文/乐居财经 魏薇

  轻资产的概念在地产圈中越发盛行。而物流地产是典型的重资产运营，普洛斯中国（以下简称“普洛斯”）正试图轻量化。

  近日，有消息传出，普洛斯计划出售中国部分资产，以削减债务水平。据悉，普洛斯相关交易目标是在今年完成，所得款项将用于降低杠杆率，并为债券回购提供资金。其在7月23日将有一笔20亿元人民币公募债到期。

  在2022年，普洛斯就开始加快资产出售进程，其在2022年处置子公司的收益达到12.3亿美元，相比于2021年的5.53亿元翻了一番有余。

  普洛斯中国的主要业务和资产位于国内，目前在中国70个地区市场，投资、开发和管理着450多处物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施。资产管理规模为720亿美元，管理的基础设施资产面积5000万平方米。

  报告期内，受疫情及人民币贬值影响，普洛斯多项业绩指标下滑。录得营业收入为12.05亿美元，同比下滑4.29%；净利润14.47亿美元，同比下滑23.3%；归属于母公司股东的净利润为12.9亿美元，同比下滑8.83%。

  截至2022年末，普洛斯负债总计182.04亿美元，归属于母公司所有者权益合计141.14亿美元；总资产为267.28亿美元。总负债中，带息金融负债部分的总额为102亿美元，2021年末为84亿美元，增长了21.43%。

  从融资渠道来看，普洛斯主要以银行借款、发行债券为主，还通过引进战略投资者、设立物流仓储开发基金等方式筹资。

  2022年5月份，央行推出1000亿元再贷款支持物流仓储等企业融资，政策层面对仓储类企业的贷款融资支持力度较大。

  2022年，普洛斯大大降低了债券发行的力度，同时加大了银行贷款融资。期内发行债券筹资3.23亿美元，尚不及2021年的27.52亿美元的零头；期内新增银行借款筹资98.44亿美元，相较于2021年的67.14亿元上升46.6%。

  但这也使得普洛斯的财务费用快速上升，由2021年的5.02亿美元上升至2022年的6.85亿美元。2020年，普洛斯的银行借款实际年利率在2.20%至7.46%之间，2021年1.42%至6.77%，相比之下利率上升。

  截至2022年末，普洛斯的现金及现金等价物为20.7亿元，相比于2021年的9.63亿元大幅上升，但仍不够覆盖其一年内到期的债务。期末，其贷款及短期贷款余额为21.05亿元，较2021年增长了93.83%。

  期内，少数股东为普洛斯注资22.61亿美元，是2021年4.58亿元的近5倍。另外，普洛斯还向少数股东借入3251万美元款项，是2021年的8倍之多。

  少数股权的注资和银行贷款的借入，为普洛斯中国带来了充足的现金流。2022年，普洛斯筹资活动产生的现金流净额为30.07亿元，远超2021年同期的0.7亿美元。

  与此同时，普洛斯因投资活动使用的现金流量净额为-23.79亿元，同样远超2021年同期的-9.53亿元。其中，收购子公司所产生的现金流量为-14.9亿元，相比2021年9.57亿元的现金流出大幅增加。

  因为，在处置资产的同时，普洛斯为了扩大其持有的中国投资性房地产组及数据中心业务并获取建筑设计资格，在2022年收购了数十家相关公司，多为各地区物流公司、供应链公司、数据管理公司，以此加码非仓储业务的开发。

  保持较低的债务比率是普洛斯的目标。普洛斯称，为了维持经调整的净负债资产比不超过45%或者净负债权益比不超过55%，其可调整支付给股东的股息金额，发行新股或向其他集团公司申请新的贷款或出售资产以减少债务。

  2022年11月，标普将普洛斯评级展望从“稳定”下调至“负面”，同时确认其长期发行人信用评级和发行评级为“BBB-”；确认普洛斯永续票据的长期发行评级为“BB”。负面展望反映出，如果普洛斯无法在2023年底前持续降低非经常性EBITDA的比例至30%以下，标普可能会下调评级。

  普洛斯需要大量的资金以支撑后续的运营。从其投资性房地产来看，截至2022年底，75.9%已经完工，这部分资产前期投入大，后期回本慢，且有约113.7亿美元的资产被抵押给银行以取得信贷融资，需要长期稳定的资金盘活；处于待开发或开发中的资产共约33.45亿元，后期也需要投入大量资金。

  普洛斯善于运用“地产+基金”的模式募集资金。

  2022年7月，普洛斯宣布设立“普洛斯中国收益基金V”，投资完成后管理规模达到50亿美元，这是普洛斯首支中国离岸美元收益基金，也是中国最大私募物流收益基金，该基金设立后，普洛斯物流基金I全面完成退出环节。

  据悉，普洛斯物流基金I是普洛斯的旗舰级美元物流基金，于2013年成立，获得全球主要机构投资人15亿美元出资，专注于投资开发现代物流基础设施。普洛斯在中国27个核心物流枢纽创建了54处高标准现代物流设施，总面积超过500万平方米。

  11月7日，普洛斯宣布最新一期”中国收益”基金VI完成募资，由国内领先保险机构等投资，基金资产管理规模达76亿元。这也是普洛斯“中国收益”基金系列的第6支。

  2023年2月10日，普洛斯分拆资管业务，成立普洛斯资本GCP，聚焦于不动产及私募股权投资。

  截至目前，普洛斯资本GCP管理着46支基金，不动产及私募股权投资的资产管理规模达1250亿美元，约合人民币8533亿元。