文/乐居财经 杨宏彬

  现在险资对于地产股的看法，与2015年相比已经产生了相当大的变化。

  曾经的房地产，是最赚钱的行业之一，而保险资金的特质又与房地产业资金需求高度契合，两者曾保持了很长时间的蜜月期。

  但随着近年调控的不断深入及市场信心的低迷，房地产行业已经风光不再，股价也跌跌不休，险资撤退也在情理之中，但泰康人寿最近的一笔减持，却颇让人意外。

  4月14日，保利发展(600048.SH)公告称，泰康人寿保险有限责任公司（下称“泰康人寿”）将通过集中竞价的方式坚持公司至多1.56亿股股份，即不超过公司目前总股本的1.3%，减持价格将根据市场价格确定。

  截止公告日，泰康人寿持有保利发展约8.44亿股，占比总股本的7.05%，其中7.33亿股为非公开发行取得，1.11亿股为集中竞价取得。此外，泰康人寿的一致行动人泰康资管持有保利发展1968.68万股，占比总股本的0.17%。

  在减持完成后，泰康人寿在保利发展的持股至多降至5.75%，仍是持股5%以上的股东。整个泰康系的持股则降至5.92%。不过在市场下行之际，泰康人寿的减持必然会引起担忧。

  对此，有业内人士分析称，泰康作为保利发展的长期股东，如果不是真正看好，在去年股价更高点时就应该选择撤退。现在经济形势处于整体修复时期，泰康或是为保利发展站完了最后一班岗后，抽出资金选择更适宜的投资标的。

  首次减持，套现或超23亿

  泰康系和保利发展的故事，要追溯至2016年。

  当年6月23日，保利地产公告，向4名对象以8.19元/股的价格,共计募集资金90亿元。其中泰康人寿旗下子公司泰康资管出资60亿元认购7.33亿股，占发行后总股本的6.18%。

  本次权益变动后，泰康人寿、泰康资管在保利地产的持股由1.29%上升至7.35%，并晋升为第二大股东。此外，另一家险资珠江人寿认购10亿元。泰康人寿不仅吃下保利地产超过7%的股份，更将占据保利地产的一席董事席位。

  从目前泰康人寿在保利发展的持股中可发现，通过非公开发行取得的部分基本没有变动，仍是2016年时取得的7.33亿股。此外，之后泰康人寿还通过集中竞价增持保利发展，可见对其的看好。也就是说，这也是泰康人寿首次减持手上非公开发行取得的保利发展股份。

  投资保利发展的7年里，泰康人寿获利颇丰。目前保利发展的股价为14.86元/股（4月17日收盘），而此前认购价格为8.19元/股，仅计算认购部分的话，泰康人寿在保利发展投资的浮盈达到了近49亿元，减持部分超10亿元。同样，如果以4月17日收盘价计算，泰康人寿将可以从此次减持套现23.18亿元。

  不过，泰康人寿的减持区间是较长的，为公告披露日起15交易日后的6个月内，即今年5月11日 — 11月10日，且在任意连续90日内，减持股份总数不超过公司股份总数1%。

  这避免了大量抛售引起保利发展的股价波动，而泰康人寿最终的获利也看减持期间保利发展的股价变化。

  相辅相成

  2016年险资涌入地产，是一个很普遍的现象，最终归因于寿险保费的快速增长。

  保监会网站上公布的最新统计数据显示，2016年1月到4月，保险业原保险保费收入14080.12亿元，同比增长40.45%。

  保险资产尤其是寿险资产，其负债时长一般在5年-10年，为了解决保单久期匹配问题，这类资金投资向来偏爱投资房地产。房地产具有投资周期较长，抗通胀风险等特性，契合了保险资金对长期投资项目的需求。

  而除去此等原因外，泰康人寿最终选择保利发展，还是与业务有很大关系。2015年4月，保利开始推出“5P战略”，其中“Peiban（陪伴）”便是养老地产，该公司制定了包括五年筹建80-100家和熹会，三年筹建300家和熹健康生活馆等战略目标。

