。本次交易完成后，顺和仁义将成为路劲的全资子公司。

兜底也是捡漏？

“公园和御”项目是SY00-0005-6046地块的全部权益。资料显示，“公园和御”项目占地面积4.07万平 ，建筑面积8.01万平，这与当时旭辉摘地的信息基本一致。

公告显示，顺和仁义成立于2022年2月22日，注册资金5.6亿元，从成立至2022年末的税后净亏损为940万元。截至2022年末，该公司的净资产为5.42亿元。

若按净资产计算，旭辉所顺和仁义出售51%的股权对应价值应为2.76亿元，路劲2.95亿元的出价还溢价了近7%。在公告中，路劲并未提及顺和仁义的债务数据及相应债权如何交易。

再来看项目的开发进展。“公园和御”项目整体开发包括802个单位，其中543个单位已经出售，占整个项目的68%。已售单位将于2024年6月竣工并交付。

路劲表示，9月1日北京市出台了认房不认贷的购房政策，该政策将刺激北京房地产交易，从而推动“公园和御”项目的销售。此时接盘，路劲大有捡漏之意。

值得一提的是，顺和仁义曾因为不正当竞争，遭到北京市顺义区市场监督管理局处罚，罚金20万元。

亏损下的扩张

旭辉放弃“公园和御”项目，或也是无奈之举。

到目前为止，旭辉还尚未发布完整的2023年中期业绩报告。不过在8月末时，其公布了境内发债主体及运营主体旭辉集团股份有限公司（下称“旭辉集团”）的财务数据，由此也可窥探旭辉的经营状况。

2023年上半年，旭辉集团实现营收275.86亿元，同比增长3.77%；净利润为-68.81亿元，归母净利润为-64.32亿元。

不过，财务报表显示，旭辉集团出现亏损主要是因资产减值损失所导致。期内公司的资产减值损失达到56.37亿元，另外还有11.52亿元的信用减值损失。

截止2023年6月末，旭辉集团手持货币资金173.24亿元，短期借款为1.78亿元，一年内到期的长期借款为153.29亿元，一年内应付债券为83亿元，此三项合计为238亿元。

另一方面，路劲的经营情况也并不乐观。2023年上半年，路劲实现收入62.76亿港元，同比增加26.22%；股东应占亏损12.2亿港元，归母净亏损9.54亿港元。

债务端，路劲的压力要较小一些。截止2023年6月末，路劲的银行结存及现金为71.37亿港元，流动负债项下的银行及其他贷款为52.04亿港元，手头资金足以覆盖短期债务。

虽然2023年上半年并未盈利，但路劲却有大肆扩张之意。在6月的广州集中供地中，路劲以一己之力击败保利发展、华发、美的、龙湖、绿城、建发等19家房企，拿下番禺大道以西地块，触顶12.9亿元成交。

而在此前，路劲还拿下了无锡及苏州地块，分别斥资3.556亿元及13.77亿元，加上广州地块，路劲拿地的金额已经达到30亿元，而在北京及上海的土拍现场，也有其身影。

一个可以参考的数据是，2021年至2022年2年时间，路劲仅拿下4宗地块。