乐居新媒体 发自深圳

  近日，平平淡淡的楼市，被上海豪宅项目云锦东方引爆了。

  “转手即赚2000万”迅速在网络上传播开来，同样传出的还有众多富豪烈日下排队的珍惜画面。

  与上海同样作为富豪集中地的深圳，最近似乎也在摩拳擦掌！

  近日，中信城开东角头项目(暂定名)规划及建筑概念方案设计国际竞赛正式启动，这也意味着深圳未来一顶豪新盘进展加速。

中信城开东角头项目可以说深圳豪宅片区的最近海的一块商住地，备受关注！项目初步规划39.5万㎡综合体，总货值超700亿，值得关注的是，项目设计费上限高达6800万元（含税），项目涵盖建设商业、办公、酒店等配套。

  中信城开东角头项目项目位于后海大道与望海路交界东北角，北侧是澳城花园、翡翠海岸，南临在建中的深圳歌剧院，东侧隔着中心河是一所九年一贯制学校（规划≥54班），西面是蛇口山公园，东南是深圳湾公园和深圳湾至香港的公路大桥。

  据保守估计，中信城开东角头项目规划近27万㎡的住宅建面，未来预计将可为片带来2000套以上的住宅。

  一波三折终迎新进展，佳兆业易手中信城开

  对于寸土寸金的深圳海景地块来说，中信城开东角头项目可谓是一波三折，公开资料显示，1999年，圳华港湾与深圳市规划国土局达成协议，东角头货运港口允许圳华港湾重建开发为综合商业项目，并向深圳市国土部门缴纳2.1亿元土地金。

  后来达力集团还一度希望将股权由49％增资提升至80％，但深圳航运方面不同意，最终也没有成功。

  佳兆业是在2013年深圳航运改制时参与进来的，以58亿的代价，佳兆业实现对深圳航运70％股权的控制。然而，在此后数年东角头地块一直未能动工，土地价值却大幅攀升。

  在2021年11月，佳兆业因流动性问题，拟将出售18个深圳项目，总货值约818亿元，这份清单里就包括东角头项目。

  2022年6月，佳兆业资产处置清单中最大权益货值项目——深圳南山东角头项目已正式转让予中信城开，中信城开以300亿的金额从佳兆业手中接手东角头项目。

  直到近期东角头项目的设计竞赛公告出炉，也在宣告项目的进一步推进。

  不过无论从项目的地段还是设计费预算看，中信城开东角头项目定位将是豪宅项目，网传项目将建高层和超高层住宅，西侧地块住宅最高26层，东侧地块住宅33-47层，按项目进度看，若进展顺利，预计也要明年才可入市。

  而与中信城开东角头项目拥有同样海景的同样备受关注的半岛城邦五期，近期入市风声也是不断。

  东角头两大顶豪对垒，半岛五期即将入市

与中信城开东角头项目邻近的半岛城邦五期，由于两块地的位置和海景资源在当下深圳新盘来说优势明显，是不少外界人士给予厚望的两大顶豪项目，半岛城邦位于蛇口，西临渔人码头，北侧是望海公园，东侧与东角头填海区相临，靠近西部通道口岸，南侧下楼就是滨海步行长廊与深圳湾紧紧相连。

  半岛五期和中信东角头项目位置相距不远，配套基本一样，不过中信东角头项目距离地铁（在建13号线歌剧院站）更近，半岛五期则远一些，步行时间大概在10分钟以内。

半岛城邦总用地面积约30万㎡，总建筑面积超100万㎡，共分为五期开发。5期地块比较方正，用地3.3万㎡，总建筑面积32.2万㎡，容积率6.04。

  前阵子有网友爆料半岛城邦五期效果图，项目将推765套房源，由4栋49-66层的超高层住宅组成，双面靠海，基本每栋都可享有一线海景。

  从位置上讲，歌剧院旁边的中信城开东角头项目位置更好，旁边的歌剧院已经开工了，对于该地块来说其实是一种利好，让项目配套更高端。

  据了解，由于新房限价原因（最高限价13.2万/㎡），这也意味着半岛五期、中信东角头项目的最终备案均价不会超过13.2万/㎡。

  从目前的建设进度上看，半岛城邦五期预计将早于中信城开东角头项目开盘，而片区的二手房成交单价最低在15万/㎡以上，倒挂空间明显，借着近似的地段，两个项目无疑将受到深圳顶豪们的关注。

  刚改市场式微，豪宅或成灵丹妙药

  2023年至今，全国各地楼市走过一个较为波澜的过程，各城市复苏情况不一，而深圳虽然二手房网签在3月份接近5000套，但进入5月，据房信平台数据显示，截至5月18日，深圳一二手住宅共网签3325套，楼市表现并不如3月份。

  即使经过五一黄金周拼命营造的火热气氛，深圳楼市依旧显示出疲态。从近期新开盘入市的项目网签情况可以发现，4月份入市的新盘中，截至5月22日，除了华润北站超核润府的网签率超过50%，其他新盘的网签率普遍偏低，尤其是龙岗与光明的新盘，入市近一个月，网签率仅仅个位数。

  二手住宅的压力更是体现在房源量的堆积，深房中协数据显示，截至2023年5月，根据四大行公开挂盘出售数据统计，全市共挂盘出售房源14.3万套，排重之后，再考虑到内网未挂牌及私下交易房源，预估全市挂牌房源超过10万套是大概率。

  略显疲态的深圳楼市，如今唯有被称为独立行情的豪宅市场，能为深圳楼市注入一丝活力。

  2023年以来深圳尚未有真正意义上的豪宅新盘入市，而半岛城邦五期以及中信城开东角头项目似乎也不一定能在短时间内入市。

  据网友爆料，福田海德园A区预计将在近期开盘，将推售约200套89㎡的三房单位，均价12.6万/㎡。

  海德园位于福田区香蜜湖安托山片区，香蜜湖为名副其实的豪宅集中地，海德园A区最近一次入市是在去年5月，推出239套大户型住宅，当时共吸引686批客户登记，最终于开盘当月售罄，也是2022年为数不多的日光盘。

  而海德园A区在今年3月初发布声明，外界猜测项目其声明是为开盘前预热。

  另外，位于前海的深业云海湾也在3月发布一则关于销售信息的声明，据深业集团去年官方消息，深业云海湾项目将于今年上半年开盘入市，首推建面约106-180㎡住宅，预计推售套数约1000套。

  不过由于项目其自身配建人才房及旁边天健悦湾府去年年底开盘去化不佳的原因，外界猜测深业云海湾的去化压力要大于海德园A区。

  此外，今年卖豪宅的人也没闲着，市场上同样出现了豪宅“抛售潮”。

  据数据显示，近期深圳挂牌销售的豪宅二手房明显增加，进入司法程序的豪宅法拍房源也明显增加。据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，一方面，与城市“降薪潮”有关系。

  另一方面，“楼市预期”进一步减弱。据悉，某豪宅片区2021年只有300多套在售，现在增至500多套。据统计，4月深圳法拍住宅放盘330套，环比上涨17.02%，成交182套，环比上涨13.75%，成交率55.15%。

  今年前3个月的成交套数依次为108套、137套、160套，成交量逐月攀升，其中，3、4月网红法拍盘宝能城的成批上架助力了法拍数据的增长。对比深圳低迷的新房市场，豪宅法拍房毫无疑问已成为改善群体抄底的好去处。

  你觉得，随着深圳豪宅新盘的逐步入市，豪宅能否成为提振深圳楼市的灵丹妙药？