乐居新媒体 宗镛 发自深圳

  众所皆知，深圳的楼市在小阳春之后呈现出后继乏力，即使是热门板块的新盘推出也未激起浪花，不过上周却也杀出了部分黑马，原以为会卖不动的项目，结果竟差点日光。

来源：越秀地产官微

  就在刚刚过去的周末，位于宝安碧海的越秀潮樾府开盘结果出炉，据项目官微公告显示，项目开盘当日收金11.6亿，销售170套，去化率约96%，仅余8套房源，这也创下今年深圳西部新盘开盘去化最好成绩！

  过江龙粤企二度亮相，首次开盘接近日光

  越秀潮樾府于5月20日获批预售，共推出一栋住宅楼178套房，据i深圳显示，项目共获490组登记，冻资入围319组，入围比例1：1.79，这也是今年为止深圳新盘中冻资入围比例最高的项目。

越秀潮樾府开盘现场

  作为越秀地产在深圳的第二个入市项目，越秀地产可谓打了场翻身仗，作为老牌的粤系国企，越秀地产在广佛地区家喻户晓，南沙、天河CBD等核心商圈随处可见越秀的物业。

  深圳人初识越秀地产，还要从2020年面市的越秀和樾府说起，品牌首进深圳，越秀地产选择了西部网红豪宅片区尖岗山。

  不过越秀地产入局深圳的首秀越秀和樾府表现并不如意。

  据了解，越秀和樾府于2020年两次开盘，前后两次推货认筹率约80%、60%，首次开盘摇号后，随即开启了全城转介，广告刷遍中介朋友圈，二推推450套房，最终仅有264批意向入围，其去化成绩在当时的市场行情来说并不理想。

  直到去年深圳第二轮土拍中，这条过江龙成为“运气王”，一举摇号夺得宝安宝中、西乡碧海两宗宅地。

  而本轮热销的便是位于西乡街道碧海片区的越秀潮樾府，项目紧挨着广深沿江高速，噪音隐患也不容忽视，右侧是宝安大队西乡中队。

来源：深圳市公共资源交易中心

  越秀潮樾府由三栋住宅楼（1栋1单元、1栋3单元、1栋4单元）和一栋自持住宅楼组成，另外还有一所9班制幼儿园。

  商品住宅共420套房子，自持租赁住房360套，这次首批推出1栋1单元共计178套，套均总价约650万。

  据悉，1栋1单元的所有户型都是约93㎡的三房二卫户型，有横厅和竖厅两种设计，基本上整栋楼的所有房间都可以欣赏到一线海景，没有任何遮挡。

来源：越秀地产官微

  值得注意的是，碧海的海景房会受到机场及高速的噪音影响，由于距离沿江高速和未来的快速路海滨大道比较近，路噪无法避免。

  而距离海景较远1栋3单元和1栋4单元，这两个单元由于与大路之间有一定间距，交通噪音的影响较1单元小。

  对于该项目的景观，越秀开发商巧妙地将适合年轻人需求的户型放置在一线海景区，而将大户型放置在后方，以平衡两者的利益。

越秀潮樾府现场施工。乐居摄于2022.12

  虽然越秀潮樾府首次开盘并未日光，但是凭借着登记的火热以及接近96%的去化，依然给深圳楼市来了一针强心剂。

  值得一提的是，上周末除了越秀潮樾府，话题讨论度相当的南山蛇口招商四海臻邸也在上周日开盘，不过去化却意外爆冷。

  蛇口成熟社区久违新盘，万众期待却意外爆冷

  5月22日，位于南山的招商四海臻邸获批预售，备案共1栋住宅楼120套住宅，房源产品户型建面约91-117㎡，备案单价区间在约9.43-12.30万元/㎡，均价约11.18万元/㎡。

来源：深圳市房信平台

  根据招商蛇口深圳公司的官微显示，四海臻邸本次开盘共吸引112组冻资入围，入围比例1：0.93，远低于越秀潮樾府。

  项目于上周日开盘，120套住宅最终去化76套，去化率63.3%，这个成绩显然低于大众预期，毕竟招商四海臻邸位于南山核心区，且配套成熟，如果是市场低迷导致去化低尚能理解，但在同期开盘的越秀潮樾府取得接近日光的去化成绩下，招商四海臻邸入围人数及去化的低迷令人匪夷所思。

