文/乐居财经 杨宏彬

  当人口和土地红利逐渐褪去，加上各种调控政策的出台，房企曾经的“规模论”也不再适用，现阶段如何维持有质量的增长，成为了房企们共同思考的问题。

  过往数据显示，两年能保持业绩稳定甚至有所突破房企，都将目光瞄向了管理红利，而伴随着调控的不断深入和市场的波动，管理所带来的效益愈发凸显。

  早在2021年，华润置地管理层就已公开表示，要在管理变革、组织变革和激励变革三方面作出改革，助力华润置地达成十四五重要目标。而经过一年多的实践，管理的红利已经展现在了华润置地的财报之中。

  3月29日，华润置地举行2022年业绩发布会，董事会主席李欣、首席运营官张大为、首席战略官谢骥、首席财务官郭世清等出席会议，与外界分享公司期内业绩。

  2022年全年，面对市场冲击，华润置地业绩维持稳定。期内实现营收2070.6亿元，毛利542.9亿元，毛利率26.2%，处于行业高位；扣除投资物业重估增值后的核心股东应占溢利270亿元，同比增长1.5%。

  华润置地这一份稳定的业绩不仅是得益于其 “3+1”一体化发展模式，更是其“降本、提质、增效”管理主题下的成果。

  董事会李欣表示，2022年是华润置地综合实力的自证之年，面对行业深刻调整以及市场触底，华润置地大力推动生产运营精细化，持续加强科技创新，深入开展组织变革，取得了逆势增长，跑赢大势的发展。

  同时，2022年是华润置地在资本市场取得突破之年，华润置地位于内房股市值第一，华润万象生活位于物管板块市值第一，实现了在资本市场市值双第一的格局。

  “3+1”业务模式凸显韧性

  华润置地经历行业多轮周期，深知多元业务协同发展的重要性。其构建了“3+1”一体化发展的业务模式，即开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务相互促进，同时与生态圈要素型业务有机联动。

  地产销售方面，华润置地的向前步伐一直非常稳健，其近年的销售情况可以证明这一点。2019年-2021年，华润置地分别实现销售额2430亿元、2850.3亿元、3158亿元，在百强房企中的排名的也不断提升，2019年排名第10位，后两年各分别提升一个位次。

  2022年，华润置地销售额达到3013.3亿元，虽较2021年同期略微下降，但在百强房企中的排名由2021年的第8名跃居至第4名，首次冲进前五。不仅抵御了周期，也跑赢了大市。

  开发业务是华润置地的主航道业务之一，也是集团业绩增长的发动机。展望未来，华润置地要深度聚焦提升地产开发的周转效率和管理效率，实现综合回报的提升。

  此外，华润置地的多元化业务亦有所突破。期内购物中心实现营业额137.6亿元，出租率高达率96.2%，处于领先地位；写字楼实现营业额18.7亿元，出租率为79.2%，与2021年持平。若剔除减租影响，二者分别实现同比13%及10.1%的增长。

  截止2022年末，华润置地在营购物中心面积798万平方米，同比增加19.3%；在营写字楼面积126万平方米，二者重估后资产账面总值分别为1,873.2亿元及326.1亿元，占比集团总资产的17.3%及3.0%。

  华润万象生活作为华润置地旗下的轻资产平台，去年的表现更是可圈可点。全年实现营业额120.16亿元，同比增加35.4%，净利润22.06亿元，同比增长27.9%。公司期末的物业管理业务合约面积达3.49亿平方米，同比增长78.0%，覆盖全国178个城市。

  华润置地的生态圈要素型业务主要包括建筑施工、代建代运营、长租和产业地产等，期内合计实现营收182.7亿元，其中，建筑施工营业额163.9亿元（含集团内业务），代建代运营营业额10.4亿元，长租营业额3.9亿元。

  据了解，2022年华润置地长租业务已进驻15座城市，在管56个项目5.6万间房，成功发行国内首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT（508077.SH），实现了投融管退闭环。

  经营性不动产业务及轻资产管理业务则被华润置地分别定义为业绩的稳定器和增长器，其表示未来要发力优质资源的获取以及聚焦提升业务自身有质量的规模增长。

  关于生态圈业务，华润置地管理层则表示，业务要做到进退有序，该进的业务全力推动，该退的业务要做有序退出，这是中长期发展的发展路径。

  管理层介绍，华润置地“3+1”一体化发展是具备华润特色的业务模式，已经走了20多年，到今天日渐成熟。独特稳健、相关多元多赛道的生意模式是集团实现长期可持续发展的核心优势和根本保障。

  精益管理成效显著，精准投资

  李欣表示，“高负债、高杠杆、高周转的传统模式已经不可持续，通过管理效率的提升和改善，推动行业向更健康的新模式转换已成为行业共识。

  2022年，华润置地以“降本、提质、增效”为年度管理主题，贯彻落实“做优存量、做实增量”“减少内卷、杜绝浪费”“刀刃向内、刮骨疗毒、坚决整治管理‘宽松软’”和“两费精益化管理”为管理抓手，推动管理提升和业绩实现，取得了成效。

