文/乐居财经 魏薇

两个月前，绿城中国董事会主席张亚东在股东大会上表示：“绿城现在最大的关注点在投拓，当下绿城采取的是两条腿走路，一条腿是公开市场拿地，第二条是启动收并购工作。”

之后，绿城在拿地和收并购上双重发力。前不久在公开市场大手笔拿地后，并购端也传来新消息。

8月15日晚间，绿城中国发布公告称，旗下杭州浙庆投资有限公司（简称“杭州浙庆”）与杭州高信商务服务有限公司（简称“杭州高信”）签定协议，向后者收购杭州致延投资有限公司（简称“杭州致延投资”）50%股权，代价为11.77亿元。

杭州致延投资成立于2018年4月，原由绿城房地产100%持有，在2019年5月，绿城房地产退出，杭州浙庆（绿城房地产持有99.34%）100%接盘；同年8月，杭州高信首次进入参股，持股比例50%，该公司由上海合景房地产开发有限公司100%持股。

此次交易，相当于绿城将出售给合景的目标公司股权，又买了回来。完成后，杭州致延将成为绿城中国的非全资附属公司。

同日，绿城中国的全资附属子公司绿城房地产与苏州金和、苏州上誉、苏州景誉、苏州卓誉签订协议，苏州金和、苏州上誉分别向绿城房地产出售所持苏州景誉、苏州卓誉50%和51%股份，代价分别为5.17亿元和3.78亿元。

苏州金和、苏州上誉分别为合景泰富的全资子公司，交易之前，苏州景誉由苏州金和、苏州泽晟（绿城房地产持股99.52%）分别持股50%。苏州卓誉由苏州上誉、上海驰晟置业（绿城房地产持股99.14%）分别持股51%和49%。交易完成后，两家目标公司将成为绿城中国的非全资附属公司。

合景泰富清债

杭州致延的设立主要是负责春来晓园项目的开发。春来晓园为高端人居项目，位于杭州城东新城板块，江干区德胜路与蔡阳路交叉口，占地面积64470平方米，建筑面积193,000平方米，容积率为2.0。

合景泰富与绿城在该项目的合作始于2019年，当年10月29日，合景泰富集团浙江区域公司还与绿城浙江公司签订了战略合作仪式暨“春来晓园”项目合作签约。目前，项目开发工作已经完成，于2020年12月开盘，在去年12月交房。

苏州景誉、苏州卓誉分别开发朗月滨河雅苑和明月滨河，均为住宅项目。截至2023年6月30日，苏州景誉和苏州卓誉未经审核资产净值分别为10.39亿元、7.33亿元。目前，两家目标公司已基本完成项目的开发，分别于2021年4月30日、2020年11月21日首次开盘。

合景泰富在公告中表示，出售事项有助于集团退出项目、妥善处理相关债务事宜，以及减少集团整体未结清债务余额，此次出售的全部金额将用作抵销贷款。

公告显示，截至6月30日，苏州金和尚欠苏州景誉贷款约2.71亿元；苏州上誉则欠苏州卓誉贷款约4.32亿元。苏州金和出售苏州景誉的5.17亿元股权款项，将抵消其2.71亿元贷款后，再抵消苏州上誉所欠贷款中的5392.24万元；而苏州上誉出售苏州卓誉的3.78亿元款项，将悉数抵扣其所欠贷款。

如此下来，苏州金和、苏州上誉通过出售两家项目公司股份，在清偿所欠7.03亿元后，还剩余约1.92亿元。

此外，合景泰富尚欠杭州绿城3600万元，也将在此次交易中清偿。最终，合景泰富通过出售事项录得收益约200万元。

10年来首亏

今年5月14日，合景泰富发布公告称，在一笔2024年到期的优先票据的强制赎回日，未能按期予以兑付，由此构成了违约事件。

至此，苦撑一年的合景泰富官宣暴雷。而在此之前，合景泰富一直积极偿债。2022年，合景泰富集团偿还境内公司债券、商业抵押担保证券及资产支持证券75.44亿元、境外债券3.63亿美元及境外银团贷款12.84亿港元，还款总额约为113亿元。

实质性违约后，合景泰富一方面着手处置资产回笼资金，例如，将上海兆景公司100%的股权出售给了嘉兴壹号、平安创赢资本，交易对价3.24亿元，同时将苏州合景泰富和上海德裕共同持有的锦怡置业100%股权，出售给上述买方，交易对价4.26亿元。

另一方面，则是启动债务重组，5 月16日下午，合景泰富集团召开离岸债券持有人电话会议，讨论成立小组进行重组谈判。同日上午，合景泰富集团发行的2023年9月票据、2024年3月票据等7只优先票均均已暂停买卖。

在2022年，合景泰富的各项业绩指标大幅下滑，期内实现营业收入134.53亿元，较2021年的238.45亿元下降43.6%；净利润为-98.42亿元，较2021年盈利25.63亿元，下滑484%；归母净利润为-92.41亿元，而2021年为24.21亿元，是10年来首次亏损。

2022年财报显示，合景泰富一年内到期的有息负债达222.45亿元，包括境内公司债券、优先票据以及银行贷款，同比增加了约20亿元债务；此外，还有一年内应付账款和票据约63.44亿元。与此同时，合景泰富的现金及现金等价物仅有33.56亿元，远不够覆盖短期债务。

一二线补仓

在今年3月的绿城2022年业绩会上，绿城管理层对外表示，会采取新的差异化投资策略，首先选定的核心城市、反复研究的核心城市里面做底仓式的投资。买核心区的地主要是保去化、保安全，形势稍好会往三四线城市以及一二线城市边缘地区，争取更多利润。计划年内新增1061亿元的自投项目供货。

下半年来，绿城补仓的节奏在加快。

8月初，绿城拿地的势头很猛。在上海第二批次第二轮土拍中，绿城中国以总价139.2亿元接连斩获闵行、嘉定、青浦3宗宅地，占本次土拍总成交金额的58%，成为此轮土拍的最大赢家。3宗地块均是此次土拍的热门地块，竞买人均在15家以上，绿城均通过摇号获取。这也是今年来绿城首次入沪。

土拍大丰收之下，绿城大门口还特地拉了横幅，欢迎华东投拓精英凯旋。连续摇中三宗地块，张亚东也在朋友圈感叹：“二天投了180亿，上海连中三元，近五千分之一概率，真的很神奇。”

8月1日，在杭州大本营，绿城以底价34.6861亿元竞得萧山区市北单元XSCQ1309-R2-50地块，成交楼面价23,800元/㎡。在6月的土拍中，绿城以1.43%的最低中签率拿地，首次进入江湾新城。

据克而瑞1-7月新增土地榜中，绿城以366亿新增土地价值，位居第7位。新增土地货值671亿元，位居第8位。若将8月初的拿地加上，绿城的名次或将更加靠前。