文/乐居财经  杨宏彬

景业名邦败走广州黄埔珠江村旧改，并不让人意外。

今年3月，珠江村旧村改造公众号发布了一则推文，有关项目进度、临迁费问题，其中提到，如若因企业资金问题再让旧改受影响，将启动合作企业变更或退出流程。

最后通牒发出后，事情并未迎来反转。3个月后，原项目操盘方正式谢幕。

6月23日，景业名邦（2231.HK)公告称，拟转让在广州珠景房地产有限公司(下称“广州珠景”)所持有的26.95%股权，接盘方为广州科峻企业管理合伙企业（有限合伙）（下称“广州科峻”）。广州珠景，正是广州黄埔珠江村旧改的操盘企业。

与景业名邦一起退出的，还有深圳中洲与广州天瀚，两方分别持有广州珠景7.35%及14.70%的权益，股权接盘方同样广州科峻。三方合计转让的49%股权对价为1.66亿元，同时广州珠景欠三方的股东贷款2.74亿元也将得到偿还。

本次交易后，广州科峻取代景业名邦在广州珠景第一大股东的位置，持股49%，剩余股权由珠江村村民成立的4个集体经济组织各持12.5%。这也意味着，广州科峻将是广州黄埔珠江村旧改项目真正主导者。

广州科峻什么来头？资料显示，该公司由广州经济技术开发区、广州高新技术产业开发区、广州出口加工区以及科学城（广州）投资集团有限公司拥有，科学城（广州）投资集团全资子公司广州科晟为合伙企业执行事务合伙人，该企业为广州保税区管理委员会投资成立。

广州科峻成立的时间，是今年6月20日。很是仓促，似乎是临时为接盘项目而设立。

珠江村旧改往事

珠江村旧改的故事，要从2013年说起。当年，广州国际金融城建设正式启动，2016年底，广州正式提出建设以国际金融城——黄埔临港经济区为核心的第二中央商务区。

珠江村所处的位置，可谓是老黄埔的核心，紧邻黄埔港大码头、中码头，北至中山大道，南接港前路，西至蟹山西路，东至荔香路。为了广州第二CBD的建设，2017年珠江村迎来旧改，改造范围用地面积约27万平方米。项目规划总建筑面积将近80万平方米。

珠江村旧改项目的改造模式为全面改造及合作改造，这意味着该项目将要引入合作企业。盯着这块肥肉的企业很多，但回溯过往，珠江村旧改似乎早已是景业名邦的囊中之物。

2021年之前，珠江村旧改一直未表决合作企业。但早在2019年3月，一家名为广州天悦城改投资有限公司（下称“广州天悦”）的企业，已经在珠江村开展旧城改造意愿征询工作。

广州天悦，原本为景业名邦子公司，但在上市前被剥离。景业名邦称，广州天悦的接盘方为独立第三方。

之后的珠江村街边巷道，随处可见景业名邦张贴悬挂的品牌广告和动迁宣传。2020年末，珠江村旧村改造“冲八”签约誓师大会上，景业名邦集团副主席兼执行董事刘华锡亲临现场，向村民做出承诺。

直至2021年4月，如走流程一般，珠江村旧改项目以100%表决同意率成功引入全面改造合作企业，景业名邦联合体中标，但其并未独享这块蛋糕。

此番和景业名邦一起退出的两家企业，也很有来头。深圳中洲为中洲控股的兄弟公司，二者均由中洲集团实际控制；广州天瀚则是天伦控股旗下。此前景业名邦拉来二者同台，不过其还是唱主角。

珠江村的前期拆迁签约工作比较顺利。2020年10月启动，4个月后实现90%签约率。截止2021年12月，全村私宅签约率已达99.5%，公寓楼签约率100%，整体拆除情况均超90%。

若能一路顺利，珠江村的旧改项目或许也已经入市。但2021年底开始，项目进度陷入停滞，临迁费逾期等负面消息频频传来。

项目最新的进度是，项目正向规划国土部门提交控规调整审核申请，近期会组织召开专家评审会，控规调整审核批准后，才能进行下一步的用地手续报批和施工建设方案报批工作。

补偿款方面，2022年的临迁费全部完成发放。今年3月14日已完成今年1月份应付临迁费发放。

“回血”偿债

景业名邦的前些年利润快速增长，得益于低廉的土地成本，而执行董事、副主席刘华锡认为，参与旧改是又一低成本获取土地的方法。

“未来景业名邦将重点发力城市更新，现在在广州黄埔已经有几个旧村在洽谈。”这是刘华锡在景业名邦上市后所提到的。珠江村旧改，便是景业名邦的第一个旧改项目。

业内人士认为，珠江村旧改停滞不前，与政策有一定关系，但最大的症结，还是出在景业名邦的财务状况上。

近几年来，景业名邦的业绩连年下滑。2020年-2021年，公司净利润分别为4.85亿元及2.16亿元，同比分别下滑3.25%及55.39%。而到2022年，景业名邦已经出现亏损，金额为7.22亿元。

亏损之下，景业名邦面临着较大的债务压力。截止2022年末，景业名邦计息借款及优先票据总额为36.29亿元，其中一年内到期借款的合计为17.97亿元，占比总借款的近50%。而景业名邦所持有的货币资金仅有8.85亿元。

去年一年内，景业名邦已经对一笔票据进行了两次展期，是其于2021年发行的，于去年2月7日到期1.55亿美元债，第一次延期至今年1月26日，12月后再度延期364日，至利率由7.5%上调至9.5%。

从珠江村旧改退出的好处在于，景业名邦能得到一定的资金回流以应对当下的债务压力。按照三方的股权比例，景业名邦、广州天瀚及深圳中洲分别将获得交易款项9131万元、人民币4980万元及2490万元。

截止股权转让基准日，项目公司广州珠景分别欠景业名邦、广州天瀚及深圳中洲的贷款金额为1.74亿元、8228万元及1838万元。加上股权转让款，景业名邦能回流的资金约为2.65亿元。

至于珠江村旧改，国资力量介入后，或许能让项目重获生机。资料显示，接盘方广州科峻的执行事务合伙人广州科学城集团曾参与过旺村旧改、火村旧改等项目。