文/乐居财经  杨宏彬

迟迟未达成复牌的中国奥园，正在与时间赛跑。

9月6日，乐居财经获悉，奥园集团在上交所发行的“19奥园02债”债券持有人9月5日晚投票同意通过本息展期方案。据了解，“19奥园02”的发行规模为15亿元，发行期限为4年期，票面利率6.6%，本应于今年9月3日到期。

奥园集团是中国奥园的境内运营主体及发债主体。中国奥园合计续存12只境内标准化公开债务产品，随着“19奥园02”展期方案的“过关”，中国奥园的所有境内债券已顺利达成展期，整体期限三年。

对于中国奥园境内债务展期成功，市场有声音认为其有望在近期达成复牌。事实上，中国奥园于去年4月1日起停牌，距今已经过去17个月时间，离除牌“大限”仅剩24天。若想保留上市地位，奥园必须在本月内达成复牌。

距离复牌还有多远？

市场对于奥园复牌的猜想是有一定根据的。除了境内债务整体达成展期外，奥园的境外债务也在上个月获得了较大进展。

8月10日晚，奥园一纸公告道出境外债重组进度：“持有奥园现有票据本金金额75.89%的债权人已正式签署或同意重组支持协议。”此外，中国奥园还称，收到多名债权人要求，希望延长截止时间，便利他们参与。

根据相关规定，协议安排的债务重组方案需要获得出席相关债券会议的多数债权人批准，最低比例为75%，方案才算通过。奥园这一目标的达成，距离债务重组方案发布仅一个月的时间。

重组方案迅速获得债权人支持，奥园背后的郭梓文付出了不小代价。奥园的债务重组除了新债换旧债外，还包括债转股方式。具体为，奥园拟发行10亿股普通股，连同目前公司实控人郭梓文及家人利益持有的4亿股普通股，转让给债权人。

粗略计算，债转股后郭梓文的持股将由56.01%降低至31.77%。而奥园发行的10亿股，以及实控人郭梓文持有的4亿股若全部转让给债权人，债权人对奥园的持股将为35.3%，高过实控人郭梓文的持股。

奥园还将发行1.43亿美元无息强制可转换债券，将于2028年9月转化为奥园股份，其将占转换后奥园已发行股本总额的29.9%。若加上该部分，实控人郭氏家族持股将进一步下降为22.27%。

在发布境外重组方案当日，奥园也补发了之前缺席的3份财报，这同样为奥园要达成复牌的重要举措。

2022年6月30日，联交所向中国奥园发出复牌指引，合共四条要求，其中最重要的两条为发布未发布业绩、证明公司有足够的业务运作并且拥有相当价值的资产支持其营运。

经营压力尚存

奥园是否有足够的业务运作并且拥有相当价值的资产支持其营运，不妨从其最新披露的2023年中期业绩中窥探。

今年上半年，中国奥园实现总收入109.41亿元，同比上升25.1%。期内录得毛利润7.42亿元，同比上升373.1%；毛利润率由去年同期的1.8%上升至6.8%。从这一点来看，中国奥园的经营确实有了一定的进展。

不过，奥园仍未摆脱亏损。期内亏损28.96亿元，股东应占亏损约为29.45亿元，去年同期亏损为29.21亿元，同比上升0.8%。

从财务数据来看，上半年奥园营销费用、行政费用两项开支合计达13.7亿元，已经超过了当期毛利。另一方面，奥园处理资产筹集资金也为公司带来不小损失，其中出售附属公司带来亏损5.1亿元。另外，奥园2023年上半年还遭遇了来自汇兑的较大亏损，亏损净额达到12.4亿元。

所持资产上，截至期末，中国奥园共拥有259个项目，土地储备总建筑面积约2822万平方米，权益建筑面积约2313万平方米。此外，拥有的城市更新项目规划总建筑面积3066万平方米，规划可售面积1329万平方米。

不过与2022年末一样，奥园仍处于资不抵债的窘境。期末净资产为-205.32亿元，同比下滑78.58%。有息债务方面，期末奥园总借款为1088.72亿元，其中一年内须偿还的借款为1031亿元。

巨额的即期债务或是由奥园的违约所带来。期内，中国奥园拖欠银行及其他借款约370.44亿元，拖欠优先票据及债券约285.40亿元。该等违约触发交叉违约条款，导致合计276.72亿元的借款可能被债权人提前要求偿还。

不过，随着中国奥园境内外债务重组完成后，其即期债务压力将大幅减小。