文/乐居财经  杨宏彬

2023年已经过半，上市房企上交期中成绩单的日子也一天天临近。

按照A股惯例，房企会在正式公布业绩前，对期中成绩单做“剧透”。截至7月18日，共有57家A股房企发布2023年中期预计预告。没有太多惊喜，A股房企2023年上半年的关键词依旧是“亏损”与“下滑”。

据乐居财经《地产K线》统计，已经发布业绩预告的57家A股房企中，预计2023年上半年将录得亏损的有37家，占比达到65%，亏损总额至多为275.85亿元，至少也亏205.67亿元；净利润下滑的房企为29家。

实现盈利的20家房企，至多录得的净利润总额为183.59亿元。其中，保利发展一骑绝尘登上榜首，预期实现净利润119.99亿元，占据了20家房企盈利总额的65%，远超过排名第二的招商蛇口。

而在盈利房企中，有8家房企的净利润可能将低于1亿元，其中深振业A、天保基建、北辰实业三家房企的净利润最少可能仅录得800万元。

2022年末，利好房地产的政策频出，让市场出现了一定回暖，不过从A股房企披露的中期业绩预告来看，市场的修复还需要一定的时间。另外从经营情况来看，房企的分化将持续发生。

15家房企净利润增长，保利发展扛大旗

在发布业绩预告的57家A股房企中，预计实现盈利最多的三家房企分别为保利发展、招商蛇口以及津滨发展，预期至多录得净利润分别为119.99亿元、21.53亿元以及5.20亿元。保利发展净利润指标领先。

保利发展在2023年的表现确实可圈可点，上半年的营收达到约1383.76亿元，同比增长24.93%；销售额为2368亿元的销售金额，同比增长12.65%，位列行业销售榜单第一。

作为盈利最多的3家房企，保利发展、招商蛇口以及津滨发展均2023年上半年实现了利润的同比增长，其中保利发展归母净利润同比增长10.84%，招商蛇口净利润同比增长14.09%，津滨发展实现净利润至多增长919%。

包括上述三家房企在内，统计范围内实现盈利的房企中，共有15家房企预计录得净利润增长。

其中增长最多的是张江高科，预期净利润最高为4.27亿元，同比增长1859.5%；其次为大名城，预期净利润最高3.30亿元，同比增长1089.20%；再次为沙河股份，预期净利润至多为4.50亿元，同比增长926.46%。

统计范畴内实现盈利的20家房企中，有5家房企则预计出现净利润下滑，包括金隅集团、迪马股份、栖霞建设、深振业A、天保基建。

另外，预计出现亏损的37家中，有12家房企但亏损额已经在收窄，包括一部分出险房企。如ST阳光城，预计净利润下限为-21亿元，亏损同比减少14.56亿元；ST世茂预计净利润下限为-2.4亿元，亏损同比减少1.08亿元。

泛海亏损最多，宋都亏损扩大最猛

在37家预计亏损的A股房企中，亏损最多的是泛海控股，亏损额预计在42-55亿元之间，同比下降区间在101.3%-163.61%。

针对归母净亏损进一步扩大，泛海在业绩预告中指出，一方面是因诉讼判决计提利息、罚息或违约金；另一方面是因，公司在债务化解过程中所产生的投资资产处置损失。

作为出险房企之一，泛海控股目前已经披星戴帽，面临退市危机。不过在今年6月末，泛海在招募重整投资人取得进展，称已有 13 家意向投资人提交报名材料。

预计亏损额第二多的房企是泰禾，2023年上半年至多亏损23.25亿元。同为出险房企的泰禾股价也十分低迷，截止6月2日，泰禾收盘价连续二十个交易日低于1 元/股，触及退市规定。公司股票已于6月5日停牌。

令人比较意外的是，2023年上半年部分央企国企也出现较大亏损。如首开股份，亏损额预计至多达22亿元，仅次于泰禾。华侨城A亏损预计至多达17亿元，金融街预计亏损额至多8.04亿元，中交地产预计亏损额5亿元。

在37家亏损的房企中，业绩降幅最为迅速的是宋都股份，预计净利润下限为-1.6亿元，同比大幅下滑1963.10%，华侨城A紧随其后，净利润下限-17亿元，同比下滑1712.06%。

据此前业绩报告，华侨城A在2022年已经出现亏损，亏损额达109.05亿元，今年7月，华侨城A原董事长段先念、现任总经理王晓雯、原财务负责人冯文红还因公司存在以前年度资产减值不及时、不充分等问题，收到深圳监管局的警示函。

市场低迷仍为主要亏损原因，行业分化明显

37家预计出现亏损的房企在公告中指出了各种各样的亏损原因，包括销售不达预期、毛利率下降、结转收入减少、计提减值等等。

在房地产行业的鼎盛时期，不少房企为追求利润规模不惜高昂代价拿下地块，然而如今市场下行，房企为了现金流安全，无奈降价出售房子，导致了毛利率降低、结转收入不及预期和存货跌价减值等。

如财信发展在公告中表示，公司本期交房项目受拿地成本较高、售价下滑等综合影响导致毛利率大幅下降，对存货形成的资产减值损失预计1,200万元至2,200万元。

格力地产也提到，报告期内，公司房地产业务结转收入较上年同期减少；同时，公司对出现减值迹象的长期股权投资计提了资产减值准备。

不过，企业在进行充分的计提减值后，房企因高价地造成的减值损失会随着时间的推移逐渐淡化。

另一方面，部分房企也提出，房地产市场仍处于持续筑底阶段，销售的萎靡并未有过多改善，从而导致了企业收入的减少。

整体来看，2023年楼市确实有一定回暖，今年一季度在积压需求释放及前期政策效果逐渐显现等综合因素影响下，房地产市场活跃度明显提升。然而热度并未持续，二季度复苏明显减弱。

销售数据来看，今年一季度，TOP100房企销售总额为17589.5亿元，同比增长8.2%，为2022年1月以来首次出现正增长。但从上半年数据来看，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%。

另一个值得关注的点是，房地产市场的分化正在加剧。2023年TOP100房企中，央企国企市场份额占比达51.7%，较去年全年提升8.3个百分点，民企、混合所有制企业市场份额则较去年全年分别下降7.7、0.6个百分点。

房产销售的很大程度房企的营收及利润，从市场份额及A股上半年的业绩预告来看，国央企确实成为了行业中的主角。