文/乐居财经 杨宏彬

  现在看来，厦门国贸的战略是很有远见的。

  早在2020年末，厦门国贸就宣布，要把地产业务从上市公司剥离，集中资源投入供应链管理和金融服务两大主业中。次年7月20日，剥离就已经迅速完成，地产业务主体被移交给了控股股东国贸控股。

  而从2021年下半年起，地产商的处境越来越艰难，2022年进入至暗时刻。若大量保存地产业务在上市公司中，势必会影响厦门国贸业绩。这一点看被剥离的厦门国贸地产的业绩便可证实。

  近日，厦门国贸房地产有限公司（简称“厦门国贸地产”）发布公司债券2022年年度报告。财务报表显示，该公司2022年度处于增收不增利的窘境，期内实现营收180.74亿元，同比增加6.76%；利润总额4.64亿元，同比下降71.66%；净利润1.75亿元，同比减少86.31%；归属于母公司股东的净利润为2.40亿元，同比减少81.04%。

  这已经是厦门国贸地产连续第二年利润下降了，2020 年、2021 年及 2022 年，厦门国贸地产的利润总额分别为 16.76 亿元、16.38 亿元和 4.64亿元，对于去年利润的大幅下降，厦门国贸地产在报告中称，是房地产行业整体销售及盈利水平大幅下滑、提存货跌价准备等原因所致。

  同时，近两年的扩张也让其负债增长以及经营现金流持续流出。为维持资金流入，国贸地产多次通过旗下资产质押融资。5月8日，国贸地产公告将持有的厦门市湖里区06-08五缘湾片区、面积4.01万平方米的土地使用权抵押给相关银行，抵押物账面价值54.30亿元。

  而截至2022年末，国贸地产及其子公司抵押和质押资产的账面价值258.20亿元，与2021年末的29.72亿元相比，受限价值当年合计新增金额为228.48亿元，占该公司合并口径2021年末净资产198.22亿的比例为115.26%。

  成本上升、计提减值吞噬利润

  国贸地产始创于1987年，2021年从上市平台厦门国贸剥离后，国贸地产目前由厦门国贸地产集团有限公司（以下简称“国贸地产集团”）持股47.74%，厦门国贸控股集团有限公司（以下简称“国贸控股”）持有其52.26%的股权。国贸地产集团则由国贸控股100%持股。

  国贸控股已将持有的52.26%股权对应的表决权委托国贸地产集团行使，因此后者对国贸地产有100%比例的表决权，其控股股东为国贸地产集团。除了国贸地产，整个国贸地产集团的体系还有另外14家对外投资公司，包括厦门国贸发展、厦门国贸建设、厦门产业园、厦门国贸商产文旅等业务版图。

  报告显示，厦门国贸地产的业务包含三个方面，房地产开发与经营；建筑市场生产服务；以及建筑材料、金属材料批发。而营业收入分类显示，公司几乎所有的营收均来自于地产开发，其他业务营收均计入其他收入。

  根据克而瑞数据，2022年厦门国贸地产的销售额为214.3亿元，排名71位。销售体量较2021年度下降55.46%，排名下降4位。销售额的下滑对厦门国贸地产未来收入变化有较大影响。

  期内，厦门国贸地产的房地产开发业务营收为180.63亿元，同比增长7%，占比总营收的99.93%，毛利率为15.70%，虽较去年同期下降1.68%，但在去年整个行业中并不算低。

  而在房地产业务的细分中，国贸地产主要从事的是住宅地产，该板块收入为176.88亿元，同比增长13.14，毛利率为14.90%，由于成本的增幅超过营收，该板块的毛利率下降了0.88个百分点。

  从毛利率的变化幅度可以发现，厦门国贸地产利润大幅下滑并不是因为营业成本的增加，而进一步查阅财报可知，其他成本及计提减值的增长才是起利润下滑的根本原因。

  期内，厦门国贸地产多了一笔管理费用支出，而在2021年的报表里是没有这笔费用。2022年厦门国贸地产的管理费用为4.1亿元，占了毛利的15%。同时，该公司的财务费用为1.95亿元，同比上升了22%，其中利息费用达到2.96亿元，同比增长近70%。销售费用则为4.77亿元。

  2022年，厦门国贸地产的资产减值损失达到9.37亿元，与同期相比增加了1.2倍，信用减值损失1.63亿元，同比增长了75%。计提减值以及三项费用，合计已经达到了21.82亿元，而厦门国贸地产的毛利约为27.31亿元。

