业绩亏损潮下藏着房企们的冷思考 | 年报风云㉘

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 李奕和 9.4w阅读 2023-03-31 19:20

  文/乐居财经  李奕和

  2022年无疑是房地产艰难的一年,同时,也是各行业主体积极“救市”的一年,从中央定调层面来看,房地产是支柱产业的地位依然不容置疑。这使得2022年针对房地产的松绑政策层出不穷。

  统计数据显示,过去一年,295省市出台595次房地产松绑政策,涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、财税刺激托市、放松公积金政策等。供给端,则表现在通过“金融16条”“三支箭”等改善房企的融资环境。

  但政策的落地及其效果并非一朝一日就能显现,行业仍处在触底阶段。2022年,百强房企全年累计业绩规模同比降低41.6%,绝大部分房企的销售额在过去一年录得负增长。个别出险的规模房企,销售额更出现悬崖式下跌。

  这种雪崩式的行情,表现在财报上则是房企大面积的亏损。近段时间以来,上市房企陆续披露了2022年度业绩及预告,大多数房企忙碌一年,最终陷入亏损的困局。不少房企还录得上市以来的首亏。

  当然,也有房企凭借自身经营能力实现较好的经营业绩。如民营房企中较为稳健的龙湖、新城控股以及保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份等国央企房企,在去年普遍亏损的背景下都录得较好的利润。

  还有一批房企如华侨城等,正在积极融入持续向好的融资环境和市场,通过过去一段时间对内部架构调整、资源优化与整合,在行业复苏之时,等待重新起跑的时机。

  亏损潮下的减值拨备逻辑

  如果前两年还有人对地产高利润抱有幻想,那么今年以来,房企陆续披露的亏损的年度业绩和预告,正在告诉他们一个板上钉钉的事实:房地产已经进入低利润的时代。

  此前3月20日,乐居财经曾统计,39家港股房企已发布的业绩报告及预告中,有25家房企或录得亏损,占比超六成,亏损总额超过千亿。这些房企中,预计净利润下滑的房企逾30家。A股的上市房企,同样遍地亏损。

  甚至,一些巨头和国央企房企也无法避免亏损。多年规模第一的碧桂园,2022年归属股东净利润亏损60.52亿元。一众国央企房企中,华侨城A归属股东净利润亏损109.05亿元,五矿地产归母净亏损13.62亿港元,北辰实业归属股东净亏损15.75亿元,大悦城预亏27.8-29.8亿元,首开股份预亏10-15亿元,。

  关于亏损的原因,房企们说了很多。很重要的一点,是市场的持续低迷导致房企去化困难,营收减少。此外,房企目前主要消化的大多是2021年以前所拿的较高价地块,这进一步导致毛利下降,侵蚀开发商的利润。

  另一个更主要的原因,则是地产商面对风险而增加减值计提拨备。这在那些存在较大亏损的企业中,表现得尤为明显。

  蓝光发展预计其2022年归母净亏损219.37亿,当中计提了160亿元的减值损失,超过了七成,主要为存货跌价准备。碧桂园期间金融资产和合同资产减值损失30.59亿元,导致其归属股东净利润亏损超60亿。

  另如华侨城,去年归属股东净利润亏损超109亿,但计提的存货跌价准备合计金额达115.11亿元,其2022年合计的资产减值损失更达127.05亿元。也就是说,华侨城在经营上还是盈利的,只不过被大额的资产减值损失给覆盖了。

  数据也显示,2022年前三季度,华侨城实现净利润1.26亿元,但在第四季度,其对存货项目进行了全面盘查和评估,基于谨慎性原则对相关存货计提了资产减值,导致第四季度业绩由盈转亏。

  一般而言,资产减值准备更多是出于企业对市场和自身经营预期的判断,当企业判断其资产可收回金额低于账面价值,就会计提资产减值准备。但其只作为非现金性质的“浮亏”影响体现在财报中,暂不会对企业现金流带来直接影响。

  因而从会计报表来看,当未来市场出现好转,企业就可以转回部分计提资产减值损失,增加报告期的利润。这也意味着,当楼市持续回暖,那些因计提了大额资产减值准备而导致亏损的房企,利润水平将得到很大程度的修复。

  积极调整,等待反弹

  随着地产行业自2021年开始进入下行周期,从速度型发展转向高质量发展成为了房企普遍的共识,开发及运营两端的竞争态势愈发激烈。

  在这个激烈竞争的存量时代,低毛利、低利润成为房企经营的常态。这意味着地产企业要想继续留在行业的舞台,那就必须整合自身资源,优化组织架构及资源配置能力,各平台专业化发展,从而全面提升企业运营能力。

  过去的一年,地产开发商为应对市场风险而做出的调整不胜枚举。据不完全统计,2022年,仅涉及组织架构调整的房企就超过20家,聚焦收缩、精简职能、扁平化管理、降本增效,成为这些调整的普遍主题。

  进入2023年,绿城中国、德信集团、招商蛇口、万科、保利发展等在开年以来,已率先对区域架构“动刀”。此外,更多的房企也对旗下各业务板块进行梳理,走向专业化发展。这方面,华侨城是动作较为明显的一家。

  2022年,华侨城全面启动了专业化整合工作,其一,基于“开发与运营”分离原则,剥离各事业部的存量非地产开发类产品的运营职能,推动聚焦地产开发销售业务;其二,整合形成旅游、商业、酒店项目的专业化运作二级平台,聚焦存量运营业务的分类管理。

  在开发业务,华侨城完成了授放权体系建设及流程制度体系调整,推动“总部-事业部-城市公司-项目部”管理体系高效运行。其各公司、事业部71个项目公司整合为22家城市公司集中管理。管理口径三级企业数量减少了69%,管理层级由4级减少为3级,人均在建面积和管理效率大幅提高,妥善化解资源分散与重复配置矛盾。

  运营方面,成立旅游发展集团、商业管理公司,并重新梳理欢乐谷集团、酒店集团定位,平台之间各司其职。据此,华侨城试图通过“开发与运营分离”,为各业务条线专业化运作、市场化发展奠定基础,推动文化旅游及房地产业务全面向“市”而生。

  这些资源的适配与调整推动了华侨城的降本增效。2022年,华侨城的销售费用、管理费用均有明显的下降。销售费用下降6.1%至31.98亿元,管理费用下降1.82%至29.47亿元。

  2015年以来,华侨城以综合性项目为主,形成了地产及文旅、酒店、商业等丰富业态,在业内已形成“地产+文旅”双主业驱动的差异化发展模式。虽然近两年疫情对旅游业的影响及地产进入下行周期,对其经营造成不少打击。

  但积极调整、应对下的华侨城,正在等来文旅与地产复苏的机会。显而易见的一点,随着疫情的全面开放,国内旅游业迎来强势复苏。据文旅部,春节假期,全国国内旅游出游人次、旅游收入分别同比增长23.1%、30%。

  而在华侨城旗下欢乐谷,春节期间,九地欢乐谷共计接待游客近60万人次,恢复至2019年同期的136%,营业收入恢复至2019年同期的148%。

  地产方面,去年以来多轮政策的刺激作用下,筑底回暖信号明显。克而瑞统计数据,2023年2月,TOP100房企操盘金额单月环比、同比分别增长29.1%、14.9%。而前两个月,百强房企操盘金额8189.5亿元,同比降幅较上月收窄至-11.6%。

  文旅、地产的持续复苏,无疑将带动一批像华侨城一样,以这两个板块为主营业务的企业业绩的逐步回归。

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