  供销管理方面，华润置地在营销端坚持“一城一策”，同时根据市场的情况，多品做好价格管理，实现量价。展望未来，华润置地坚持分类分册的精细化的架构管理，将产品划分为三类就是畅销、自销和滞销的资源，针对不同类别的资源制定不同的价格策略，确保优质项目充分实现利润。

  组织架构方面，2022年，华润置地通过管理架构变革，推动城市公司集约整合，落实“两级半”管理架构，提升城市公司全价值链组织能力和管理效能。

  事实上，早在2021年华润置地就已强调“总部做专、大区做精、城市做实”的理念，并成立了组织变革领导小组、总部工作小组，要求各大区应成立组织变革实施工作小组。当年，华润置地将总部职能部门和大区职能部进行了精简，最终将总部调整为16个部门，大区精简为9个部门，城市公司精简为11个部门，推动管理扁平化和组织授权。

  2022年4月，华润置地继续优化，将华东大区内原本9大城市公司整合为6大城市公司，进一步提升组织效能。年末之时，华润置地再度开启组织架构调整，包括东北大区长春公司与哈尔滨公司合并、福建与厦门公司合并，以及多个城市负责人换防。

  精细化管理的成效已经展现在了年报中，期内华润置地两费均有下降。销售及市场推广支出59亿元，同比下降3%；一般及行政支出54亿元，同比下降8%。

  得益于此，华润置地全年的销售及市场推广支出占营业额比重为2.8%，同比下降0.1个百分点，一般及行政支出占营业额比重为2.6%，同比下降0.2个百分点。经营管理效率持续提升。

  2023年，华润置地将继续提质增效为主要的管理体系，同时加上库存去化攻坚，还有IORC专项提升为三大关键管理主题，继续坚决落实资产管理抓手，全力以赴推动全年业绩的实现和管理提升。

  由于销售市场的低迷，2022年的土拍是惨淡的，全年各类用地出让金达41333.36亿元，同比下降27.73%。而在这样的时期，优质的房企也在捕捉机遇。

  华润置地坚持“调结构、调节奏、调布局”，聚焦高能级城市的投资节奏。期内，新增项目71个，一二线城市投资占比92%，并在深圳、南京等地获取优质商业综合体项目。新增土地总计容建筑面积达1,095万平方米。

  除了土地市场外，化身白衣骑士收并购亦是华润置地2022年获取土地方式。早在2022年中期业绩会上，管理层就已经表示，华润置地会积极抢抓市场上优质的收并购机会，该出手时就出手。

  去年8月底，华润置地以33.2亿元收购世茂集团在北京4个项目部分股权，开启了其在房地产并购市场上的首秀。12月底，华润置地完成年内最大金额并购案，124亿拿下华夏幸福南方总部多处资产，包括武汉长江中心项目、武汉中北路项目和南京大校场项目。

  截止2022年末，华润置地的土地储备为6,478万平方米。土地储备布局与结构优质，可保障公司未来三年以上的发展需求。

  核心区域的优质土储可以最大可能地规避行业的去化疲弱带来的经营风险。华润置地首席财务官郭世清表示，2023年，华润置地总可售货源5384亿元，可售资源城市能级及产品类型结构优质，其中89%位于市场供求关系健康的一二线高能级城市集团将加快优质资源供货，合理匹配供货节奏，支持公司销售业绩实现高质量增长。

  维持“绿档”，融资成本低至3.75%

  维持财务的稳健，是华润置地一直以来的坚持，这也是其能保持高质量发展的重要原因之一。

  财报显示，2022年，华润置地的综合借贷额折合2,300亿元，期末持有的货币资金为975亿元，净有息负债股东权益（包括少数股东权益）比率为38.8%，处于行业低位。

  同时，华润置地一年内到期的银行及其他借贷为523亿元，一年内到期的中期票据为89亿元，二者合计612亿元。华润置地在剔除受限制银行存款后，仍有货币资金955亿元，足以覆盖短期的两项债务。

  从债务结构来看，华润置地一年内到期的有息负债仅占总有息负债的27%，平均债务期限由2021年底的5年拉长至5.4年，债务结构合理。

  截止期末，华润置地三道红线指标继续稳居“绿档”。稳健的财务表现也受到了评级机构的认可。标普、穆迪及惠誉维持华润置地Baa1/BBB+投资级信用评级及稳定展望。

  融资方面，2022年华润置地积极拓展融资渠道，降低融资成本。以公司债、中期票据及资产支持专项计划等方式，合计融资人民币391亿元。全年融资成本仅为3.75%，处于行业最低梯队。

  资金的充裕及财务的稳健让华润置地在日后的投资中有了更多的机会。首席战略官谢骥表示，华润置地始终坚持严格的投资纪律，坚持量入为出，坚持现金安全为底线，不恐慌也不冒进，通过高频动态的策略研讨控制投资节奏，把握核心城市项目的投资机会。