  报告中提到，厦门国贸地产期内加大了项目拓展力度，多元化拿地。期末，公司存货为650.48亿元，同比大幅增加52.12%，增长原因为房地产开发业务规模扩大，以及新增土储增加。

  而数据显示，厦门国贸地产2022年拿地数量为7宗，面积23.1万平方米，成交总价153.9亿元。

  应收账款大增415倍

  增收不增利现象的出现，毫无疑问跟国贸地产计提了大额的减值损失有关，而审计报告显示，其资产减值损失主要为存货跌价损失导致，信用减值则是因为应收款坏账损失所致。

  期内，厦门国贸地产应收账款8504.14万元，虽然数值不大，却有大幅的增长，其相比2021年的20.46万元，一年内激增了415倍。其他应收款方面，2022年达到78.38亿元，同比2021年的46.07亿元，同样大幅增长了70.13%。

  国贸地产在债券年报中解释，应收账款激增主要为安商房项目售房尾款增加所致，其他应收款的变动则是因为地产合作方、关联方往来款增加。

  2021年2月，为旨在进一步完善厦门安置房建设制度，规范安置房管理，加快推进新建安置房建设、分配、交易市场化，厦门多部门联合发布鼓励支持企业投资建设安置型商品房，并在土地端对相关竞拍予以规定。

  据了解，安商房项目主要优先拆迁户购买，剩下的房源则可以作为安置房、保障房、人才房，也可进行拍卖处置等。国贸地产作为厦门当地国资企业，此后开始陆续拓展安商房项目。

  至今，该公司已陆续承接并参与了马銮湾新城集美蔡林安置房、新浦嘉园安置房、会展嘉园安置房、泥窟石村安商房等项目的建设。当中，会展嘉园还是厦门市最大的安置房之一。

  去年11月，泥窟石村安商房正式开工。这还是开元创新社区首个安商房项目，建面36万平方米、总投资额达50亿元。

  数据显示，2022年，国贸地产一年以内的应收账款实际为8951.72万元，期内计提了447.59万元的坏账准备。坏账计提远超2021年应收账款的总额。

  在其他应收款一项，国贸地产有关联方往来款33.3亿元，占了其他应收款的超过四成。另外，地产合作方往来款29.25亿元。二者是国贸地产其他应收款大增的主要影响因素。期内，该公司对2.99亿元的其他应收款做了坏账准备。

  有息负债翻3倍，新增借款占净资产61%

  扩张的同时，厦门国贸地产的负债也在快速增长。截止2022年末，厦门国贸的负债合计647.68亿元，同比增长47%，资产负债率72.44%。

  而厦门国贸地产的总负债中，有息负债达到了175.20 亿元，占比27%，较年初增长了194.55%，翻了将近3倍。

  除此之外，厦门国贸地产还与控股股东国贸控股之间还有18.25亿元的股东拆借款，该笔借款无归还期限。

  厦门国贸地产曾发公告称，截至2022年末当年累计新增借款金额121.55亿元，占2021年末净资产的比例61.32%。其中公司信用类债券11亿元；银行贷款87.69亿元；非银行金融机构贷款22.86亿元。

  其中，凭借着国企的背景，厦门国贸地产负债利率较低。年内发行一笔6亿元住房租赁专项公司债券，利率为3.80%。另一笔5亿元中期债券利率为3.6%。

  债务期限方面，厦门国贸地产一年内需偿还的借款为16.31亿元，占比总有息借款的9%。债务结构较为合理。

  截止期末，厦门国贸地产持有货币资金50.44亿元，较去年同期减少14.43%，其中受限制资金1.8亿元，刨去受限制资金后足以覆盖短债。

  虽然厦门国贸地产近年来仍保持盈利，但经营现金流却连续净流出。2021年及2022年，经营现金流净额分别录得-52.62亿元及-106.46亿元，缺口扩大迅速。

  为维持资金流入，国贸地产多次通过旗下资产质押融资。

  就在5月8日，国贸地产公告，子公司厦门悦琴房地产为开展项目融资，将持有的厦门市湖里区06-08五缘湾片区的国有建设用地使用权抵押给相关银行，土地面积4.01万平方米。抵押物账面价值54.30亿元，占公司合并报表范围2022年末净资产246.40亿元的比例为22.04%，超过10%。

  2022年，国贸地产及其子公司抵押和质押资产的账面价值258.20亿元，较2021年新增228.48亿元。抵质押资产受限金额255.01亿元。

  当中，资产价值或受限金额占其合并口径2021年末净资产10%以上的单次抵质押资产包括广州增城、厦门湖里、上海松江多个地块及地上建筑。三项资产抵押物的账面价值总额达181.7亿元。