乐居新媒体  发自深圳  

  时隔20余载，深圳湾超级总部基地（以下简称“深超总”）终于再推住宅用地！

  近日，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布对红树湾地区法定图则DY04单元、DY08单元规划调整的公示。

  这两地块原为商业服务业用地，经过调整之后，DY04单元新增一所不少于27班九年一贯制学校用地，DY08单元增加了建面超20万㎡居住用地。

回看过去，深湾超总宅地都属于当时的“地王”，每一次开盘都是深圳最贵所在。

这块宅地属于南山沙河街道辖区，位于中信红树湾南区的东边，瑧湾汇、C塔的北侧，白石二道与深湾二路交汇处。地块北面就是南山实验教育集团华侨城高级中学、华侨城湿地公园。

具体位置在深超总神州数码总部基地与中信红树湾南区中间，附近是地铁2号线红树湾站，华侨城湿地生态园位于项目北面，超总地标性建筑C塔就在地块左前方，周边还有中信金融中心。

地块现状（乐居摄于2023.04.26）

在深圳最高规格的城市规划深超总中，出现住宅用地规划，这是难以想象的。自上世纪90年代红树湾完成填海工程之后，从最开始的以“住宅为主导”到后面的商务城市名片、“深圳最美天际线”的定位，深超总至于深圳的规划与时代意义都超乎言表。

建设中的深超总（乐居摄于2023.04.26）

而上一次拿出宅地，还要追溯到中信红树湾、红树西岸的前身，2001年那场土拍，由百仕达拿下的地王震惊全国。

近15年来，深超总片区都没有新建商品住宅入市，而二手小区奇货可居，放盘量极少。从区位、资源与前景来看，外界认为这一宗宅地能与之媲美的就是佳兆业东角头项目，和后海顶豪华润悦府。

最高规格的城市名片
深圳湾超级总部基地

深圳湾超级总部基地，位于深圳南山区的核心地段，链接南山科技园与福田金融CBD重要纽带。

南接深圳湾滨海带，北倚华侨城内湖湿地，西邻沙河高尔夫球场，东至华侨城欢乐海岸。

占地面积117公顷，建筑面积约520万㎡．是深圳的又一处地标级建筑群落，拥有一线海景资源。被称为深圳的“未来城市模样”，可见其战略地位之高。

深超总“最美天际线”效果图

截至今年3月底，深超总片区现已开工项目有16个，其中深湾汇云中心、神州数码集团总部、天音大厦、中国电子总部主体结构已封顶；中信金融中心、中兴通讯总部、OPPO国际总部、招商银行总部、碳云大厦等项目已进入主体施工阶段；深湾汇云中心作为片区首个TOD超级城市综合体即将投入运营。

近期，深超总的建设又有了新进展，片区包括中央绿轴在内的大规模基础设施建设即将启动。

与SIC 深湾汇云中心相邻的C塔，目前正在紧锣密鼓施工中。

这里不得不提深超总的C塔，位于“十字中轴”绿廊的西侧，总高395米，将冲击深圳第三高！出自享誉全球的扎哈·哈迪德建筑事务设计手笔，未来将与A塔、B塔共同构建深圳湾超总城市天际线，可以称得上是地标中的地标。

