深圳惊现“负首付”，无需首付还能拿50万装修款？-乐居财经

深圳惊现“负首付”，无需首付还能拿50万装修款？

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 乐居新媒体 7.2w阅读 2023-05-25 15:24

乐居新媒体发自深圳 无需付首付，还能拿装修款？比“零首付”更离谱的“负首付”近日登上了热搜。

近期有房产中介声称买房可以做到“负首付”。例如，房产价格520万元，但可以向银行贷款570万元，这样购房人不仅无需付首付，还能拿到50万元作为装修款。

有业内人士介绍，“负首付”与“零首付”的操作方法类似，一是开发商通过首付分期、返首付等形式减轻购房人首付压力，二是开发商通过做高合同价格，帮助购房人获取更高额度的银行贷款。若开发商返还的资金超过首付款，或银行贷款金额超过房产原价，“负首付”便“实现”了。

各类“0首付”“负首付”现象的背后，是房地产市场下行的现状。需求端仍然疲软，便催生出了各类的营销噱头。

而此类极端手段，最终引来的是相关部门的积极出手。日前，惠州惠阳区住建局印发通知，明确严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。

对造成不良影响的企业，直接司法锁盘，一经查实存在违规销售行为的，依法追究责任。

裹着馅饼外衣的“陷阱”

了解房地产人一看就明白，“负首付”买房本质上就是营销噱头，非但没有减轻购房者的压力，反而还面临着财务和法律风险。

北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，这与一些开发商为了尽快销售楼盘，实现资金回笼有关，所以使用一系列花式营销手段进行促销。但是这些促销宣传有不少套路，很多属于虚假宣传。

“看起来似乎是帮购房人缓解了压力，但是实际上，往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为，同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求，违反按揭贷款相关规定。”王玉臣进一步解释。

而“负首付”不仅违规，后期资金压力也将加大。

银行规定三成首付款必须由买家自有资金，否则不予发放剩余七成房贷。如果被查出来，银行有权收回房贷，买家需要承担其中的风险。“负首付”与“零首付”买房总还款额并没有减少，买家只不过把首付款挪到房贷，这就无形增加了月供的压力，如果买家的收入无法覆盖后面的月供，将面临断供的风险。

此外，有房产中介表示：“有的房子是回迁房，房本还没有下来，不满足‘满五唯一’，需要缴纳个人所得税和增值税，划下来购房人需要负担二三十万元税费。”

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，这是营销领域乱象的体现。各地应关注此类新情况，要从合规的角度解决首付的问题，以防范各类打擦边球的违法乱象事件出现。

指导价与贷款脱钩后

楼市大分化才刚刚开始

一手房市场乱象频出，而二手房市场，参考价机制退出一个月，深圳楼市的成交分化才刚刚开始。

据房信网相关数据显示，刚需、改善及豪宅市场有大分化的趋势。

刚需市场短期来看，二手优质刚需笋盘基本已经消化，5月中期市场基本处于横盘状态。现阶段无论是刚需新房，或者是二手房货量充足，近期有考虑入市的刚需客群从投住结合的角度选择。

改善市场在过去一周的成交仍处于平稳。通过数据表明，改善的市场的成交溢价率虽然不大，但是区位核心位置或是好的学区加持的房源，溢价率会超过10%。

监控到的近期龙华红山成交数据里面，都会有深高北学区房源的身影。例如，水榭春天六期上周成交一套89㎡三房，以总价899万成交，单价超过10万/㎡。

豪宅方面，居住环境管理口碑较好，面貌保养妥善的项目较为受捧。另外地理位置优越，诚如深圳的金融中心区，满足通勤、出租、自住等属性，挂牌后也可以很快成交。

福田中心片区，有不少20年左右的小区关注度还是很高，比如:星河国际，城中雅苑，雅颂居，黄埔雅苑等。

总体而言，“好资源、好地段、好价格”占据其中一项或者多项的项目，依然能在流通市场中占领一席之地。

对于市场“分化”该如何去定性呢？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为高端盘热销，既是市场分化的体现，也是市场需求不足的表征，更是供需极其不均衡的反映，这才是更应该解决的问题。

去年以来，包括深圳在内的一线市场分化非常明显，中心区改善高端盘去化块、价值高，营利性强。如果细化区分不同盘源去化，高端改善盘去化周期短，那么反过来会促使土地市场进入“补这类库存”的周期。

迎合市场需求
土市开始发力“揽客”

除了一二手房，决定房价最根本的“面粉”市场，也开始发力了。

5月24日，深圳市规划与自然资源局公布了2023年第二批次拟出让居住用地项目清单，共有10宗地块，总土地面积约24.34万㎡，总建筑面积达约104.85万㎡。

这10块地里，最亮眼的是4月26日调规过的“深超总宅地”。而此次释放超总地块的信号意义，令人寻味。

深圳湾超级总部基地实拍。（2023.04）

“目的还在于以中心区压箱底的“靓地”来捂热土地市场，进而从源头上刺激房地产市场”。而据乐居了解，这块地起拍价将超过100亿元，创历史之最，也就是大概率会创造“深圳地王”，政府也希望由此信号激活市场信心，扭转市场的预期。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这个时候释放规模如此之大的靓地，显然就是要往高端打造，迎合目前改善型需求主导的市场局面，迎合高端改善旺盛的局面。

此外，这类土地也受开发商欢迎。政府供地迎合市场需求，估计届时拍卖时也极大可能获得多家开发商报名、频繁举牌的火热场面，以激活土地市场。

相信今年第二批宅地出让公告将很快会挂出，届时便知分晓。

来源：乐居财经、深圳乐居

来源：乐居新媒体

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