文/乐居财经  杨宏彬

作为最早出险的房企之一，华夏幸福的化债进度也十分靠前。自年初美元债券整体达成展期后，境内债化解也传来捷报。

7月13日晚间，华夏幸福(600340.SH)公告称，公司发行14只债券及子公司九通基业发行的7只债券的持有人通过了债务重组相关安排。

公告显示，华夏幸福发行的14只债券存续票面金额合计291.30亿元，九通基业发行的7只债券存续票面金额合计80亿元，21只债券合共371.3亿元。至此，华夏幸福的境内债券已经全部达成重组。

1月初时，华夏幸福曾经公布过境外债务重组的好消息，其境外子公司发行的49.6亿美元债券已达成展期，华夏幸福的全部境外债券也由此得到安置。

华夏幸福境内债券及境外债券展期方案均获通过，不仅是公司债务重组取得的重要成果，也为正在进行债务重组的房企注入了信心。

此前数据显示，截至6月30日华夏幸福实现债务重组的金额累计约1834.46 亿元，其中已包含该公司及九通投资发行341.17亿元公司债券。

若此次合计371.3亿元公司债都已签约解决，意味着华夏幸福已实现债务重组的金额累计增加到约1865亿元，占2192总债务的85%。

华夏幸福内部人士表示，公司重组和转型同步推进，两手抓两手都要硬，希望能够为业内提供有益的实践素材和案例，更希望公司在各方支持下能够真正走出一条新的路径。

境内外债券全部成功重组

从2021年3月官宣违约，到当年10月出台初步偿债计划，再到现在境内外债券均达成展期，华夏幸福的化债道路走的算是比较顺畅。

2021年10月1日，华夏幸福公布偿还旗下2192亿金融债务的7个方式，包括“卖、带、展、兑、抵、接”等，本次371.3亿元境内债务整体展期，华夏幸福也将按照以上方式调整债券本金偿付安排：

首先，华夏幸福先给予同意展期的债权人账户实施不超过10万元的小额兑付。之后，华夏幸福将通过出售资产后，以现金的兑付债券本金30%的金额，如果小额兑付部分忽略不计，该部分算下来的兑付金额约为111亿元；以及华夏幸福以持有型物业等资产设立自益型财产权信托计划，并以信托受益权份额抵偿债券本金，抵偿比例不超过本金金额的16.7%，至多约为62亿元。

剩余的约198亿元债券本金，华夏幸福将之展期8年，债券展期期间利率及已欠付利息期间的利率均调整为2.5%/年。

不过，现金兑付和信托受益权抵偿的时间要取决于资产处置及设立信托计划的进展情况。因此，对于尚未实际兑付现金或实际抵偿信托受益权的债券本金部分暂按展期方式处理并计息。也就是说，华夏幸福上述境内公司债券的绝大部分目前仍按展期处理。

华夏幸福曾于2021年12月公布过公司14只债券的偿付计划，即通过出售资产回笼的现金兑付本金30%-40%，以信托受益权份额偿付比例约为10%-20%，剩余40%-60%展期8年偿付，利率同样为2.5%。

如此看来，最终落地的展期方案，基本在最初公布范围之内，而相比之前只是增加了小额兑付的部分。但值得一提，放在整个行业中，华夏幸福债券的展期利率是比较低的。

与境内债券相比，华夏幸福境外债务的展期方案又有细微差别。1月末公布的美元债券展期方案显示，华夏幸福美元债券规模为49.6亿美元，其中46.7%将以新债券1及现金提前偿付的方式交割，而发行的新债券1规模为约22.03亿美元，也就是说，现金支付仅有1.13亿美元，新债券1的存续期限达8年，用出售资产及信托受益权份额偿付。

不过，同意展期的债权人最晚可以在今年年底前收到现金支付的合共1.13亿美元。

美元债券剩下的53.3%，华夏幸福将以新债券2及新债券3交割。其中新债券2发行金额7.2亿美元，续存期限8年，以下属公司股权设立的“幸福精选平台”的股权抵偿。新债券3发行金额约19.31亿美元，续存8年，通过华夏幸福后续经营偿还。

转型偿债两手抓

应对国内房地产市场的变化，华夏幸福于去年7月正式提出全面转型为产业新城服务商，提供规划、代建和运营等轻资产服务，在2022-2025年完成全面转型。

华夏幸福一方面明确以三大服务体系为核心的战略方向，瞄准政府服务、住宅服务、企业服务三大极具潜力市场，依托产自身业新城及近三千家招商入园企业等资源积累，培育发展创新业务。

另一方面，华夏幸福实现产品封装、项目签约和业务落地，形成围绕三大服务体系的业务组合，并已完成“幸福精选”物业平台和“幸福优选”代建平台的搭建。

2022年财报显示，华夏幸福新搭建的两大平台业务已经取得了很大进展。期内，幸福精选平台中的幸福物业、深圳伙伴、苏州火炬三家公司 2022 年合计实现的营业收入为 30.8 亿元，净利润 2.1 亿元，覆盖全国 100 多个经济最活跃的区域。

幸福优选则是在2022 年累计完成业务市场化签约 21 单、战略及框架合作协议签约 22 份，2023 年一季度业务加速增长，市场化签约数量为去年全年的 1.6倍。

值得一提的是，华夏幸福还将转型与偿债结合在了一起。去年年末，华夏幸福提出一个特别的债转股方案，即用“幸福精选”和“幸福优选”两大业务平台股权抵债务。

当时华夏幸福提出，两个平台的估值加起来可达1021.4亿元，债权人可以不超过400.39亿元债权换取“幸福精选平台”及“幸福优选平台”分别不超过49%的股权，相当于给债权人打了个8折。

有观点认为，轻资产运营是华夏幸福的转型方向，物业和代建是公司转型轻资产后发展较快的两个平台，因此将这样的“家底”拿出来可谓诚意十足。

截至5月31日，“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额74.27亿元，相关债权人获得平台股权约为19.55%；两个平台股权抵偿经营债务金额约为31.64亿元，相关债权人获得“幸福精选平台”股权比例为1.60%，获得“幸福优选平台”股权比例约为6.52%。

多种偿债举措下，华夏幸福的化债进度不断推进，其违约金额持续减少，截至5月末，华夏幸福逾期的债务为279.38亿元，较3月末减少超41亿元。