文/乐居财经  魏薇

  四年多之前，华润置地斥资近80亿曲线进入天津。有市场人士指出，这对华润来说是一笔划算的买卖。华润在公开市场很难拿到好地，城投的土地资源会好一些，通过合作，能够间接拿到一些好地。

  如今，华润置地主动放弃。6月1日，据全国产权行业信息化综合服务平台披露，天津城投置地投资发展有限公司（以下简称“天津城投置地”）49%股权挂牌转让，转让底价23.8亿元。转让方为北京润置商业运营管理有限公司，由华润置地100%控股。

  退出之际，天津城投置地的经营情况并不十分让人满意。截至2023年4月30日，其营业收入-6.61万元，净利润59.77万元，资产总计158.2亿元，负债总计64.43亿元，所有者权益94.77亿元。

  另外有趣的一点是，乐居财经《地产K线》通过对比挂牌信息与天津城投的审计报告发现，天津城投置地2022年度营收、净利润以及净资产等存在差异。

  全国产权行业信息化综合服务平台挂出的信息中，天津城投置地2022年营业收入1715.25万元，净利润4.22亿元，总资产154.93亿元，总负债60.17亿元，所有者权益94.76亿元。

  而根据天津城投披露的审计报告，天津城投置地2022年度的营收为50.58亿元，净利润2.52亿元，总资产215.21亿元，总负债135.07亿元，得出的所有者权益80.14亿元。均与挂牌信息的数据存在较大差异。

  也就是说，这里边有两个可能，第一，有可能最新挂牌的信息数据有误，与天津城投审计报告里的数据对不上号；另一种情况，则可能是挂牌信息中的“天津城投置地”仅是单个公司，并非天津城投置地的合并报表数据。这两种情况都可能造成此种差异。

  2018年12月，天津城投置地混合所有制改革正式落地，华润置地增资79.34亿元持股49%。另外，天津海河建设持股40.65%、天津市政投资持股5.85%、天津城投持股4.50%，合计100%。天津海河建设、天津市政投资均为天津城投全资子公司。

  当时，华润置地方面表示，募集的资金将用于置地在津业务拓展，加大优质项目投资力度，支持公司未来快速、稳健发展。未来将积极参与区域综合开发，探索长租、养老产业、产业园区等创新业务，实现房地产板块快速发展。

  在此次交易中，最令人关注的莫过于天津城投置地开发运营的高端商业项目——银河国际购物中心。而今，华润置地却执意退出。

  以混改之名

  天津城投置地是天津城投的全资子公司，拥有大量的土地储备及优质资产，先后开发运营银河国际购物中心、新梅江锦秀里以及海南万宁石梅半岛等项目，而银河国际购物中心是其代表作。

  2012年9月，定位城市级高端商场的银河国际购物中心开业，此商业项目是天津文化中心重要组成部分，位于友谊路商圈核心板块，地理位置优越。但之后的运营一直欠佳，2017年上半年，天津城投寻求出售银河国际。

  对天津城投而言，这是一处负担。对华润而言，银河国际或许可以成为其打开天津市场的一块跳板。

  2019年4月，即华润置地入股混改天津城投置业的5个月后，双方合作的首个项目落地。天津银河国际购物中心更名为天津万象城，时任华润置地董事会主席的唐勇亲自站台天津万象城的揭幕仪式。当年11月，天津城投混改后的首个商品房项目，天津凯旋门项目174套房源在一周内售罄，成为天津市场的“红盘”之一。

  与此同时，华润置地开始对天津城投置地持有的土地和项目进行继续开发。

  据了解，华润置地入股时，天津城投置地拥有的土地储备大致有：尚未进行销售的项目仁湖里项目和爱湖里项目；尚未进行竣工验收的天津市海河逸城置地投资发展有限公司、天津瑞鼎置业有限公司雅湖里项目二期。天津城投置地全资子公司万宁凯德投资有限公司旗下还有一家已经进入运营的希尔顿酒店。

  此外，还有两个处于停工的项目。其一是，天津富苑置业有限公司于2011年9月5日经市土地交易中心摘得48号地土地使用权，但一直未开工建设。

  华润置地入股后的2019年6月，天津富苑的法定代表人变更为陈海鸥，此块土地才有了进展，此人为华润置地（天津）有限公司的法定代表人。2020年4月，该土地获得备案证明，拟开工时间2020年6月，拟竣工时间2024年1月。2020年10月，取得商品房销售许可证。2021年6月，陈海鸥退出。

  另一处是天津市海河领亿置地投资发展有限公司的和馨家园项目，因施工单位天津市福兴建筑安装工程有限公司已就拆迁过程中的相关纠纷向法院提起诉讼，目前案件正在审理中，该项目于2015年2月停工。

