文/乐居新媒体 宗镛

近日，贝壳找房网开放了深圳二手小区近半年成交均价！

深圳二手房参考价政策出炉后，大多数中介行对外仅能展示二手房参考价，要查看真实成交价，需要经纪人内部查询。

众所皆知，深圳二手房参考价政策已不再执行，那么贝壳公开历史成交后，参考价也便没有了实用性，毕竟“历史成交均价”更能反映最新的房价动态。

那么来看看深圳各区的热门小区近半年成交均价情况吧！
（热门小区参考自2022年各区二手交易量TOP10）

福田区
百花学区房跌幅最高

福田区作为深圳行政中心，其核心地位仍旧无法撼动，2023年截止目前第一个也是唯一需要积分摇号的新盘（海德园A区）便是坐落于福田。

而福田区的二手交易量较为稳定，上半年二手住宅成交量仅次于主打刚需的龙岗区。

福田区热门成交小区多以近20年楼龄的老旧小区为主，受到近两年半参考价政策的影响，热门小区里除了竹园小区房价仍旧坚挺高于参考价，其他热门小区近半年成交均价皆低于或接近参考价。

尤其以百花的长城大厦成交均价与参考价差距最大，其实不止是长城大厦，百花学区内多个小区均出现低于参考价成交的情况，可见百花学区的高房价光环已然褪去（回顾：顶级学区大降价！福田百花还能不能买？）。

南山区
深超总宅地助力周边房价

南山是深圳豪宅密度较高的区域，在此前市场低迷的环境中，豪宅楼盘反而最抗打，除了成交量稳定，其成交均价普遍也高于参考价。

南山热门交易小区中，仅有位于前海的星海名城出现低于参考价超过10%的情况。

而成交均价稳定高于片区的华润城润府，近半年成交均价稳定在16万/㎡左右，不过该价格对于新房阶段买到华润城润府的业主来说是赚到了。

不过对于买了润玺的业主来说，目前该成交均价并不是好消息（回顾：网红名校学区迎旧改新盘，华润城又得降价卖房？）。

值得一提的是，目前南山成交均价与参考价差值最高的是中信红树湾南区，中信红树湾成交价格的坚挺，不少业内人士认为与今年小区旁拍出的深超总宅地有关。

据悉，今年由中海以125.3亿总价拍下的深超总宅地，毛坯限价13.33万/㎡，打破深圳新房限价天花板。

罗湖区
核心区房价最“贴心”

作为深圳最早的市区，罗湖区已经久无新盘以及宅地供应。

不过罗湖的整体配套及交通便利程度依旧优于非核心区，其房价相对于南山、福田来说也较为“贴心”。

罗湖区热门二手小区主要集中在布心百仕达片区，近半年的成交均价大多接近参考价。

布心花园及东乐花园受到未来旧改规划的影响，导致其成交均价高于参考价，另外，布心旧改京基天韵府也预计在不久后入市。

整体而言，在没有旧改规划影响的前提下，罗湖区的二手房价更贴近参考价。

宝安区
新晋置业大区打脸“参考价”

宝安热门二手小区主要集中紧邻南山的宝安中心区，而且不少是超大型小区，例如桃源居、领航城、富通城、深业新岸线等。

大型小区不仅有生活配套完善、居住氛围浓厚的优点，还有户型选择丰富、总价梯队多的特质。

同时，宝安中心区近几年发展颇为亮眼，房价一路高企，这也导致宝安中心区成为深圳二手房参考价政策受影响最严重的区域，政策刚落地期间宝安区二手交易几乎冰封。

目前宝安热门小区成交均价普遍高于参考价，在先前贷款按参考价执行时期，购买宝安二手房大部分需要更高的首付。

进入2023年，宝安区的住宅交易逐步回暖，在7月份甚至撑起整个深圳新房市场，今年上半年，宝安毫无疑问成为深圳置业大区（回顾：没想到，宝安再次成为深圳楼市最靓的仔！）。

另外，在深圳多个区域成交均价均趋于参考价的情况下，宝安热门二手小区普遍高于参考价，这从另一方面也证明宝安的参考价存在一定低估。

不过，宝安整体成交均价相对于两年前，依旧有所下跌。

龙岗区
接近参考价成交是主流

深圳东部地区成交价与指导价之间的差距本就不大，近2年的调整后不少小区成交价更是低于参考价。

从表格可看出，龙岗区多个热门二手小区近半年成交价均接近指导价，不过龙珠花园、振业峦山谷花园的成交均价低于参考价超过10%。

从龙岗区热门二手小区近半年的成交均价看，东部片区楼市的哑火，并非无道理。

新政落地二手挂牌量升价跌
成交创峰值价格维稳

8月31日，深圳正式执行“认房不认贷”政策：家庭成员在深圳名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

关于新政的详细分析可查阅：降低存量首套房贷利率，首套首付两成 二套三成。

新政落地直接利好置换改善群体的购房决策，也推动了刚需群体入市的步伐，为深圳楼市注入新的活力。

如今政策已经落地满一周，深圳楼市在业主及价格层面有哪些变化？

二手房挂牌量上升明显

在多项利好轮番推出后，深圳二手房成交潮暂未来袭，业主们的挂牌潮率先上演。

根据深房中协监控深圳四大中介平台（贝壳找房、乐有家、中原、看房网）公开挂盘出售数据统计，截至2023年9月11日，全市共有54966套有效二手房源在售，较上周增加了1531套，挂盘量上升明显。

挂牌价方面，据乐有家研究中心监测显示，新政首周调过价格的房源里，调低的占比为72.8%，环比提升1.4个百分点，可见部分业主希望借着市场活跃期出手旧房子以便置换。

当前深圳二手挂牌均价仍维持下滑态势，对比新政前下跌1%。

新政后成交情况

根据乐有家研究中心数据显示，8月30日新政官宣后，深圳二手住宅成交量便开始逐日递增。

新政后首个周末（9月2-3日），门店成交量对比此前周末行情涨幅明显，创下了3月中旬至今的周末最高峰，但与2-3月小阳春时期比还略有差距。

9月3日当天的成交量表现突出，是今年以来的第二高点，非常接近2月的单日最高值。

新政后超6成房源低于参考价成交

虽然交易量有明显上涨，但成交价格仍能保持平稳态势，楼市发展更加稳健。 

据乐有家研究中心数据显示，9月1-5日乐有家门店成交的房源中，65%是低于参考价成交的，9%是略高于参考价5%成交的。只有17%是高于参考价10%以上成交的。

与7、8月相比，新政后低于参考价成交的占比处于稳定状态，成交价方面没有明显变化。

贝壳网此次开放二手小区历史成交均价，无疑是众多二手买家的利好。

另外，早在8月初，贝壳网便已开放二手房小区的“单套历史成交”信息，买家可以更为直观了解深圳各二手小区的流动性。

这对于近期利好频频的楼市来说，二手成交信息公开无疑为二手楼市的回暖添砖加瓦。

你是否这么认为？