这座深圳的“未来之城”在超级总部的商务规划之上，始终坚持生态优先高起点规划，高标准建设使城市与生态环境深度融合。

深超总有着不可替代的自然景观条件，这里紧邻深圳湾、华侨城国家湿地公园，旁边是红树林海滨生态公园，北延联通塘朗山公园，拥有滨海大道最美海岸线，生态资源得天独厚。

据悉，在深圳湾每年超过十万只候鸟在此短暂停留或过冬。前段日子，深圳湾公园地铁站入选网友票选的全国最美地铁站之一，被人民日报点名称赞。

未来，这里将建设三条候鸟通道，分区打造生态栖息地，将深超总片区打造成人与自然和谐共生的鸟类友好型“生命乐园”。

不可复制的资源
每一次推新皆是焦点

22年前那场世纪土拍，深超总拿出三宗宅地，由百仕达拿下的红树西岸地块成为当时震惊全国的地王，另外两块就是红树湾项目，一开始由泰华地产拿下，后转手给了中信。

据媒体报道，2005年红树西岸开盘，最高价去到2.5万/㎡，创造了当时深圳平层楼王记录。

所以，整个深超总的住宅极为稀缺，最近一次新盘入市要追溯到2008年的中信红树湾北区，距今已经过去15年之久。

目前片区二手房项目有中信红树湾、红树西岸，以及瑞河耶纳，加上本次出让的宅地，这几个项目相对比较集中，逐渐形成成熟的居住氛围。

整个深超总片区以商务功能为主导。除住宅之外，闲置多年的联泰项目也有了新进展，从最开始的低密别墅变成了商务公寓，乐居实探项目，目前正在地基工程建设中。

联泰超总湾国际中心（乐居摄于2023.04）

联泰超总湾国际中心（暂定名），就在9号线深湾地铁口上盖，据了解，项目是早年联泰建设滨海大道政府给的返还用地。

官网资料显示，项目总占地面积约9.2万m²，计容建筑面积27.7万m²，涵盖超高层国际公寓、特色企业办公总部、高端商业等多元化业态的高规格商业标杆综合体。

与最早传出的“占地面积99486.9㎡，容积率仅为0.62“的规划，有了很大的改变，住宅部分消失了，取而代之的是高层公寓与办公室。

项目自2019年12月开工，预计竣工时间为2022年9月30日，根据2021年媒体消息，预计2-3年内面市，目前来看建设进度稍微缓慢，最快也要明年入市。

价格参考同片区2017年入市的深铁万科瑧湾汇商务公寓，当时备案均价约11.3万/㎡，商业产品，均价约22万/㎡。2018年9月深铁万科瑧湾汇加推公寓产品，259㎡公寓去化情况不俗，深超总的号召力非同凡响。

中信红树湾及红树西岸，到今天依然是深圳除了华侨城纯水岸之外，不可多得的居住氛围和生态环境较好的豪宅名片。

中信红树湾分南北两区入市，南区2005年建成，北区2008年建成，小区户型南北通透，朝向采光不错，二手流通行情好。

紧挨着红树湾的是百仕达红树西岸，2005年开盘，户型视野开阔，南向一线海景毫无遮挡，外立面独树一帜的建筑风格，放在今天依然是深圳湾一道亮丽风景线。

红树西岸，旁边就是海滨小学

目前这两个二手参考价为11.05万/㎡，据最近的成交记录显示，这几个项目实际成交远超15万/㎡。

附近的低密住宅瑞河耶纳（备案名汀兰鹭榭花园），2004年与中信红树湾1期南区同日开盘，当日售罄。有别墅、多层和12层小高层洋房，当年入市均价约16300 元/㎡，二手参考价格同样为11.05万/㎡。

瑞河耶纳

瑞河耶纳在各大中介平台的放盘量十分少，别墅成交更是凤毛麟角，因此无法佐证市中心别墅产品流通的真实情况。但小区的生态绿化十分不错，清幽静谧。附近有9号线深湾站、2号线红树湾站两个地铁口。

教育方面，目前整个深超总小学学区在海滨实验小学范围内，初中则是华侨城中学。这两个学校皆在中信红树湾楼下，南北分布，地理位置简直不要太好。

此外，在这次调整中，DY04地块将新建一所九年一贯制新学校，为DY08地块的入驻，提前规划。

这块宅地，放在如今的深圳市场，区位、资源和前景，鲜有能与之媲美的，从出生便奠定了“顶豪”的基因，大户型、高端定位是必然。

乐居独家获悉，这宗宅地将会出现在接下来的土地拍卖中，且“价值不菲”，起拍价、出让方案会不会创造深圳房地产市场新历史？

现在还有谁能有如此雄厚的资金实力吞下这块地，让我们期待这场世纪之拍！