文/乐居财经 魏薇

  在行业深度调整之际，越秀地产凭借国资背景的优势来了一轮冲刺。一手大额融资，一手大手笔拿地。

  5月8日早间，越秀地产在港交所公告，建议发行人民币13.96亿元于2026年到期的3.80厘有担保票据。发债的方式申请批准票据于澳交所上市。所得款项净额将约为人民币13.89亿元，拟用于置换集团若干中长期境外债务有关用途。

  而在4月20日，越秀才刚刚公布拟“按100股可获配30股”，以9港元/股发行9.29亿股供股筹集约83亿港元，所得款项净额用于大湾区、华东地区核心城市和其他重点省会城市的进一步投资，并用作营运资金。

  两次大额融资的时间间隔，仅两个多星期。

  为了促成供股的达成，越秀地产的定价也十分“优惠”。此次供股每股认购价为9港元，较前一日（4月19日）收盘价12.56港元折让约28.3%。较过往连续五个交易日平均收盘价折让30.9%，较每股净资产17.15港元更是折让47.5%。

  “破净”引发了投资者的不满。4月20日下午复牌后，越秀地产股价一度重挫逾16%，当日收盘下跌11.62%，报11.10港元/股。

  守住绿档

  自去年底股权融资的大门打开后，万科、碧桂园、雅居乐、新城控股等房企都选择了配股融资。

  对于选择供股的方式融资，越秀地产在公告中直言，与借贷或发行债务证券不同，供股不会产生利息负担或额外债务，故为公司筹集长期资金优先选择的办法，符合“三道红线”的绿档指标。

  也就是说，供股在为越秀提供资金的同时，避免了债务的增加，甚至还能降低负债率水平。

  2022年末，越秀地产剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为68.8%、62.7%和2.23倍，实现“三道红线”零踩线，全部指标均保持“绿档”达标。其中，净负债率同比上升15.6个百分点。

  从融资方式来看，越秀地产多发行境内债。越秀地产董事长兼执行董事林昭远曾表示，美元债贵，不是他的菜，哪里融资便宜就往哪里去。

  截至2022年底，越秀地产总借款约883亿元，其中52%为以人民币计值的银行借款及其他借款，10%为以港元计值的银行借款，15%为以港元及美元计值的中长期票据，23%为以人民币计值的中长期票据。

  在境外市场，越秀也在寻找融资机会。今年1月，越秀地产在澳交所发行了一笔20亿元的票据，将于2026年到期，所得款项净额将用作置换当月到期的中长期境外票据。

  今年2月，越秀地产拥有95%股份的附属公司申请公开发行本金总额最高为94亿元的公司债，用途为用于偿还到期及回售公司债券及偿还其他有息债务。

  一二线城市抢地

  2022年，不少房企都在减少或停止拿地，越秀逆势扩张，年内拿地支出415.8亿元。而在2021、2020年，越秀地产的土地投资也均超过四百亿。

  期内，越秀地产在12个城市新增了37个项目，总建筑面积达到696万平米，全部位于一二线城市。其中，广州之外的建面占比达到67.34%，包括深圳、佛山、中山、上海、杭州、南京、合肥、郑州、长沙、重庆及成都等城市。

  截至2022年末，越秀地产拥有的土地储备达2845万平方米，在一、二线城市的土储占比达93%。

  在业绩会上，林昭远透露，2023年越秀土地新增规模会在400亿元左右。据不完全统计，今年以来，越秀地产在北京、上海、杭州、成都等城市拿地已耗资百亿。

  1月28日，越秀地产通过股权转让以总额约4亿元收购杭州北煦置业有限公司38.78%股权及对应债权，从而间接持有杭州北星置业有限公司19%的股权，因此获得杭州地铁3号线星桥车辆段上盖物业综合体项目，成为越秀在华东的第二座TOD。

  在今年2月的北京土拍中，越秀地产斥资59.11亿元拿下昌平回龙观、石景山苹果园两宗热门地块。据悉，这两宗地块均为越秀地产在北京的首次独立操盘。

  4月6日，越秀和青铁联合体以楼面地价21045元/平方米的价格中标青岛崂山区张河村46号地块，成交总价20.55亿元，溢价率15%。

  4月18日，上海第一批集中供地首日，越秀地产以7.24亿元、成交楼面价67936元/平方米、溢价率7.54%的价格，拿下了位于静安区中兴社区的焦点地块。

  在发布供股融资计划的同一日，越秀地产在成都拿下一宗宅地，成交价约13.9亿元。

  连续斥巨资在土地市场，2022年，越秀地产的在手现金由2021年的327.66亿，减少至218.46亿，下降幅度超33%。如今连续通过供股、发债融资，成了越秀地产“回血”的方式之一。