文/乐居新媒体 宗镛

刚刚过去的周末，楼市政策以迅雷不及掩耳之势席卷全国。

北上广深正式执行认房不认贷！

二部门发布存量房贷利率下调、首套住房首付降至20%等政策相继落地。

虽然楼市政策的连续轰炸遭遇超强台风苏拉的搅局。

不过相信，大多数深圳人的心情，已然躁动起来，走在大街上，也难得听到人群开始议论“买房”这件事。

重磅政策相继落地，开发商及购房热情双火热

首先我们来回顾一下新政的发布情况。

8月30日，深圳市住建局联合多部门发布关于《优化深圳市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，正式官宣执行“认房不认贷”政策。

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，大致内容是：全国指导首套2成首付、二套3成，下调存量房贷利率。

随着认房不认贷、首付降低、存量房贷利率下调三个重磅政策的官宣，深圳的房地产从业者如沐春风，部分开发商更是火速响应政策。

早在深圳官宣认房不认贷后，购房者的看房热情明显提升，据了解，即使在台风天影响下的周六，据了解深圳大部分新楼盘均正常开放售楼部，看房的客户也络绎不绝。

乐居君咨询深圳多个热门置业热区、近20个新盘项目，新政后的到访情况有何变化？据了解，项目均出现到访量增加、意向登记人数上升的情况，不少项目的销售人员对于新政后市，均表现乐观态度。

位于光明的新盘深房光明里，据网友透露，项目在新政后到访量明显增多，甚至出现久违的售楼部入场排队现象。

绿景白石洲项目现场（来源：项目现场供图）

值得一提的是，位于宝安沙井的旧改新盘鸿荣源珈誉府，上周再次推售818套住宅，共获1047批客户登记，据官方海报显示开盘9月2日开盘当日销售近600套，揽金约28亿。

鸿荣源珈誉府台风天热卖，可谓为一连串新政下的深圳楼市开了个彩头。

不过，除了认房不认贷，二部门发布的关于降首付及调整存量房贷利率的新政，目前深圳并未官宣。

不过，也有部分开发商以此为噱头进行蓄客。

8月新房市场不如预期，二手房中止四连跌

据房信平台最新数据显示，8月份，深圳新房住宅网签2199套，环比下跌30.3%。

从供应上看，8月份深圳共有17个住宅新盘获批预售，预售套数共5702套，开发商推盘情绪高涨，然而成交却并不如预期。

从数据上看，深圳8月新房市场相对低迷，创下自年后以来最低网签量。

截至8月底，整个深圳新房住宅库存面积为464.8万㎡，去化周期超过15个月。

二手方面，8月深圳全市二手住宅网签2422套，环比上升7%，同比去年上升21%，成交量终于结束四连跌。

根据乐有家研究中心数据显示，虽然深圳二手成交量与荣枯线仍有距离，不过深圳二手房市场已然走出至暗时刻。

回顾深圳近一年二手房成交数据，去年传统意义的金九银十，深圳楼市9月、10月成交量并未超过1800套，对比今年，深圳已经走出二手市场最低迷的时期。

以上就是深圳8月份楼市的整体表现。

新房 二手房总成交量4621套，对比七月份下跌14.6%，显然，近期深圳官宣认房不认贷以及二部门关于“降低首套房首付”“存量房贷利率调整”等政策的制定，无不在为接下来金九银十注入强心针。

新政利好知多少，首套房可申请利率下调

首先是深圳已官宣的“认房不认贷”新政，对此乐有家研究中心更新最新版的限购限贷政策表，详情参考下表：

存量房贷利率下调政策

根据两部门发布的关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知显示，针对存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人，自2023年9月25日起可向承贷金融机构（即银行）提出申请。

什么是存量首套住房商业性个人住房贷款？

2023年8月31日前的首套住房商业性个人住房贷款都属于这一类。

通知原文是这样的:存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

提醒:此次政策仅针对商业性个人住房贷款，非住宅型房屋贷款不在此列；不良个人住房贷款也不在此列。

如何确认是不是首套住房商业性个人住房贷款？

“认房不认贷”之后，只要是个人/家庭在深圳仅有1套住房的，均属于首套住房。如“首次购房”、“卖一买一”、“两套卖一”均在此列。

1）“首次购房”:原在深圳无住房，第一次购买住房的人群。

2）“卖一买一”:原在深圳有1套住房，卖掉了原有住房，再购买1套住房的人群。

3）“两套卖一”:原在深圳有2套住房，卖掉了1套住房，还有1套住房的人群。

在深圳拥有2套住房的，其中第1套住房可以申请房贷利率下调，第2套住房不在此列。

月供能降多少？

新政策明确了可以向银行申请房贷利率下调。

具体明确了两点:一是由个人与银行商定，即新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定；二是明确了贷款利率下限，即不得低于原贷款发放时，深圳首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

那么，深圳的首套房贷利率下限是多少？

9月1日，深圳市场利率定价自律机制公示了深圳市首套房贷利率下限，详细见下表:

房贷调整有两种方式:

一是以新换旧，即新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款；

二是通过签订补充条款等方式，下调房贷利率，即与银行协商变更合同约定的利率水平。

有银行表示，以上两种房贷调整方式得到的结果无明显差别。

另外提醒：

1）以旧换新，改变的是首套房贷利率，还款时长还是按原有的剩余时长。如房贷按30年还款，已还款10年，还有20年，房贷利率调整后按20年继续还款。

2）如果房贷是“商业 公积金”的组合贷款，可与银行协商单独调整商业部分的利率。

3）新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款。

4）此政策之前已支付的高出调整后的利息不会返还。

对于近期房地产政策基调，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从过去的中央“保持定力”、地方“小打小闹”，转变为一揽子政策发力。

此次政策调整，集中在金融端，适度恢复“加杠杆”。加杠杆是过去十几年房价上涨的主要动力，也是维持房价稳定的动力。

注意的是，加杠杆是在过去十几年逐渐完成的，去杠杆也要渐进而不能太快。种种迹象显示，近期去杠杆太快了，表现在提前还贷风起云涌。

去杠杆太快，必然导致房屋流通性、循环性下降，房价陷入阴跌或快速下跌。恢复和适度修复加杠杆，才能房价稳定住。

此外，李宇嘉还认为，此轮政策扶持改善需求的目的明显。

一方面，二套房贷最低利率降至LPR 20个基点，且与首套房贷最低利率的差距从此前的80个基点下降到40个基点；

另一方面，二套房贷首付成数从此前的40%-80%不等降至30%。这彰显了扶持改善型需求的政策指向，也顺应了目前改善型需求占主导的市场特征。