文/乐居财经 严明会 

上周四泰禾召开集团半年工作会上，董事长黄其森一个多小时的讲话，为集团定下了三大任务，其中之一便是“保交楼”。

黄其森话音刚落，泰禾一个停滞许久的项目便传来好消息。7月10日，ST泰禾(000732.SZ)公告称，将以1000元的价格向兴业信托转让福建泰信置业有限公司（下称“泰信置业”）100%的股权。

泰信置业是泰禾漳州项目泰禾香山湾的开发公司，据泰禾所言，“泰禾香山湾”项目陷入债务困境，已逾期向购房者交付。股权交割后，兴业信托将主导项目的后续开发运营，推进项目的复工复产和建设交付。 

转让香山湾项目将让泰禾净损失8.47 亿元。不过好在，后续项目开发资金已经不用泰禾发愁。

根据泰禾集团2022年报披露，期末漳州香山湾项目完工进度仅有59.56%,规划建面90.66万平方米，累计竣工面积为0；预计总投资75.87亿元，累计投资45.19亿元。按此计算，完成香山湾项目还需要投资30余亿元。

尚未结清旧账与纠纷

香山湾虽然已经交给兴业信托，但其背后的相关债务，仍然值得关注。

项目公司泰信置业成立2017年7月20日，注册资金1,000万元，王元元任法定代表人。截止2023年3月31日，泰信置业总资产为66.88亿元，总负债为70.24亿元，净资产为-3.35亿元，已经资不抵债。

兴业信托是香山湾项目的买方，也是项目的债主。2019年6月，泰禾将泰信置业100%股权质押给兴业信托，为泰信置业《兴业信托·致地A043（香山湾）集合资金信托计划》项下的主债务提供质押担保。

截止目前，质押仍在持续。而泰信置业一共欠兴业信托两笔金融负债，一笔为上述资金筹集计划兴业信托为泰信置业发放的5.8 亿元的信托贷款，另一笔为6.86 亿元的信托贷款，合计12.66亿元。两笔欠款同样未清偿。

“泰禾香山湾”项目资金在归还了政府的纾困资金后，将用于偿还兴业信托的这两笔借款。

有意思的是，这并不是泰禾第一次出售泰信置业的股权。在2019年9月28日，其试图将泰信置业30%的股权转让予世茂，作价6,700万元，同时世茂承接原股东贷款2.3亿元。按照时间顺序，与世茂交易时，泰禾已经将泰信置业的股权质押。

但这笔交易最终并未完成，反而成了一起官司。公告中提及，因泰禾与漳州嘉广企业管理有限公司（下称“漳州嘉广”）股权转让合同纠纷一案，泰信置业100%股权遭到冻结，冻结期限为2021年7月21日至2024年7月21日。 

而漳州嘉广，正是当时世茂向泰禾收购与泰信置业股权的主体，目前世茂在漳州嘉广持有50%的股权。

另外，泰禾与上海茗淼企业管理有限公司之间的合资、合作开发房地产合同纠纷，也导致泰信置业100%股权被冻结，冻结期限为2021年8月16日至2024年8月16日。

上海茗淼成立于2016年，注册资金500万元，有自然人王桂清与陈添枝最终各持85%及15%。

泰信置业已经被法院列为失信执行人，涉案金额约为 4880.7万元。但泰禾表示，此事对本次股权转让不构成影响。

梦想与现实

漳州香山湾，是曾经网红项目厦门湾的一部分。

2017年后，泰禾提出多元化战略“泰禾+”，意在让泰禾业主在充分享受高端居住的同时，一站式解决业主的医疗、教育、购物、社交、文化等全方位生活需求。

厦门湾，是泰禾旗下“湾”系产品线的第一个战略性项目，也是“泰禾+”战略落地的最大项目，泰禾厦门湾囊括了泰禾地产、医疗、教育、商业、文化、酒店、文旅、养老七大板块，总占地预计规划近万亩。包括总建筑体量约670万㎡的白塘湾（其中住宅约538万㎡）和总建筑体量约88万㎡的香山湾，被称为是泰禾的一次自我超越。

白塘湾项目是泰禾收购而来，2017年4月，泰禾集团以17.87亿元的总代价，从新华都实业手中收购福建新华都置业（“泰维置业”的原称）60%股权，从而获得了白塘湾国际旅游度假城项目的开发。 

而后，在5月-9月期间，泰禾又在漳州市漳浦县前亭镇后蔡村拿下了5幅地块的使用权，合计用地面积达29.71万平方米，耗资将近20亿元，这就是“泰禾香山湾”的前身。

在泰禾高密度的轰炸式营销策略下，厦门湾的十分受市场的追捧，2018年8月26日，厦门湾北京、上海、厦门三地同开，30秒3000套告罄。

然而，项目建设交付却与之不匹配，2019年起，领导留言板上就频频爆出厦门湾项目长期停工、承诺退定金超期未退等多种问题。

债务的压力下，白塘湾项目也早已成为了泰禾抵债的筹码，被抵债的对象同样是兴业信托。去年6月，泰禾将泰维置业60%股权，转让给兴业信托。交易对价23.53亿元，用于偿还泰禾下属子公司对兴业信托的部分债务。

算上这次，厦门湾主要的两个项目均已经以抵债的方式给了兴业信托。

推动复工复产

“再难也要乐观、坚持就是胜利。毛主席在红军长征路上，写下‘更喜岷山千里雪，三军过后尽开颜’。”黄其森在工作会上，向“泰禾人”传递了精神。

如黄其森所言，泰禾当前确实面临一些困难。2022年，泰禾实现营业收入88.03亿元，同比增长79.24%；实现归属于上市公司股东的净利润为-53.74亿元，同比下降33.91%。

这是泰禾连续第三年的亏损。2020年及2021年，泰禾归母净利润分别-50亿元及-40.13亿元。

债务方面，截至4月末，泰禾集团已到期未归还借款本金为582.03亿元，对外担保中实质性逾期债务对应的担保余额为54.16亿元。截至目前，泰禾集团及各方尚未形成全面债务重组解决方案。 

虽然面临亏损和债务的压力，但泰禾依旧将保交付放在首位，积极推动复工复产。 

今年以来，泰禾多个重点项目取得进展，例如，深圳院子南区全面复工、上海海上院子正式复工、漳州闽南院子项目正式复工、太原金尊府复工保交楼持续推动、北京大兴泰禾中央商场债务重组取得重大进展。 

6月14日，泰禾发文表示，巡检小组仍在实地查看各项目施工情况和进度，福州区域福州湾、福州院子、鼓山院子、桂山院子、南昌院子等项目，工程建设正在稳步推进中；而在6月5日披露的郑州中州院子项目进度则更为详细。 

作为泰禾的掌舵人，黄其森坚定不躺平的态度。其曾多次亲临项目现场，进行考察和监督。又传言称，黄其森在泰禾各个院子逗留的时间比任何地方都要长，对于项目案名、开盘节点，甚至是定价方案，有时候都会一一过问。 

5月份黄其森在厦门考察厦门院子和汀溪院子时曾说，泰禾的产品赢得了客户的高度认可，泰禾的股票却没有得到资本市场的认可。 

截止6月2日，泰禾收盘价连续二十个交易日低于 1 元/股，触及退市规定。公司股票已于6月5日停牌，但交易所尚未颁布让其退市的决定。

泰禾方面表示，退市不会影响公司的正常经营，将继续推进保交楼，引入战投、推进债务重组等。