文/乐居财经  曾树佳

“现在各地都在研讨并推出政策，对市场都是正向的，有利于房地产市场企稳。”

中海发展董事局主席颜建国，一如既往表达了对地产行业、公司发展的信心。

今年上半年，中海发展收入为891.6亿元，股东应占溢利为134.9亿元，核心股东应占溢利为138.2亿元，利润领先行业。

同期，该公司合约销售额为1801.8亿元，同比增长30.1%。据克而瑞的统计数据，其全口径销售、权益销售排名，分别位居行业第三和第一。对照其“20%销售增长”的年度目标，中海超额完成了半年度目标。

而在交付方面，中海发展上半年的交付完成率，也达到100%。

此外，国央企的迎来了发展的窗口期，今年以来，一线城市与二线热点城市，掀起了土拍热潮，现场竞拍的主体，大部分均为国央企，中海也在土拍市场收获颇丰。

三个“变与不变”

颜建国认为，房地产市场依然处于下行筑底过程中，利好与利空因素交织，形势错综复杂。这其中，行业与公司，存在着三个“变与不变”。

房地产市场供求关系发生了重大变化，不变的是房地产依然是大行业、支柱性产业；房地产转折期，不确定性增强，市场变化多端，不变的是公司稳中求进的高质量发展策略；下半年的市场仍在变化中，公司全年销售与利润稳中有升的目标维持不变。

总体看来，能在不确定性增加的地产行业中做自己，体现了中海发展自身的韧性，以及穿越周期的能力。

过去20多年，中海发展的资产负债率，一直都控制在60%左右，净借贷比率在40%以下，负债率在头部房企中一直保持最低，在手现金占总资产的比重，持续保持在10%以上。

于今年年中，中海发展的流动资产净值为3622.3亿元，流动比率为2.2倍，净借贷比率为37.7%，在手现金为1142.1亿元，加上未动用银行授信额度503.6亿元，可动用资金达1645.7亿元。

期内，中海发展境内外债务资金流入合共364.5亿元，提早或到期归还债务582.4亿元。总体来看，公司有息借贷有所下降，有效控制了各项资金成本。

在销售回款上，其体量达到1202.7亿元，总经营回款为1267.2亿元。及时的资金回笼，提升了中海的自我造血能力，能进一步给发展续航。

对全年目标有信心

上半年，中海发展及时抓住市场机遇，取得了很好的销售成果。

它实现合约销售额为1801.8亿元，同比增长30.1%。其全口径销售、权益销售排名，分别位居行业第三和第一。

对照“20%销售增长”的年度目标，中海可谓是逆势超额完成。它在33个城市市占率跻身前三，较2022年度增加3个，其中北京合约销售额359亿元，市占率继续保持第一。

从下半年来看，7月份是传统的销售淡季。但8月份，中海发展的销售案场来访量较7月份上升15-20%。

自7月底以来，从中央到地方，出台了一系列支持市场的政策，将对市场回升起到积极作用，下半年政策对市场会有更大的助力。

而中海下半年的货量依旧非常充足，全集团有6100亿元总可售货量，并且8成在一线、强二线城市，其中，上海、北京、深圳、广州、成都、杭州等城市都有新的项目入市。

下半年，上海预计贡献合约额400亿，北京预计贡献合约额超300亿，相关项目销售的确定性较高。其他一些核心城市、核心地段的高确定性项目，也将在下半年入市。

因此，管理层对全年20%增长目标是有信心的。

正如颜建国所说，展望未来，中国经济具有巨大的发展韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变，将为房地产长期向好提供有力支撑。

扩储坚持“三个主流”

上半年，中海在土地市场表现活跃，几乎参与了核心城市的所有土拍。

期间该公司新增土地16宗，总购地金额414.3亿元，新增总货值717.0亿元。据克而瑞的统计数据，其新增土地投入位列行业第三。

其中，中海发展（不含中海宏洋）新增土地储备13宗，购地金额378.8亿元，新增货值641.8亿元。北上广深四个一线城市的新增货值，在中海发展新增货值中占比44.7%。

