文/乐居财经  杨宏彬

  2022年对于地产商而言，是尤为艰难的一年。行业调整地不断深入，外加疫情肆虐及市场低迷等不利因素的影响，对房企的经营产生了巨大冲击，出于安全的考虑，多数房企已经不得不放弃利润增长，加快去化，稳定经营，保证现金流。

  港股房企财报的披露已经结束。据乐居财经统计，已发布年报的69家内房股中，48家房企2022年营收下滑，占比近70%，于2021年相比成倍增长，房企中营收下滑幅度最大的超70%。

  营收下滑，意味着利润减少。69家房企中有超过半数录得亏损，总亏损达2074.97亿元。而这仅仅是港股方面数据，若等A股披露结束再来看，行业状况会更加惨烈。行业变革之下，简单地用规模、盈利的增幅标准，去评判房企发展的优劣，已不合时宜。

  3月30日，远洋集团（3377.HK）发布2022年全年业绩。期内，远洋集团实现营收461.27亿元，毛利为23.77亿元。受行业下行及计提减值等因素影响，远洋集团利润出现较大幅度下滑。

  其实早在预告业绩之时，大部分房企都已经表明了市场低迷对公司业绩的影响。虽然去年末利好房企融资的政策频出，但市场的修复却仍需要时间，这也意味着房企经营恢复正轨还需等待。

  市场份额提升，年内获取7个项目

  从2022年财报来看，物业销售依然是远洋集团最主要的收入来源，这也意味着，市场变化带来的冲击势必会对其经营产生重要影响。

  期内，远洋集团物业开发实现收入为371.32亿元，占比总营收的80%。与2021年相比，远洋集团物业开发的收入降低了33%。此外，远洋集团物业投资营收3.91亿元，同比略降5%；物业管理录得营收28.68亿元，同比增长13%；其他房地产相关业务实现营收57.36亿元，同比下降7%。

  受营收下降的影响，远洋集团的销售成本也有所下滑，为437.5亿元，同比下滑17.44%，降幅远低于营收降幅，这导致远洋集团的毛利下滑至23.77亿元。

  远洋集团指出，毛利的下滑是因为集团为降低经营风险，盘活资金，加速了项目尾盘的出清，以及对存货计提减值拨备的增加。事实上，不仅是远洋，纵观整个行业，毛利率下滑是房企们普遍面临的问题。

  去年以来，“去化难”是摆在房企目前的一道难题，为了保证资金链的充实，牺牲利润加速去化已经成为多数房企的选择。

  不过从销售和交付来看，2022年远洋集团表现稳定，全年实现销售额1002.9亿元，排名百强房企第20位，较2021年同期提升10个位次。虽然同比维持负增长，但远低于百强房企42.3%的降幅。

  远洋集团之所以能稳住销售，得益于其重点布局一二线城市的策略相关。期内公司一、二线城市的协议销售额占比约80%，其中主力贡献城市包括北京、天津、成都、深圳、上海、济南、温州、武汉等。

  如期交付是房企建立信誉的重要途经。远洋集团于2022年完成平稳交付约5.5万户，整体交付质量位列规模房企TOP 10。

  2022年，多数房企在土地市场按下暂停键，而远洋集团仍保持一定的投资力度。全年共获取7个项目，新增土储约67万平方米，平均可售面积土地成本约每平方米7800元。

  适度增加优质土储，也可为房企后续发展提供动力。截至2022年12月31日，远洋集团总土地储备约4300万平方米，已签约旧改项目近1400万平方米。

  债务已完成兑付，大股东支持平稳发展

  保证安全，现在已经成为了整个地产行业的共识。

  2022年，远洋集团全额完成到期债务的兑付，以及信用类融资净还款189亿元，包括120亿元供应链ABS的兑付，逐步以抵押借款替换信用类融资，持续优化负债结构。同时，公司美元债2023年无到期，下一笔美元债到期为2024年7月30日。

  融资方面，远洋集团新增公开市场融资74亿元，包括4亿美金美元债，20亿元PPN，13.2亿元公司债回转售和13.03亿元REITs发行。全年融资成本5.16%。

  不过从财务报表来看，远洋集团未来仍面临一定的债务压力。远洋集团表示，将加大销售，狠抓回款，保持销售和回款规模；持续调整资产结构，加大资产盘活和处置力度；落实授信、加强融资；进一步加强与大股东的协同及合作。

  大股东中国人寿也对其表示了理解与支持。“作为大股东，公司高度关注远洋集团的经营情况。当前，地产行业的基本面也迎来了积极的变化，市场也在筑底修复中，我们将积极支持远洋走出低谷，实现平稳发展。”中国人寿管理层在近期的业绩会上如是说到。

  据克而瑞数据显示，一季度百强房企累计业绩同比转正，增长3.1%，市场延续稳步修复行情。其中，远洋集团销售额165亿元，行业排名同比提升明显。分析指出，随着行业的回暖，经营稳定的远洋集团有望在市场分化期迎来更多优势。