乐居新媒体 宗镛 发自深圳

  恒裕滨城二期的法拍房再次上架了！

  6月1日，京东法拍平台挂出恒裕滨城二期一套面积278.6㎡的法拍房，据了解，这套房源正是上个月吸引过万关注的二拍房源。

来源：京东法拍平台

  该房源位于南山区蛇口街道恒裕滨城花园二期5座，该房源在上个月一拍起拍价1.07亿，最终流拍。

  二拍起拍价降至8560万元，最终在5月底因无人竞价惨遭流拍。

  这次在京东拍卖平台上挂出来拍卖，拍卖起价是6800多万，单价24.5万/㎡。

  这套法拍房，从总价1.07亿到现在的6800多万，单价从30万+/㎡跌至24.5万/㎡只用了不到一个月时间。

  另一边厢，今日安托山豪宅海德园A区公布冻资公告。

  据网友爆料，最低入围分数约52.5分，有人52.4分都没有入围。海德园自入市以来，三次推盘皆认筹火爆，需要拼积分：首推B区181套62.2分、次轮A区239套53.5分，本次A区237套约52.5分。在市场下行的今天，海德园一枝独秀，成为今年首个积分新盘。看来，豪宅的悲欢也并不相通。

  顶豪跌下神坛，深圳湾法拍房再上架

  原以为，这套拥有景观的海景房，在二拍阶段能迎来买家，没曾想，恒裕滨城二期竞会流拍两次，进入第三轮拍卖。

来源：京东法拍平台

  这套故事性十足的标的为恒裕滨城花园二期5座A单元40B房源，位于深圳市南山区后海湾核心位置，该小区曾因超高的“得房率”和优越的地理位置创下深圳房价的纪录。

  据了解，此次法拍房源在恒裕滨城花园二期也是非常稀有的户型，小区同户型房源仅有11套，实际使用面积高达约382㎡。

  从拍卖平台公布的视频可以看出，标的拥有超大阳台，可直接观海，其面积278.58㎡，一拍评估价、起拍价均为1.07亿元，折算单价达38.41万元/㎡，差不多是参考价的3倍。

来源：京东法拍平台

  不过就在两年前，2021年6月，南山恒裕滨城2期一套法拍房曾拍出单价27.6万/㎡。

  在法拍房市场上，二拍往往是买家“捡漏”的选择之一，据了解，房源在一拍流拍后再次进入法拍市场的话，二拍的起拍价往往是一拍流拍价格的7-8折。

  不过随着恒裕滨城二期这套法拍房的三拍，挂牌总价6800多万，在第二次基础上又打了八折，只有第一次挂牌价的六折。

  这个价格，就真的低于市场价不少了，要知道，恒裕滨城从入市到现在，二手市场上价格一路上涨，也是深圳二手市场上的神话盘，就算这一年来深圳湾豪宅价格终于松动，它也一直坚挺在30万/㎡以上。

恒裕滨城 乐居摄于23.04

  据深圳中原研究中心数据显示，5月最新的挂盘均价中，恒裕滨城二期均价为33.1万元/㎡。

  对此，恒裕滨城该套三拍房源24.5万/㎡的单价对比正在挂牌的房源价格优势明显。

  而第三次拍卖挂牌的价格，相信也将迎来买家，不过恒裕滨城法拍房价格的回落，不禁令人怀疑，深圳顶豪市场是否要跌下神坛？

  我们来看一下深圳顶豪楼盘近一年的挂盘价对比情况。

  市场不好顶豪也烦恼，过半豪宅小区房价下跌

  从去年五月到今年五月，福田与南山区的豪宅盘（均价在20万元/㎡以上）涨跌幅情况差异很大。

  统计的30个挂盘量较高的楼盘中，有16个楼盘挂盘价下滑，14个楼盘挂盘价仍在上升。

数据来源：深圳中原研究中心

  其中跌幅最高的楼盘是福田百花片区的国城花园，从30万/㎡下跌至20万/㎡；其次是南山区蛇口的海上花世界双玺花园三期、深圳湾的翡翠海岸下跌14%。

  涨幅楼盘中最高的是南山科技园南区的浪琴半岛花园，近一年挂盘价涨幅高达34.8%；华侨城的天鹅堡一期、纯水岸十五期，深圳湾的曦湾华府也分别有超20%的涨幅。

  而恒裕滨城二期近一年的挂牌价则出现了11.8%的跌幅，从37.5万/㎡跌至33万/㎡，在深圳湾片区的豪宅中跌幅仅次于翡翠海岸。

  由此可见，恒裕滨城二期的法拍房多次流拍，与该项目二手价格的下跌不无关系。

  其实豪宅盘近一年的抗跌情况，在整体住宅市场中依然算是不错的水平，只是不知道这次恒裕滨城二期进入三拍环节，其24.5万/㎡的起拍价会不会影响到顶豪市场的业主信心，以及未来买家的心理预期。

  不过，目前让人担心的并不是顶豪市场，毕竟在深圳能上车深圳湾、香蜜湖的是少数，在深圳买房人群更多的是刚需和改善市场，而5月份的楼市表现更是不尽人意。

  二手房挂牌量“激增”，刚需需求再度进入“萎缩”

  据深圳房信平台显示，5月份深圳新房住宅成交2787套，环比下跌20.4%；二手住宅成交2788套，环比下跌12.6%。

  看数据就知道，深圳楼市在3月份及4月初迎来成交高峰后，5月份黄金周的滑铁卢便注定了回暖似乎只是昙花一现。

  截至2023年6月1日，根据四大行（贝壳找房、乐有家、中原、看房网）公开挂盘出售数据统计，全市共挂盘出售房源160,108套（存重复房源，后同），对比5月1日统计的143,805套挂牌房源增加16,303套（如下图），环比增长率为11.3%。

数据来源：深房中协中介标准指数

  从2021年新版网签系统上线以来统计，当前房源挂盘量的确处于一个相对高位水平，究其原因，与市场当前去化节奏放缓，造成了房源积压有关。

  另外一个重要的现象是，根据深房中协数据显示，5月份二手房交易面积占比分布中，面积小于90㎡的刚需户型成交面积占比为60.8%，环比下降1.3%。

  面积大于144㎡的占比反升，占比11%，创下近8个月以来最高。

数据来源：深房中协中介标准指数

  该数据也反映出刚需型需求入市意愿在持续下降。从目前态势看，刚需型占比连续两月出现下滑，且下滑幅度较大。

  同时，根据持续数据监测，5月深圳不同区域二手房市场出现较为极端的分化态势，即福田、宝安等片区二手房成交占比上升明显，而其他区域成交占比较上月都有所下降，其中不少新兴城区如坪山、光明等区相比去年年末，下滑均较为明显。

  而坪山区、光明区作为深圳新房库存大区，二手房市场的式微，随即导致新房的去化持续低迷。

数据来源：深房中协中介标准指数

  5月作为传统销售淡季外，深圳刚需型需求的疲软与当前宏观层面消费数据不理想以及CPI数据的持续走低有重要关联。

  深房中协认为，当前楼市的支撑主要来源于改善和豪宅需求，消费者信心恢复不及预期将深刻影响该两个板块的发挥。

  而豪宅版块相对于楼市而言，具有相对较高的独立性，虽受市场与经济宏观影响相对较小，但其体量不足以支撑房地产市场的企稳。

  因此，在可预见的短期内，恐怕深圳市场将持续维持月均3000套上下的交易规模，你认为呢？

  整合来源：深房中协、深圳中原研究中心、深圳乐居