乐居新媒体 任时建 发自深圳

  听说，最近深圳又有一网红盘翻车了！事关曾经遭“万人抢房”的沙井项目——华强城（备案名：华强城市花园）。

  2018年沙井华强城项目首开，当时4.63万/㎡的备案价和周边二手相比有明显倒挂，“买到就是赚到”成为打新人疯狂奔赴的主要原因。

  如今4年多过去，最早开盘的华强城一期穿过了限售期，陆续进入二手市场流通，但当年预期“买到就是赚到”并没有兑现。

  据深圳中原监测，近期华强城成一套164㎡的大户型，总价800万成交、折合单价约4.8万/㎡。这个价格基本与四年前购入价格总价约760+万持平。

  但如果算上这些年持有的利息成本、通胀等因素，不仅一分钱没赚到，甚至还亏损将近百万。

华强城一期首开现场（乐居摄于2018.11）

  靠“空港新城”概念卖房,深圳“积分买房”第一盘

  如果对深圳楼市做一次打新热度梳理，在华润城之后，华强城也一定榜上有名。

  项目所在为宝安区福海街道，于2016年12月26日挂牌成立。从原福永街道剥离，属于原福永北片区，目前立新湖全部水域以及宝安大道以西，含大空港在内均划入福海街道。

  华强城前后三次推盘，每一次都掀起不小风浪：

  2018年11月，华强城首开推售1240套新房，1503个诚意登记人选房，毛坯均价4.63万/㎡，开盘2小时已经卖出4成，最终去化1033套。

  2019年5月底，华强城三期开盘，共999人抢464套房源，均价4.6万/㎡、总价区间374-628万元/套，当天所有房源系数售罄。

  2020年8月，华强城推出最后（一期）保留单位。共计556套，备案均价约4.77万/㎡，总价区间在318-672万元/套，位于1栋A/B座，3栋B/C座、4栋01/02户型，户型建面约72㎡-130㎡共8种户型。均为现房，合同约定2021年6月交房。

  据了解，项目吸引了2.6万人诚意登记，最终共有5178批积分用户参与摇号选房。

2020年8月选房现场销控情况（乐居摄）

  值得一提的是，华强城此次的开盘，被称为是深圳“积分摇号”第一盘，长达96页的积分名单，最高分达到109.5分，最低“入门分数”为62.4分。

  按照此前公布的积分方案，积分最高的相当于在深超过20年且无房的“老深圳”，假设109.5分的这位买家已婚，夫妻双方合计缴纳社保超过41年，一方平均须累计缴纳20年左右的社保。

  简单来说，20年无房的深圳老刚需，拿号排队买房，买到房的概率大约是十分之一，打新难度可想而知。

  周边村楼遍布,商业交通系最大亮点

  华强城项目本身规划产品多元，分为住宅、商业、公共服务与教育三个部分，以及少量公园绿地。占地面积12.8万㎡，总建面约81万㎡，容积率4.59，含住宅、写字楼、公寓和集中式商业。

  除了靠“大空港新城”概念之外，项目为深圳地铁11号线“塘尾站”地铁物业，从项目到福田高铁站，通勤时间约45分钟。与地铁11号线的无缝接驳、板块情景利好，正是华强城项目最大卖点。

  除了华强城项目自身规划的12.5万㎡的集中商业之外，项目另外配建有4800㎡18班制政府规划幼儿园，一路之隔即是九年一贯制省一级名校塘尾万里学校，项目的南面将建成福永第一所公立中学——深圳第十二高级中学，总建设规模48个班2400个全寄宿制高中学位。

  2020年九月已开启招生，共计14个班900学生。

华强城（乐居摄23.02）

  福永片区约有13个旧改项目，且多分布在地铁沿线周边。

  华强城所在的塘尾站片区，周边便聚集了超百万的旧改体量：如66万平方米中粮立新湖旧改、24.5万平方米的和平旧村旧改，以及17.3万平方米的华强塘尾第一工业区旧改等。

  预计随着11号线的地铁效应和大空港效应的连续发酵，周边旧改的开发建设将会不断提速。

  项目周边仍处于发展焕新阶段，市容街道有待改善。

  片区挂牌均价回落,流通实力有待市场检验

  在深圳几大中介平台检索华强城挂牌房源，每个平台放盘量都不多，基本在15-39套左右，挂牌价格在6万-7.5万/㎡之间，以72-88㎡的二三房居多，综合几个平台的数据，近一个月内的带看及成交数量寥寥。

  链家平台显示进一个月内有2套成交，均是朝向较好的东南、南北对流户型。

图片来源：链家

  挂牌房源中单价最高的一套，为朝向较好、望花园泳池的72㎡二房房子，放盘价竟去到8.5万/㎡，至去年8月挂牌至今已经调整过两次价格！

  中介人员表示，这个价格有点虚高。不排除是业主实探一下市场反应，一般这个最小户型的成交价大约在400万上下。

图片来源：乐有家

  当然也有业主急售，愿意让步降价的房源。

  深圳中原数据显示，近期一套89㎡户型以480万成交，折合单价约5.39万/㎡。在同片区来说，目前三房户型行情在500万上下，即使有溢价也不会偏离太多。

  不过，热门楼盘低价成交的在眼下也不是个例。

  据深圳中原数据，沙井房价第一梯队的博林君瑞花园，两年时间，89㎡的户型在房价最高峰时候一度突破8万/㎡，而在2022年8月的成交价已经跌倒了6万/㎡左右，接近指导价成交。

  与华强城相邻的中粮凤凰里，2020年10月89.23㎡双龙抱珠户型房源成交单价突破了7.2万元/㎡，而最近2月成交的一套同户型，折合单价约5.3万/㎡左右，直接跌回四年前，是片区内跌幅最厉害房源。

  除了热门项目成交均价回落明显，单从挂盘均价看，片区内棕榈堡花园、中熙香莎公馆、万科翡悦郡等多个楼盘，最新的挂盘均价环比2月都有进一步的下调。

  不过华强城目前成交的数量不多，二手流通实力如何，还有待市场的进一步验证。