文/乐居财经 魏薇

  2月22日，保利发展向特定对象发行A股相关议案获董事会通过。定增预案显示，此次计划非公开发行不超过8.19亿股，募集资金125亿元，用于广州保利领秀海、西安保利天汇、大连保利城等14个项目及补充流动资金。

  3月23日，上交所就保利发展定增事项发出审核问询函。保利发展被要求说明，14个房地产开发项目的项目类型，销售或出租对象，开工建设情况、预售情况、后续进度安排及预计竣工交付时间，公司财务、经营业绩等诸多方面。

  5月16晚间，保利回复上交所问询函，多角度力证自己确实需要这笔资金。在用于项目建设外，其中15亿募集资金将被用于补充现金流。

  保利发展的实控人保利集团也将参与本次向特定对象的发行认购，参与认购金额不低于人民币1亿元并且不超过人民币10亿元。

  保利发展称，保利集团用于本次认购的资金来源为自有资金，且资金来源合法、合规，不存在对外募集、代持、结构化安排或者直接间接使用发行人资金用于本次认购的情形。

  目前，保利集团直接和间接持有发行人的股份合计为4,846,962,318股，占发行人总股本的比例为40.49%。发行完成后，保利集团直接和间接持有的保利发展股份比例将不低于37.95%。

  保交付的必要性

  作为央企开发商，保利发展的资金实力毋容置疑，而这也正成为本次上交所问询的重点之一。定增募资125亿，上交所要求保利发展说明本次融资的必要性和合理性。并要求说明是否属于“保交楼、保民生”相关的房地产项目或经济适用房、棚户区改造、旧城改造拆迁安置住房建设

  对于14个房地产开发项目的项目类型，保利发展表示，本次募集资金投向的14个房地产开发项目均属于普通住宅，销售对象均为刚需型或者刚改型客户，其中2个项目涉及租赁住房，其由地方房产主管部门指定单位按照确定价格回购专项用于租赁住房，该公司不参与后续运营。

  项目均已于2022年12月底前开工建设，预售情况良好，后续将根据协议约定及项目销售等情况开展施工及交付，满足“保交楼、保民生”的政策要求。

  截至本反馈回复报告出具日，本次募集资金投向的14个房地产开发项目均已开工建设，平均开工面积进度为62%，其中3个项目已100%开工，并且全部项目均已实现签约销售。根据相关约定，本次募集资金投向的14个房地产开发项目2023年和2024年交付建筑面积分别超过47万平方米和153万平方米。

  在这些项目中，广州保利领秀海计划总投资金额最大，约为67亿元，此次募集资金中将有14.5亿元用于该项目。此外，西安保利天汇和大连保利城两个项目分别拟动用募集资金也超过10亿元。

  保利发展强调，将调用一切资源确保项目如期交付，但如果开发资金未能及时到位，仍将面临较大交付压力。

  截至2022年12月31日，保利发展拟建和在建项目共计506个，在建面积合计约1.47亿平方米，已签订建安工程合同但未付的约定资本项目支出共计人民币1187.95亿元。

  保利发展表示，大规模、多元化的优质土地储备为其未来持续发展提供了坚实基础，但相关项目的后续开发及项目资源的补充需要发行人未来持续的资金投入。因此，总体来看，保利认为其未来面临一定的资本支出压力。通过本次发行募集资金，可以为保利发展正常业务开展提供资金保障。

  保利根据往年运营数据测算，在2023年至2025年三年流动资金新增需求总额为660.52亿元，本次补充流动资金的金额为15亿元，占本次募集资金总额的12%，未超过30%，也未超过未来营运资金需求，规模合理。

  该公司称，虽然其将调用一切资源确保项目如期交付，但如果开发资金未能及时到位，公司仍将面临较大交付压力。为此，其将充分把握本次再融资契机，合理铺排募集资金使用计划，确保完成保交楼任务。

  2022年，保利发展全年实现品质交付25.9万套，同比增长 26%。

  经营与资金诉求

  除了顺利推进14个项目的开发，完成保交付目标，保利发展此次股权融资也有更深层次的思考。

  截至2022年12月31日，保利的货币资金余额为1765.37亿元，其中，受限制货币资金金额10.95亿元，受限原因为履约保证金存款；受监管的预售房款为479亿元。

  从账面上来看，保利发展的资金相对充裕，但其还需要预留一定的货币资金以满足日常经营性现金支出，应对外界重大不利变化下短期负债需要集中偿还的风险，以及维持稳定的股东回报。

  具体来看，2020-2022各报告期内，保利经营活动现金流出小计分别为3953.74亿元、4981.45亿元和4415.75亿；2023 年度，保利计划房地产及相关产业直接投资总额3510亿元。房地产资金密集型的行业属性，决定了保利发展仍需不断投入巨量资金。

  另外，截至2022年末，保利合并口径下的短期借款余额为11.97亿元，一年内到期的长期借款672.67亿元。2022年，保利现金分红53.87亿元，现金股利支付率29.36%，相较于2021年的25.35%有所提升。

  从现金流情况看，报告期各期，保利发展经营活动产生的现金流量净额分别为151.56亿元、105.51亿元、74.22亿元，下滑明显。

  主要原因系保利在手项目建设资金投入加大，同时当期签约销售金额增速放缓，资金回笼压力较大。保利认为其营运资金仍存在一定缺口，因此通过本次募集资金部分用于补充流动资金，可以为公司正常业务开展提供一定资金保障。

  从财务状况看，近年来，保利发展通过银行借款、债券融资等多种方式筹资，但由此产生的财务费用呈现逐年上升趋势。报告期各期，保利发展财务费用分别为31.60亿元、33.86亿元和36.86亿元。

  此外，截至2022年12月31日，该公司有为子公司提供担保余额合计1643.54亿元，公司子公司为子公司提供担保余额合计208.4亿元，为合营联营企业提供担保余额合计161.12亿元。

  相比之下，2022年度受经济周期下行及房地产市场整体低迷的影响，保利发展结算金额及结算面积较2021年度有所下降，营业收入相应下降1.37%。其在2022年实现结算金额2,565.78亿元，同比减少1.61%。

  根据回复函，2022年度，保利发展在重点布局的38城的项目拓展金额占比达到98%，销售贡献为86%，同时在26个城市销售排名第一，51个城市排名前三，分别较2021年增加8、9个，区域深耕效果持续显现。

  保利发展称，本次发行募集资金有利于降低该公司债务融资规模，减轻财务费用开支，进而提高利润率及持续盈利能力。

  关于15亿募资补充现金流的具体用途，其主要用于项目建设、财务费用、日常管理费用、营销费用及税费支出等刚性支出。该公司表示，考虑到履约保证金存款等资金受限及全国各省市对房地产项目的预售资金监管要求，公司需要补充流动资金来满足业务的正常开展。