  当然，我们也可以从招商四海臻邸的项目本身去寻找答案。

  招商四海臻邸为招商花园城二期备用地项目，位于南山区工业八路与花园路交汇处东北侧。花园城前期分三期开发，继花园城五期后，时隔12年，二期四海臻邸姗姗来迟。

招商四海臻邸区位图

  四海臻邸毗邻12号线四海站，与招商花园城购物中心一街之隔，属于配套醇熟的地铁物业。

  项目拥有商业花园城购物中心，加上花园城住宅一期、三期、五期，共计约2166户，皆为小高层住宅，楼距宽，密度低，拥有十分舒适的小区环境。

  项目所在的四海片区是蛇口繁华成熟地段，也是住宅开发较早的区域。蛇口是深圳建立之初对外发展的重要“窗口”，具有天然的地理优势。2015年深圳前海蛇口自贸区成立，蛇口纳入自贸区范围后，更加突出“国际化”的一面。

花园城购物中心（乐居摄2023.02）

  虽然周边配套成熟，但是项目体量细小也是不争事实，据了解，四海臻邸只有一栋住宅楼组成，总共122套，90套90㎡3房2卫户型和30套117㎡4房2卫户型，而四海臻邸本次开盘也相当于项目整体推售。

四海臻邸施工现场（乐居摄2023.02）

  据周边中介透露，项目开盘当天也提供了折扣，90㎡最高优惠63万，117㎡最高优惠86万，折后单价均价接近10万/㎡。

  对比越秀潮樾府无折扣也热卖，招商四海臻邸似乎透露出了对自身价格的不自信。

  当然，这也许与去年蛇口新盘临海揽山加推遭遇滑铁卢有所关系。

  捂了几年终于入市的临海揽山，21年11月首批预售251套住宅，成交约164套，去化约六成。

  去年9月推剩余房源，393套住宅房源仅有160批客户成功意向登记，现房+均价约11.6万/㎡，以豪宅定位来说总价不高，但入市时机不对，被太子湾玺分流，又无法挽回市场颓势。

  同样，本次招商四海臻邸的开盘滑铁卢，是否因为越秀潮樾府的抢客有关？

  西部意外火热，宝安新房仅够卖半年

  当然，近期同样迎来热销的不止越秀潮樾府，上周迎来首次开盘的特建发云海臻府，据了解，项目推728套住宅，入围登记351组。

  据特建发云海臻府官微透露，项目于5月25日开盘，开盘当日销售额12.9亿，根据房信平台显示，截至5月29日，项目网签备案套数202套，备案率27.38%。

  由于云海臻府推售套数较多，从网签数量来看，项目实际销售套数并不差。另外，与特建发云海臻府一路之隔的会展湾雍境花园可以说是越秀潮樾府未入市之前今年宝安去化最好的商品房项目了。

乐居摄于23.01

  3月底，会展湾雍境花园项目迎首次开盘，推380套住宅，均价4.7万/㎡，开盘当日去化7成，放在今年的新房市场上，这是一个相当不错的成绩。

  项目在5月19日迎来加推，推出162套住宅，据项目官微海报显示，加推当日销售额3.2亿，根据房信平台显示，截至5月29日，会展湾雍境花园首批380套住宅网签备案率已达到91.5%，几近售罄，第二批加推的162套网签备案率31.5%，与云海臻府接近。

来源：招商蛇口官微

  由此可见，宝安区的新盘似乎走出了与深圳其他区域不同的行情，多个项目首开均获得不俗成绩。

  回顾2023年宝安区的新房市场，据乐有家数据显示，今年1-4月，宝安区共成交新房住宅1983套，仅次于龙岗、龙华，新房成交套数位居全市第三。

  但是从新房住宅库存方面看，宝安区可谓是完胜龙华、龙岗，毕竟龙华龙岗今年的供应以及存量都是全市数一数二的。

  据房信平台显示，截至4月底，宝安区新房住宅可售套数共4034套，而龙岗区是8698套，龙华区8266套，若按照4月宝安区的成交套数675套计算，宝安新房住宅的去化周期仅6个月，远低于龙岗龙华甚至是深圳全市平均去化周期（20个月）。

  更何况与拥有海量库存的龙华区、龙岗区相比。

来源：深圳市房信平台

  毫无疑问，宝安已成为深圳楼市的顶梁柱，在深圳多个区域的新盘遭遇海量供应内卷以及购房需求疲软的情况下，另外在可售型人才房的分流之下，宝安区能保持6个月的去化周期，可见深圳西部的购买力依旧坚挺。

  值得一提的是，深圳首个共有产权项目也将在宝安亮相，与云海臻府近在咫尺的华发新城华苑第二批人才房也在申购进行时。宝安新盘似乎进入了抢客模式，最终购房者会花落谁家，你觉得呢？