文/乐居财经  魏薇

  在一次又一次地产行业周期中，每个房企都跑出了自己的模样。论速度，万科往往不是跑得最快的，但始终是跑得最稳的。

  在行业形势严峻的2022年，万科交出了一张来之不易的答卷，实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%，归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比增长0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.6%。

  对于目前的新房市场形势，万科董事会主席郁亮仍保持“处于温和恢复阶段”的看法，既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，新房需求上有天花板，下有保底线。

  一方面，国内城镇人均住房面积已达40平米，再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付，在大量的供应下，新房市场无法再回到2021年历史峰值。另一方面，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平米左右的需求。

  高歌猛进的时代已经过去，在行业的深度调整期，房企各有各的活法。过去的一年，万科的开发业务在艰难形势下稳住了局面，与此同时，转型业务获得了稳健的增长，在此次业绩会中，万科管理层对转型业务做了重点介绍。

  郁亮认为，在新发展阶段，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强。在开发业务市场成熟的新发展阶段下，经营性不动产的收益率与全社会平均回报水平之间的差距将逐渐缩小，其能够创造长期、稳定回报的优势会变得更加明显，优良的经营性不动产也将更加受到各类投资者的欢迎。

  经营服务业务：方向对、起步早、布局全、协同多

  万科认为，无论是从客户需求、城市发展、政策导向或是投资角度，行业都无法再回到过去对住宅开发过于依赖的阶段，开发、经营、服务并重是必然趋势。

  在地产开发业务维稳之外，万科的经营服务业务也处于上升态势，2022年，该部分业务全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%。

  在郁亮看来，万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。一是起步比较早，学费基本已经交完。二是布局赛道比较全，各个业态都有，并在各自领域做到了数一数二。三是各个业务之间可以协同，例如目前已经在共同参与综合性城市更新项目，共同服务大客户等。

  具体来看，于2022年分拆上市的万物云，营收首次突破300亿元，同比增长26.1%。物流业务经营收入同比增长 17.9%，目前综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国首位。长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一，运营管理租赁住房 21.5 万间，其中，万科在北京、天津、深圳等14个城市，为5.9万间保障性租赁住房提供运营服务。商业业务方面，2022年新开业 25 个项目，营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。

  郁亮提到，经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。他也对经营服务业务的未来表达了信心：从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。

  坚持量入为出，把握投资节奏

  行业下行的大趋势下，“老大哥”也未能避免毛利率下滑的问题。2022年，万科房地产业务的毛利率为19.78%，同比下降1.96个百分点，补回折旧摊销后的毛利率为20.6%。

  万科执行副总裁兼财务负责人韩慧华指出，原因在于受房地产环境影响下销售大幅下降，导致毛利率有一定的压力，而且因为房地产结算有一定的滞后性，随着销售资源逐步地进入到竣工交付，销售端的压力会在未来1~2年在结算当中有所反映，所以结算毛利率应该说阶段性还是会有一定下滑的压力。

  “我们相信经过一段时间的调整，开发业务的毛利率还是能够稳定向好。”韩慧华表示，从目前来看，万科整体的投资兑现率和盈利表现都还是比较好的，相信2023年之后毛利率会有一定的回升。

  2022年，万科收缩了拿地规模，期内投资聚焦地块素质良好、市场前景明朗、操盘团队能力强、财务指标优秀的项目，累计获取新项目36个，总规划计容建筑面积690.2万平方米，权益计容规划建筑面积403.7万平方米。

  万科联席总裁兼开发经营本部首席合伙人张海指出，去年，万科的开发经营业务主要围绕保安全、稳利润、提回报，经营离散度高的问题得到了显着改善。

  当前市场分化和复苏回暖是并存的，而且在不同的市场，复苏回暖程度不一，这需要集团对投资前的论证和研究更加充分。

  万科注意到，今年以来，投资的情况聚焦在核心城市、核心区域，由于出让条件的原因，集团获取的几率并不是很大。万科最近也在研究差异化的投资策略，但是前提是自己有能力。整体来说，万科会根据市场和政策的变化，坚持量入为出，把握投资节奏，投资要为业绩的连续和稳定起到支撑的作用。

  保持熟悉的安全底色

  在严峻的行业冲击下，万科依然保持了健康的财务和抗风险能力。

  截至2022年底，万科继续保持“绿档”，经营性现金流连续14年为正，净负债率仅43.7%，处于行业低位，持有货币资金1372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍。

  同时，其负债结构也进一步优化，融资成本保持低位，期末长期负债占比提高至79.5%，新增融资的平均成本为3.88%，存量融资的综合融资成本为4.06%。

  去年，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉均维持了万科业内领先的信用评级。

  融资方面，3月9日，万科完成3亿股H股配售，成功融得39.15亿港元。在A股，万科抛出定增预案，拟募资不超过150亿元，获将成A股房企最大规模定增。2022年第四季度，万科与包括六大行在内的14家主要金融机构签订超过8100亿元的战略合作协议。

  各项经营指标向好之下，2022年，万科拟合计派发现金股息80.63亿元，股利支付率达到35.65%，相当于每股派息0.68元，如果加上现金回购股票的部分，分红率可以达到41.4%。这已经是万科连续第31年现金分红，累计分红金额达1030亿元，是历年股权融资的2.8倍。