文/乐居财经 杨宏彬

珠江村旧改的命运再次迎来转折。

8月17日消息，黄埔区黄埔街下沙社区珠江村旧村改造项目正式迎来了新的合作企业——中交第四航务工程局有限公司（下称“中交四航局”）。

要知道的是，珠江村旧改最早是引入了雅居乐二代的上市公司景业名邦作为合作企业，同时还有中洲集团与天伦控股的加盟。今年6月，这三名合作方宣布退出珠江村旧改，接盘他们合计49%股权的，是一家名为广州科峻的合伙企业。

广州科峻是科学城集团旗下企业，他接盘珠江村旧改可以用仓促形容，公司成立于6月20日，接盘公告是6月23日。但公告之后，珠江村旧改主体广州珠景股权一直未发生变更，一直到本次中交四航局的进入。

目前，广州珠景的股权已经变更为，由四航局持有49%，剩余股权由珠江村村民成立的4个集体经济组织各持12.75%。至此，珠江村旧村改造项目合作企业正式变更为中交四航局。

中交四航局什么来头，资料显示，公司始创于1951年，于2006年10月18日由中港第四航务工程局整体改制组建而来，是央企中国交通建设股份有限公司下属的骨干公司，目前公司实缴资本达161.66亿元，第一大股东为中国交建，持股49%，实控人为国资委。

中交四航局曾参建了港珠澳大桥、深中通道、平陆运河等国家重点工程，也参建了广州车陂隧道、鱼珠地铁站以及黄埔港、南沙港等大型项目。对于进入此次进入珠江村旧改，中交四航局表示，将积极推进改造项目，为全面提升“一岸”、推动广州第二CBD（黄埔片区）建设做出自身贡献。

5年内完成旧改

珠江村旧改的命运，可谓是一波三折。

珠江村位于老黄埔核心，紧邻黄埔港大码头、中码头，北至中山大道，南接港前路，西至蟹山西路，东至荔香路。为了广州第二CBD的建设，2017年珠江村迎来旧改，改造范围用地面积约27万平方米。项目规划总建筑面积将近80万平方米。

2021年之前，珠江村旧改一直未表决合作企业。但早在2019年3月，一家名为广州天悦城改投资有限公司（下称“广州天悦”）的企业，已经在珠江村开展旧城改造意愿征询工作。

广州天悦，原本为景业名邦子公司，但在上市前被剥离。景业名邦称，广州天悦的接盘方为独立第三方。直到2021年4月，珠江村旧改才正式公布了合作伙伴，以100%表决同意率成功引入景业名邦联合体。

珠江村的前期拆迁签约工作比较顺利。2020年10月启动，4个月后实现90%签约率。截止2021年12月，全村私宅签约率已达99.5%，公寓楼签约率100%，整体拆除情况均超90%。

若能一路顺利，珠江村的旧改项目或许也已经入市。但2021年底开始，项目进度陷入停滞，临迁费逾期等负面消息频频传来。今年3月，珠江村旧改向景业名邦发出最后通牒，称如若因企业资金问题再让旧改受影响，将启动合作企业变更或退出流程。

景业名邦自身处于流动性压力之中，去年一年内，景业名邦已经对一笔票据进行了两次展期。公司这样的处境下自然是难保住珠江村旧改。

搁置多年的珠江村旧改，或许将在中交四航局的主导下进入终局。中交四航局表示，在完成项目交接工作后，中交四航局将全力加快推进开发进度，并计划于2023年四季度首开区动工，预计在2025年年中完成第一期复建住宅结构封顶，2027年一季度进行第一期复建住宅回迁，2028年四季度完成全部复建住宅回迁。

国央企成旧改接盘主力

民营房企的流动性危机愈演愈烈，曾经屯下的旧改项目也逐渐与他们无缘，而具有天然优势的国央企则成为了这些旧改项目的接盘方。

就广州市场而言，其中，科学城集团当属接盘主力之一。今年4月，科学城接盘黄埔区枫下村旧村改造项目。据了解，该项目被称为“巨无霸”旧改，改建新范围122.5公顷，75.4公顷为复建地块，47.05公顷为融资地块。

2019年，宝能介入枫下村旧村改造，但后续因资金问题，无力完成。除了枫下村旧村改造，科学城集团还曾接手雪松的黄埔何棠下村、时代中国金坑村银岭片区等项目。

另外在深圳，饼干厂曾是恒大在深圳最值钱旧改项目，项目涉及到湾厦股份公司的两个自然村湾厦村和海湾村，占地面积24.95万㎡，拟规划建筑面积131万㎡。恒大陷入债务危机后，招商蛇口公告称，与关联方共同投资成立合资公司，共同推进饼干厂项目。

在招商蛇口之后，深圳地铁集团全资子公司深铁置业也接盘了恒大的横岗四联排榜村旧改，项目计划总投资464.43亿元。根据规划，项目更新单元范围用地面积约60.66万平方米，拆除范围用地面积约50.59万平方米，其中住宅面积约131.85万平方米。

今年6月，奥园与金国测在北京签署战略合作协议。双方首批落地合作项目将优先落实在广州主城区旧改项目。

资料显示，中金国测是由国务院国资委直属企业中国黄金集团全资子公司——中国黄金集团建设有限公司与国测地理信息科技产业园集团有限公司合资组建，据了解，中金国测此次看中的正是奥园位于大本营广州逾千亿货值的旧改项目。

1月份时，山东国企山东健康集团则正式进入了奥园的翠微村旧改项目，这是其在在珠海最大的旧改项目。