文/乐居财经 魏薇

7月最后一天，绿城管理组织架构升级，李军升任董事会副主席。

任命公告发出后，李军发了一条朋友圈：闯荡暗黑破坏神20多年，决定放弃熟悉的游侠角色，新开一个法师号，挑战更高难度！

加入绿城超20年，从绿城管理执行董事、CEO到副主席，李军的身份不断升级。在这场代建角逐中，李军以“游侠”的角色带领绿城管理连续数年稳居代建行业第一。

此次变动后，李军不再担任CEO一职，具体职责变为：在统筹公司全面管理工作的基础上，将精力聚焦在绿城管理的战略发展和竞争策略，推动商业模式创新，并负责董事会日常工作。其今后的身份和职能更类似于“法师”，为团队赋能。

“代建第一股”上市3年来，始终保持增长态势。人事变动公告发布的当天，绿城管理交出2023年上半年成绩单，期内实现收入约15.49亿元，同比增长23.1%；毛利约8.06亿元，同比增长27%；归属于公司股东的净利润约4.74亿元，同比增长31.3%。

李军表示：“绿城管理当下就是中国最大的房地产开发服务商，这只是规模上的最大，还需要做更多。”

对于当前的房地产形势，他认为中国的房地产走到了里程碑式节点，未来是降负债的趋势，投资和开发分离，而绿城管理有机会引领这一趋势。

为绿城管理配人

除了李军的职位变动外，非执行董事张亚东获委任为董事会联席主席，继续担任非执行董事；郭佳峰由董事会主席调任为董事会联席主席，继续担任非执行董事；执行董事王俊峰获委任为行政总裁，管理全国400多个项目，和公司经营管理工作。

相关资料显示，王俊峰在房地产开发、项目管理方面已拥有20多年经验。2017年4月，王俊峰担任浙江绿城房地产投资有限公司常务副总经理、兼任宁波城市公司总经理，2021年9月出任浙东绿城房地产投资有限公司总经理。今年1月，王俊峰加入绿城管理，被委任为执行董事、执行总裁。

至此，张亚东肩挑绿城中国董事会主席和绿城管理董事会联席主席两大重担。当下，正值代建行业发展的白热化时期，绿城管理的重要性更加凸显，绿城中国作为大股东给予了绿城管理更多关注。

绿城管理在公告中表示：凭借张亚东的从业经历、社会资源、工作背景等优势，可以更好地帮助绿城管理拓展业务渠道、导入外部资源，并进一步提升行业影响力，助力绿城管理在当前行业形势下加快发展。

业绩会上，张亚东回应高层变动：“是给李军配人，而不是换掉李军。李军和王俊峰的配合更像是国有企业中董事长 和总经理的关系。”

近几年来，绿城中国一直调配人员支持绿城管理，包括绿城管理的副总裁付鹏、程敏，助理总裁周叶等。

张亚东在业绩会上多次强调了“人”的重要性：“现在绿城管理对人员的要求和原来没上市之前发生了天翻地覆的变化。绿管的管理规模做大后，集团在配人时要分工协作，把方方面面工作做好，更关注行业发展，更要求团队之间各有侧重。”

作为整个绿城的掌舵手，张亚东更关心绿城管理怎么能走得更好、走得更远，怎么给绿城管理服务，怎么给绿城管理配人，怎么给绿城管理出思路。他用“外引内联”形容为绿城管理配人的方式：从外面来看，在这个行业里以最大力量吸引代建管理同行加入绿城管理；在外面资源有限的情况下，把绿城中国内部的人员配到绿城管理去。

向多元委托方提供服务

2022年末，绿城管理合约总建筑面积达1.014亿平方米，成为国内首个合约总建筑面积“破亿”的代建巨头。

截至2023年6月30日，绿城管理的代建项目已布局中国28个省、直辖市及自治区的123座主要城市，合约项目总建筑面积1.136亿平方米，较去年同期增长20.4%。上半年，绿城管理完成了56个项目的交付，交付面积超680万平方米。

从区域分布来看，绿城管理核心布局环渤海经济圈、京津冀城市群、长三角经济圈、珠三角经济圈、成渝城市群，截至2023年6月末的可售货值6302亿元，占整体可售货值8232亿元的76.6%。

在绿城管理的收入构成中，商业代建依然是最大的收入和利润来源，2023年1月—6月收入约10.65亿元，占整体收入的68.8%，同比增长39.2%。增长的主要原因是，在房地产去金融化、投资端去中心化趋势下，来自国企、城投公司及金融机构等委托方的代建机会增多。

政府代建收入达3.95亿元，同比增长3.6%。增长的主要原因是，在国家政策的引导下，除传统安置房外，公租房、人才公寓、共有产权房等多种新业务保障性住房建设需求增多。

李军表示：“代建发展到今天，委托方结构发生了重大的变化，市场需求在不断的调整和变化，我们要更加关注委托方生存状态与诉求，集中所有资源服务委托方。”

他指出：“我们曾经判断，中国未来房地产开发每年的增量里，央国企会占据其中的一半，民营企业会减少，反而有更多地方政府主导的保障租赁物业公建配套的建设，还有城投公司兜底的拿地、金融机构的纾困保交楼保交付，这个趋势是非常明显的。我们已经从传统自投自开自建的过程走出来，面向全社会所有的多元的委托方提供服务。”

资方纾困类业务增长

在“保交楼”的大背景下，纾困类代建正迎来新的发展风口。自2021年下半年起，绿城管理就积极参与各类资方化解房地产风险的工作，参与众多不良纾困项目，如恒大江阴项目、广州奥园项目、杭州泰禾项目等。

7月24日，绿城中国、绿城管理分别与长城资产、长城国富置业签署战略合作协议，在地产不良处置领域进行战略合作。此次绿城与长城资产联手，双方就位于武汉市的“当代天誉”项目达成代建合作。

签下长城资产后，绿城的地产不良业务“朋友圈”正式集齐四大AMC，其余3家分别是中国信达、中国华融、东方资产。

今年以来，绿城管理深入推进“3 3”业务模式，大力拓展资方代建业务，还与多家AMC及信托机构进行了不良纾困项目的签约，包括华融资产、信达资产、长城资产、浙商资产、中信信托、中航信托、平安信托等。

今年上半年，绿城管理资方纾困类业务快速增长，金融机构类业务合约总建筑面积达310万平方米，占新拓业务总量的17.8%，参与项目包括毕节未来城项目（信达资产）、广州南沙项目（中航信托）、临安鹤亭项目（华融资产）等。

王俊峰表示，资方纾困类业务对公司是非常好的增长点，绿城管理在这方面也有明显优势。“一方面我们给金融机构提供协助，另一方面其实这也给我们带来了很大的导流机会。前端介入为绿管的操盘提供很大的便利性，少走弯路，就能够更快达到复工复产目的。”