文/乐居财经 魏薇

  曾经重资产的地产商，如今都有意“做轻”。近年来，资产证券化已成为房企商业地产发展的重要推手，也是对轻资产模式的另一种尝试。

  近日，华润置地为北京万象城项目公司引入新加坡GIC不动产，后者拟间接收购70%股权，收购金额暂未披露。

  该项目为华润置地于今年2月拍得的地块，成交价63.58亿元。华润置地计划在此处建设北京首个万象城，预计在2027年入市。

  GIC不动产，是新加坡政府投资公司旗下子公司，主要投资于新加坡以外的房地产和房地产相关资产。2020年底，在华润置地拆分华润万象生活赴港上市时，GIC也出现在了基石投资者的认购名单中。

  这是华润置地在商业地产资产证券化上的又一次尝试。

  早在2020年，华润置地就已成功试水。当年11月，华润置地以成都万象城为基础资产，在深交所成功发行资产支持专项计划。发行规模25.01亿元，期限18年，优先级票面利率为3.8%。

  2021年，华润置地依托深圳华润大厦、重庆万象城及上海万象城，先后发行三笔商业地产抵押贷款支持证券，合计125亿元。2022年，华润置地依托沈阳铁西万象汇、北京华润大厦及石家庄万象城，成功发行三笔商业地产抵押贷款支持证券，总计81亿元。

  一边持续推进资产证券化，将资产做轻，华润置地在土地端也不惜斥巨资拿地。

  4月20日这天，其斥资超200亿拿下多处优质地块。在上海，华润置地以总价30.15亿元竞得青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块，溢价率8.96%，成交楼面价39769元/㎡。

  在广州，华润置地联合体竞得番禺区4宗地块，合计约197.21亿元。4宗地块包含2宗居住用地、1宗商务设施用地和1宗商业用地，4宗地块占地面积约42万平方米，计容建筑面积约84.6万平方米，因地块两侧分别为万博和长隆，也被称为“长隆超级地块”。

  瞄定类REITs，资产向轻

  目前，国内商业地产领域由于尚未开放公募REITs的发行，最为常见的证券化融资工具有两种，包括CMBS和类REITs，相比一般的融资产品，它们有着融资期限长、限制较少和融资利率较低等优点。

  今年3月，证监会提出4方面12条措施，进一步推进REITs常态化发行。

  华润置地资产证券化的底层资产一般以成熟的商业项目为主，包含万象城、华润大厦、万象汇等系列产品。

  CMBS和类REITs二者相比之下，CMBS不用出表，因此无需成立有限合伙公司并完成股权交割等事项，较类REITs 发行更加方便快捷。而华润置地在类REITs之路上的探索进一步深入。

  去年5月，华润置地旗下公司至隆投资有限公司拟转让华润置地(杭州）发展有限公司100%股权，转让底价19.9亿元，对应资产为杭州萧山万象汇。同年6月，华润置地以此为资产发行类REITs项目，项目储架规模80亿元，首期发行规模20.8亿元，即“中信金石-华润置地万象1期资产支持专项计划”。

  去年10月，华润置地拟转让北京华润新镇置业有限责任公司100%股权，底价为33.93亿元，对应资产为北京清河万象汇项目。同年11月9日，“中信证券-华润置地商业资产支持专项计划2期”在深交所发行，底层资产即为北京清河万象汇，项目规模33.96亿元。

  去年11月，华润置地（南通）发展有限公司100%股权被挂牌出售。此后在11月25日，“中信证券-华润置地商业资产支持专项计划3期”在深交所成功发行，底层资产为华润南通万象城项目，规模17.02亿元。

  不同于华润置地此前发行的CMBS产品，杭州萧山万象汇、北京清河万象汇、南通万象城三个项目均被中信证券不动产基金旗下公司收购，所有权发生转移，为类REITs产品。本次GIC不动产收购北京万象城项目公司70%的股份，很可能也是采取类似模式。

  今年4月初，华润置地（成都）有限公司拟挂牌华润置地（太原）有限公司100%股权，对应的实际资产为华润置地华北大区的太原万象城项目。或许也会采取上述模式。

  四年开设8家万象城

  除了商业地产领域的证券化尝试，华润置地也发行了首单市场化机构运营的保租房公募REIT。

  2022年12月，华夏基金华润有巢租赁住房REIT成功上市，发行累计募集资金达到1200亿元，网下发售份额213倍，一举刷新公募REITs网下询价纪录，并成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT。

  对于企业而言，打通“投融建管退”闭环既可以挖掘资产潜质，也可以大幅缓解融资端带来的压力。

  今日，华润有巢租赁住房REIT业绩出炉，其在今年一季度基金实现收入1926.40万元，相较招募说明书同期预测数据完成度为108%；EBITDA（税息折旧及摊销前利润）为1208.53万元，相较招募说明书同期预测数据完成度为112%。

  对于拥有大量持有型物业的华润置地来说，其在资产证券化上具有优势。这些以商业物业租金为底层资产的资产证券化计划，不仅实现了商业物业的价值最大化，提高投资回报率，也更好地满足了开发商对商业资产现金流的需求，降低投资的风险。

  更重要的一点，通过资产证券化从重资产中脱身后，华润置地可以利用滚动的资金，不断扩大其商业地产版图。数据显示，截至2022年年底，华润置地共运营10座万象城，2022年新增了武汉、福州、海口3座万象城。

  而在今年3月举行的年度业绩发布会，华润管理层上披露了2023-2026年购物中心开业计划：预计这四年将新开设8家万象城，2023年长春和昆明，2024年常州、贵阳、呼和浩特、长沙、郑州，2025年东莞。

  3月24日，中国证监会发布消息，近日已发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》，并将进一步完善相关业务规则。

  《通知》提到，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。预示着商业地产REITs或在不久的将来也将迎来落地。届时，对于在持有资产方面占优势的华润置地，或也将迎来新一轮的突破。