  而养老地产也是泰康筹划中的长期投资项目，被业内看成是险资新的利润增长点。长期以来，泰康保险集团致力于打造“保险支付+医养服务”的创新商业闭环，通过基金投资和直接股权投资的方式重点布局医疗和养老行业。

  而除此之外，就在引入泰康的时候，保利在股权投资和证券领域布局的动作也相当频繁。

  2016年6月21日，泰康正式认购的两天前，保利地产宣布，保利资本与中金正祥正筹划发起设立一个名为珠海利晖股权投资的公司。这一预计规模为25 亿元的股权投资公司，保利资本拟出资5 亿元。公告显示，该基金为单一项目的股权投资基金，所募资金拟投资滴滴出行公司1.46%股权。

  在投资滴滴之前，保利还在筹划发起设立一家名为粤港证券的证券公司。

  据了解，粤港证券发起规模约35亿，保利旗下的保利物业将出资3.5亿元，认购3.5 亿股，占粤港证券10%的股权。保利披露，广东省粤财投资为正在筹建中的粤港证券第一大股东，持股40%；保利物业与高信证券等四家公司各持10%股份，并列第三大股东。

  保利地产表示，投资粤港证券有利于公司不断做大做强房地产金融业务。

  除了泰康人寿外，保利发展的股东阵营还曾有过其他险资。包括安邦保险、珠江人寿，目前中国人寿还在其中持有1.17亿股，占比0.98%。

  在此前险资对地产的投资潮中，险资持股房企的例子不胜枚举。而对央国企地产商的投资，保利发展之外，还包括招商蛇口、中国金茂、金融街、远洋集团、首开股份等。这些房企的投资股东包括中国平安、新华人寿、大家保险、百年人寿、君康人寿、长城人寿、富邦人寿等。

  险资“换仓”

  从当下的发展来看，保利发展增长强劲。2022年全年销售额达4573.01亿元，排名升至行业第二。全年实现营收2810.17亿元，归母净利润183.47亿元，均是行业领先水平。

  2023年保利发展持续发力，一季度实现签约金额1141.3亿元，同比增加25.84%，超过碧桂园、万科成为行业第一。

  泰康人寿此时减持保利发展，着实令人有些意外。

  不过，从2016年到现在，期间房地产市场已经发生巨大变化，险资的投资策略也应时而动。

  首先便是对地产股的减持。仅2021年，平安人寿、中国人寿、大家人寿、富德生命人寿等多家险资均减持了地产股，减持超14亿股。

  2022年，仍有不少险资持续撤离地产股，其中包括泰康人寿清仓阳光城、大家人寿持续减持金地、前海人寿减持华侨城A、平安人寿减持旭辉等。

  但险资在减持不同房企时，也有着不同的心思。如泰康人寿对保利发展及阳光城的减持就有很大差别，对阳光城是直接清仓，而对保利发展则是保留了大部分股权。

  据悉，泰康人寿在入股阳光城时，近3.5亿股对应的市值为22.8亿元。如今阳光城股价已经跌破2元/股，粗略估计，泰康人寿在阳光城的投资，亏逾10亿元。清仓阳光城，或是为了及时止损。

  而保利发展目前的经营较为稳定，泰康人寿仅减持部分股权，目的或是套取资金进行其他投资。保利发展在公告也称，是泰康人寿因根据资产配置需求和相关投资决策，拟减持的公司股份。

  在过去的一年，不动产投资是险资另类投资的重要组成部分，也有不少大宗交易产生，包括中国人寿以64亿收购北京通用时代大厦BC座、友邦人寿以约50.3亿元收购上海北外滩项目等等。

  中国保险资产管理业协会执行副会长兼秘书长曹德云曾线上发表演讲称：“随着国内外、业内外形势环境的变化，如经济下行、市场不稳、风险加大以及低利率、资产荒等问题，保险业也出现保费增速放缓、投资收益下降、原有业务模式难以持续等现实困难，开始进入一个规范、调整、转型、重构的关键时期。”