  2019年7月，陈海鸥成为天津海河的法定代表人，同时，该项目获得建筑施工许可证。当年11月，即取得商品房销售许可证。

  此后，华润置地与天津城投置业还联手将新梅江混改项目定位为华润置地旗下最高端产品“瑞府系”，决心打造天津豪宅标杆，这也是华润在全国的第四坐瑞府。该项目于2022年11月13日开盘，预计2024年10月交付。

  5年合作成色

  天津城投作为天津市最大的城市基础设施建设主体，在高速、地铁以及其它基础设施类主营业务之外，也涉及商业地产开发、普通住宅开发等置业业务。

  该业务主要由旗下的天津潮白湖投资、天津津筑房地产、天津地铁资源投资、天津城投置地、天津天房丽山置业和天津正东置业6家子公司负责。

  毫无疑问，天津城投置地是其旗下房地产板块的重要一子。

  乐居财经查阅了解，天津城投置地目前由天津城投、天津海河建投、北京润置商业分别持股10.35%、40.65%、49%。天津海河建投为天津城投旗下全资子公司，北京润置商业则为华润置地100%持股公司。

  目前，天津城投置地有17家对外投资企业，当中所属房地产行业的有包括天津富苑置业、天津乐城置业、天津富昌置业、万宁凯德投资、天津市汇融房地产、天津瑞鼎置业、天津市海融房地产、天津富远置业、天津万城置业、天津城投物业管理十家企业。

  这些企业中，绝大多数在华润置地入股之前已经成立，仅有天津富远置业、天津富昌置业两家除外，分别成立于2019年6月、11月。这或许一定程度说明，华润置地进入天津城投置地之后，主要还是消化后者此前已有的项目为主，新增的项目并不多。

  据了解，天津富远置业旗下开发项目为天津悦府，一期在2020年4月首开，后期加推仍然在售。天津富昌置业旗下开发项目则为城投华润理想之城，首开时间同样在2020年中前后。而除了这两个项目，天津城投置地旗下目前待售、在售项目还有天津瑞府、天津凯旋门、海河西岸公馆等。

  有意思的一点是，这些年天津城投置地的净资产在不断增长，其最新股权挂牌价格却低了不少。华润置地此次挂牌天津城投置地49%股权的底价仅为23.8亿元，相比四年多以前入股的价格要低了不止一半。

  数据显示，2018年9月30日华润置地入股前夕，该公司总资产213.32亿元，总负债164.61亿元，所有者权益48.7亿元。而根据最新挂牌信息，2023年4月30日，天津城投置地总资产158.2亿元，总负债63.43亿元，所有者权益94.77亿元。

  即便如此，但可以确定，华润置地凭此入股天津城投置地的机会，在当地市场的拓展得以打开。少有的数据显示，2017年华润置地天津公司销售签约额仅15亿元，2021年，华润置地以近60亿的销售额排进天津商品房房企销售前十位。

  当然，相比于华润置地近年整体规模的提升，其在天津市场的扩张并不算快。这或许也成为此次退出天津城投置地的导火索。

  加速攻城略地

  一边退出天津城投置地，华润置地一边在其他城市大手笔拿地。5月的最后几天，华润在土地市场开启扫货模式。

  5月28日，华润置地联手长沙土开建摘得长沙[2023]021号住宅地，成交价38.13亿元，楼面价8912元/平方米。

  5月30日，在苏州二批次集中供地，华润以总价近31亿元，竞获姑苏区日益路北、文陵路西地块，苏地2023-WG-17号地块。

  5月31日，华润置地以42.6亿元摘得重庆江北区观音桥1宗约140亩地块；以约35.13亿元竞得浙江义乌市的1宗商住地块，溢价率23.13%；以27.4亿元竞得浙江温州市鹿城区1宗商住地块，溢价率2.24%。一天时间内，总成交价超105亿元。

  4天时间，从华东到西南，华润共拿下6宗地块，成交价合计约174.26亿元。

  4月，华润置地在太原、上海、广州、长沙及合肥收购了6幅地块，总楼面面积约为173.3万平方米，华润置地就该等土地收购应付的权益对价约为154.1亿元。

  据克而瑞发布的2023年1-5月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜，华润置地在期内新增土地货值673.2亿元，位列第一。

  2022全年业绩发布会上，华润置地管理层透露，2023年可售货源达5384亿元，其中九成位于一、二线城市，并表示按照全年60%去化计算，公司全年实际销售金额将超过3000亿元。

  要保持规模不掉队，土储自然得跟上。