文/乐居财经 李奕和

  3月中旬的业绩会上，越秀地产董事长林昭远在谈到未来研判时说到，今年房地产稳中向好，但分化会越来越严重。

  随着去年以来监管层自上而下的“救市”政策的出台，房地产无疑已经进入筑底回升的缓慢阶段。但经历了这一轮的调控周期后，仍能坚挺站立、保持稳定经营的房企显然已经不多。

  从最近各地的首批供地情况看，在经营、财务上保持稳健的央国企地产商，仍是土拍市场的主角。越秀地产是代表之一。为了把握持续向好的市场，它还宣布了一个决定。

  4月20日早间，越秀地产股份和债券突然宣布停牌。正当外界疑惑这家来自广州的国资房企，要酝酿什么大动作之时，午间，越秀地产以一份长达46页的公告做出了回应。

  其宣布，将按每持有100股现有股份可获发30股供股股份的基准，以每股供股股份9港元的认购价进行供股。供股股份928,936,826股。

  据此，该公司将得以筹集83.6亿港元，经扣除有关供股费用后的款项净额82.99亿港元。

  越秀地产称，供股将进一步加强公司股本基础，不断优化股东架构，并在财务上提供更大的灵活性以应付未来业务需求。通过股权融资超80亿港元，这些好处对越秀地产显然是显而易见的。

  但越秀地产没有完全说出隐藏在这次动作背后，更深层次的想法。那就是该公司股价于近日连续刷新天际线，屡次突破上市以来的新高。这让越秀地产有了以折让超30%认购价进行供股的底气。

  去年11月以来，越秀地产的股价持续走高，进入今年4月，基本维持在 12港元及以上的水平。4月18日，越秀地产盘中的最高价达到13.42港元，达到52周最高。更值得一提的是，这同时还是越秀地产股价自上市以来的最高纪录。

  两天后，越秀地产便抛出了这一供股计划。

  供股计划披露后，越秀地产的股价有所下滑。4月20日下午一点复牌后，越秀地产盘中一度跌超过16%，随后稍有恢复。当日收盘，越秀地产报11.1港元/股，跌11.62%，总市值343.71亿港元。

  大股东兜底供股

  就认购价而言，越秀地产这次供股算是给了股东们较大的诚意。

  经历了股价的持续上涨之后，其将供股认购价定为9港元。这个价格较股份于最后交易日期收市价12.56港元折让28.3%，较过往连续五个交易日平均收市价13.02港元折让30.9%，而较其经审核综合资产净值每股股份17.15港元折让达47.5%。

  越秀地产拟暂定配发的供股股份为928,936,826股，相当于其目前已发行股份总数约30%，同时相当于紧随供股完成后已发行股份总数约23.08%。据此，越秀地产将筹集83.6亿港元。

  本次供股的联席包销商包括中信里昂证券有限公司、高盛（亚洲）有限责任公司、摩根士丹利亚洲有限公司、星展亚洲融资有限公司及中国国际金融香港证券有限公司。

  将认购的选择权给了持股股东，越秀地产也设了一个兜底协议。据了解，作为控股股东，越秀企业（越秀集团旗下公司）目前实益拥有1,231,889,530股股份，相当于越秀地产已发行股份总数约39.78%。

  而这次供股，越秀企业向越秀地产做了不可撤回承诺。前者承诺，将会促使其附属公司或代名人按认购价悉数承购其于现有股份的配额股份。同时，在其他合资格股东不参与供股的情况下，越秀企业将申请承购剩余供股股份。

  根据公告，如果所有合资格股东均承购其于供股项下的配额，那越秀企业对越秀地产的持股将由1,231,889,530股变为1,601,456,387股，持股比例不变，仍为39.78%。

  但如果其他合资格股东均不做承购，那越秀企业的持股将升至1,881,141,370股，持股比例则升至46.73%。

  此外，如若其他合资格股东不做承购，联席包销商也需根据包销协议项下的包销责任，承购供股股份279,684,986股，占供股完成后的6.95%。

  有了大股东的兜底，越秀地产的供股计划似乎万无一失。

  如果全部合资格股东参与承购，它将通过股权融得超80亿港元的巨额资金。而如果其他股东不参与承购，越秀地产依然能保持足额的融资，而大股东则可以通过较大的折让价格增持，进一步加强对公司的控制。

  这不失是一个好方法，透过供股筹集长期股本，可以为未来扩展计划提供资金，另与借贷或发行债务证券不同，供股不会产生利息负担或额外债务。

  资金投入大湾区和华东

  可以看见的是，这一轮行业下行周期里，越秀地产作为央国企地产商代表之一，逆势进击之势明显。从销售额看，该公司2022年实现合约销售1250.3亿元，同比增长8.6%，完成全年销售目标的101.2%。

  而根据2022年财报，越秀地产去年录得营业收入724.2亿元，同比增长26.2%；实现股东应占利润39.5亿元，同比上升10.2%。市场下行之际，其各项经营指标实现了逆势增长，这在2022年一众亏损的房企中实属难得。

  过去一年良好的业绩，得益于越秀地产对大湾区的深耕以及华东区域的突破。

  2022年，该公司在大湾区实现的销售额596.8亿，占比达47.7%，其中仅广州的销售额就达到42.5%。另外，越秀地产在华东区域的销售也取得较大突破，该区域全年实现合同销售金额429.5亿元，同比上升65.7%。

  最新业绩显示，今年前三月，越秀地产累计实现合同销售438.33亿元，同比上升达217.3%，而该公司广州区域的签约金额就已突破200亿元。持续为公司贡献业绩。

  对于此次的供股所得净额，越秀地产表示将继续用于大湾区、华东地区核心城市和其他重点省会城市进一步投资，并用作营运资金。

  近些年来，越秀地产持续优化“1+4”区域化投资布局，重点投向大湾区、华东地区核心城市以及其他重点省会城市，并透过不断增加优质土地储备，强化其独特的“6+1”多元化增储平台。

  从去年一年的土地投资，可看出其对上述两大区域的重视。2022年，越秀地产新增37幅土地，建筑面积695万平方米，主要分布在广州、深圳、佛山、中山、上海等大湾区和华东地区核心城市。

  该公司最为看重的TOD模式，在走出广州后，也持续在华东地区落地。

  去年5月，越秀地产以17亿元拿下杭州北汇51%股权，从而获得了进入杭州余杭区勾庄TOD项目的资格。今年1月，越秀地产再次成功摘得杭州地铁3号线星桥车辆段上盖物业综合体项目。这是越秀在华东的第二座TOD。

  越秀地产认为，供股将继续推动其上述战略的实施，增强越秀地产优势及提升市场地位，有助于其在中国内地发掘更多重点项目及投资良机，支持公司持续稳定发展。