文/乐居财经 魏薇

  停牌满18个月后，新力要退市了。一贯神秘的老板张园林仍不知所踪，也未有公开发声。

  4月6日，香港联交所传出消息，2023年4月13日上午9时起，新力控股（集团）有限公司的上市地位将根据《上市规则》第6.01A(1)条予以取消。

  这一结局的到来并不令人意外。债务危机发生后，新力的自救动作寥寥。窟窿太大，也难以填补。

  早几年间，行业形势一片向好。新力借机开始大肆扩张规模，带来了负债的激增。为了粉饰太平，新力操纵起了财务杠杆，为自己埋下了暴雷的种子。

  自2021年下半年开始，行业下行态势明显，销售持续低迷、融资通道不畅，加之回款困难，让不少房企陷入资金流动困境。新力是其中状况较为严峻的一员，最终未能逃脱被退市的命运。

  同日，A股上市的蓝光发展，发布股票可能被终止上市的第一次风险提示公告。蓝光股票今日收盘价为0.95元/股，首次低于1元。

  根据《上海证券交易所股票上市规则》第9.2.1条第一款的规定：在上海证券交易所仅发行A股股票的上市公司，如果公司股票连续20个交易日的每日股票收盘价均低于人民币1元，公司股票可能被上交所终止上市交易。

  这轮房地产周期调整中，这是首两家因债务危机触及退市的房企。而仍在停牌中等待被救的房企，也不在少数。

  前不久，“不死鸟”佳兆业成功复牌，在资本市场看来，出险房企复牌至少是一个积极的信号。融创中国日前也表示，公司正积极满足复牌指引的要求，在港交所批准的前提下，预计公司股份将在2023年4月份恢复交易。

  资本末路

  在行业内，新力有“黑马”之称。成立于2010年的新力，从一家区域房企做到了全国30强，从0到千亿销售额，新力只用了不到10年时间。2019年11月15日，新力控股成功登陆港交所，成为第一家成功上市的赣系房企，张园林也成为当时最年轻的上市房企创始人，一时风光无限。

  2021年7月，一封名为《新力地产老板张园林求救信》的截图在网络传开。信中称，张园林在推动公司上市集资过程中，遇到了一个金融诈骗团伙套路，导致他欠下16亿港元高利贷且一直未能脱离债务危机。

  次日，新力控股紧急辟谣称子虚乌有。

  但2个月后，新力控股被曝出2.46亿美元债违约，出现流动性危机，在此背景下，又网传张园林与境外投资者爆发矛盾。

  当时有消息显示，张园林被拉进有境外投资者的微信群后表示“公司目前正在采用各种方式加快应对10月份到期的美元债，有新进展马上与大家沟通，多谢大家继续支持公司”，不久后便迅速退群。自此，张园林再也没有出现过。

  2021年9月20日，新力股价闪崩，并于当日停牌。这一天，新力控股总市值蒸发123亿港元，仅剩17.85亿港元。

  9月30日深夜，新力控股发布公告对停牌原因进行解释，受宏观经济状况影响，公司面临不曾预期的流动资金问题，公司未能如约支付两项境内融资的应付利息，利息合计约3874万元，因此发生逾期付款。

  这份迟到的声明没能阻止新力往更坏的方向发展。2021年10月，新力2.5亿美元债违约，债务危机全面爆发。

  停牌之后，新力曾在2021年12月、2022年4月、2022年9月先后收到联交所的复牌指引。

  危机发生后，为了回笼资金，新力将全国范围内的项目均放在了出售之列，并先后出售新力物业、项目子公司江西阳炎70%的股权、安徽新创50%股权。但在巨大的债务冰山面前，这些只算得上是“杯水车薪”。

  2022年8月，新力控股接到了清盘呈请。其在2022年8月29日披露，涉及公司一份私募债券(为其他境外融资安排中的一项)的清盘呈请，于2022年8月23日该呈请被提交至香港特别行政区高等法院。

  此后，有关清盘呈请聆讯多次延期，2022年11月新力控股公告称，法院对该清盘呈请聆讯延期至2022年12月7日，随后香港高等法院在当日的聆讯会上向新力控股颁布了清盘令。

  繁荣与假象

  由人群簇拥的房企黑马，到被港交所宣布退市的资本“弃儿”，新力控股仅走过了短短几年时间。

  2016-2018年，新力三年的销售增长率高达258.44%、165.41%和107.26%。为了冲击千亿，新力提出了“120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转开发模式。

  在经过2019年的调整之后，新力在2020年首次进入千亿俱乐部，实现合约销售额1137.36亿元，但其中权益销售额只有504.21亿元，占合约销售额的比重为44.33%。

  背后的代价是少数股东权益的激增，这也被更多人理解是“明股实债”。

  上市之前，新力在2016年末-2018年末的净负债率分别高达190%、270%、240%。在这期间，新力的少数股东权益分别为2.27亿、6.71亿、8.17亿，对应的少数股东净利润分别为0.68亿、1.83亿、1.42亿；同期归母股东权益分别为25.74亿、39.24亿、42.44亿。

  从2019年开始，新力的少数股东权益快速增长，在2019年末及2020年末分别为67.29亿、91.98亿，但对应的净利润分别为0.68亿、1.83亿、1.42亿；归母股东权益分别为81.67亿、98.65亿。

  2019年末，新力的净负债率骤降至67%。2020年末，也就是上市一年之后，新力的净负债率进一步降至63.6%。

  从融资渠道来看，新力一直严重依赖外部融资或股东投入，加之银行借款和信托，融资成本也居高不下。截至2020年末，新力的平均融资成本为9.1%，债务中51%为银行贷款、26%为非标融资、16%为离岸美元债、7%为在岸公司债。

  2021年以来，新力控股先后四次通过信托进行融资，融资成本高达9%-11%。

  在发布2021年中报之后，新力就再也没有披露过财报。

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