中海发展张智超表示，上半年重点城市供地量大概占全年的36%，意味着下半年有更多投资机会出现。

上半年，热点城市、热点地块竞争激烈，但从7、8月份情况来看，土地市场表现更加理性，所以感觉中海下半年投资机会会更好。

投资策略方面，中海还是会坚持“三个主流”，即投资主流城市、主流地段、主流项目。我们也会严守投资纪律、投资刻度。

此外，在收并购和城市更新方面，中海也会进一步发力。上半年，在北京和上海两个大的城市更新项目北京中信城、上海建国东路项目推进顺利。

而在上周，中海从碧桂园手上，收购了广州亚运城项目的股权，广州亚运城项目成为中海100%控股的项目。

以下是中海发展2023年中期业绩发布会问答实录：

Q1：基于对现在政策及未来市场趋势判断，公司在销售目标、销售达成度上有什么新的判断？请从下半年特别关注收并购机会的角度，分享一下投资目标与投资策略。

颜建国：7月24日中央对房地产市场供需关系作出了新的判断，目前各地都在调研，并出台了一系列的政策支持刚性和改善型需求。我们对市场企稳好转有信心。这里面涉及两个因素，其一是取决于宏观经济因素，其二是取决房地产政策与市场。对宏观经济层面，我们对中国经济的韧性，长期向好充满信心，中国经济一定会稳下来，走出好的发展方向与速度。第二，政策层面方面，现在各地都在研讨并推出政策，对市场都是正向的，有利于房地产市场企稳。在这两个因素叠加下，下半年的市场会进入企稳,进一步向好的状态。

张智超：从投资机会来看，上半年，公司拿地13宗，权益投资额379亿，相当于去年全年投资额44%。上半年我们跟踪的重点城市供地计划来看，上半年供地量大概占全年供地量36%，意味着下半年有更多投资机会出现。上半年，热点城市、热点地块竞争激烈，从7、8月份情况来看，土地市场表现更加理性和平，所以我们感觉下半年投资机会应该会更好。

投资策略方面，公司还是会坚持“三个主流”，即投资主流城市、主流地段、主流项目。我们也会严守投资纪律、投资刻度。上半年我们拿地质量非常高，大概80%货量位于一线和强二线城市。我们综合拿地回报率都高于公司投资刻度。下半年我们会更勤奋参与公开市场投资。

此外，在收并购和城市更新方面，我们会进一步发力。上半年在北京和上海两个大的城市更新项目北京中信城，上海建国东路项目推进顺利。上周，公司收购了有关公司广州亚运城项目的股权，广州亚运城项目成为公司100%控股的项目。我们有信心高质量地实现年初制定的投资目标。

Q2：看到公司还是维持今年全年增长20%销售增长指引，我们也看到从6、7月份开始整体销售都有呈现下行状态。所以请教一下为什么公司还有信心达到这个目标？

张智超：公司全年货量非常充裕，包括货量结构也非常不错，所以上半年我们也及时抓住市场机遇，应该说取得了很好的销售成果。从下半年来看，7月份是传统的销售淡季。从我们销售监测来看，8月份公司销售案场来访量较7月份上升15-20%。当然，不同城市，不同地段项目有一定差异。同时，从7月底，从中央到地方，出台了一系列支持市场的政策，相信会对市场回升起到积极作用，下半年政策对市场会有更大的助力。

下半年公司的货量依旧非常充足，全集团有6100亿元总可售货量，并且8成在一线、强二线城市，其中，上海、北京、深圳、广州、成都、杭州等城市都有新的项目入市。下半年，上海预计贡献合约额400亿，北京预计贡献合约额超300亿，相关项目销售的确定性很高。其他一些核心城市、核心地段的高确定性项目，也将在下半年入市，我们对全年20%增长目标是充满信心的。

Q3：公司对行业长期发展有信心，认为房地产仍然是一个大行业。想追问一下，因为现在蛮多需求也是改善性需求，会不会因为经济低迷，改善性需求可能会走低？

张智超：我们聚焦一线、强二线，总体来说，改善型需求还是非常强劲的，包括周末上海杨浦项目刚刚开盘销售，销售情况也非常好，开盘去化率超过90%，购买客户主要是改善型客户为主。我们预判未来这种需求反而会更加强劲，更加成为住房市场的主力。