文/乐居财经 魏薇

  两天前，张玉良现身北京钓鱼台国宾馆。

  他作为少数几个地产企业家代表，出席了第23届“中国发展高层论坛”，并围绕中国智慧城市建设进展情况、存在的短板发表了自己的讲话。

  一个城市的发展建设，离不开地产企业的参与。而绿地作为上海最大的房地产公司，跟上海的联系更是方方面面，尤其在这个城市的热门板块。

  2019年，绿地控股从中民投手中接下董家渡地块，董事长、总裁张玉良就成了外界关注的焦点。

  这是上海外滩最后一块整体开发的综合地块，重要性不言而喻。“上海政府领导对我的要求，是希望这个项目能够把全国乃至全球最有成长、未来最有希望的资源、最能跟上海混合的企业引进过来。”

  作为绿地掌舵人的张玉良对这个项目非常重视，几乎每隔一段时间就要亲自去看看，这在绿地的其他项目上甚是少见。张玉良自己也说过，对项目的“牵挂”，导致他时常睡不好觉。

  但如今，陷入流动性困境的绿地，不得不“割爱”其中的部分优质资产。

  近日，绿地外滩中心5层办公楼及数十个车位被外服控股以13.43亿元的价格拿下。

  而几天前，兰生股份刚发公告，拟向中民外滩房地产开发有限公司购买绿地外滩中心项目T3幢的13层、14层共2层办公楼及35个车位，交易价格5.6亿元，这一价格较市场报价折让了约20%。

  中民外滩房地产开发有限公司由绿地控股持股50%，安信信托持股45%，上海外滩投资集团持股5%。也就是说，此次交易实际的操盘方是绿地控股。

  另外值得注意的是，兰生股份控股股东上海兰生集团为东浩兰生集团全资子公司，外服控股的控股股东东浩实业集团也是东浩兰生集团的全资子公司，两家上市公司的实际控制人均为上海国资委。

  这不是上海国资的关爱，第一次润泽绿地。

  董家渡往事

  绿地外滩中心的故事可以追溯到2014年。当年，项目地块由中民投拿下，起拍价248.05亿元，最终以248.5亿元成交，成为当年上海董家渡地王。中民投创始人董文标豪言称“三年回本”。

  该地块是上海市“一城一带”中外滩金融集聚带南外滩核心区内最大的开发用地，地处黄浦江沿岸核心区段，与陆家嘴地区隔江相望。

  2017年，中民投联合安信信托发起信托产品为董家渡项目募资，以45%的股权为代价，共募集240亿元。但当时安信信托踩雷多个地产项目，发生流动性危机，中民投将旗下中民外滩房地产开发有限公司50%股权出售。

  2019年2月，绿地控股以121亿元的代价拿到了这部分股权和相应债权，顺利入驻董家渡13、15号地块，之后公布项目案名，即“绿地外滩中心”，货值逾千亿元，预计可售货值约700亿元。

  按照五年前248.5亿元的成本计算，董家渡50%权益需要124.25亿元，而安信信托则以240亿元拿下45%的股权，相比之下，绿地以121亿元将地块一半权益收入囊中，显得非常“划算”。

  接手项目时，张玉良就曾表示要充分发挥自身综合优势，集全力为上海打造一个国际金融中心的新地标。此后，他先后多次亲临该项目。2021年9月，他为礼献新中国成立70周年的“绿地集团外滩亮灯仪式”活动站台。

  公开信息显示，绿地外滩中心占地面积约13万平方米，总建筑面积约120万平方米，项目融汇金融办公、高端商业文化娱乐、居住配套等多重功能，涵盖5A国际甲级写字楼、企业总部、购物中心、精品酒店及商船会馆等多重业态。

  值得一提的是，两次出手收购绿地外滩中心资产的公司背后，站着的不是别人，而是上海国资委。上述两个收购方中，兰生股份控股股东上海兰生集团为东浩兰生集团全资子公司，外服控股的控股股东东浩实业集团也是东浩兰生集团的全资子公司。

  东浩兰生集团由上海国资委100%控股。目前绿地控股的股东中，上海地产集团、上海城投集团均由上海国资委100%控制，后者通过间接最终持有绿地控股46.46%股份，是实际控制人。

  上海国资多次相助

  背靠大树好乘凉，这不是上海国资首次曲线援助绿地，当然也不会是最后一次。

  在2021年末绿地流动性初现之时，其两家国资股东就伸出了援助之手，上海地产及上海城投旗下全资子公司分别出资15亿元，累计斥资30亿元，购买绿地控股一家全资子公司持有的上海地产星弘房地产开发有限公司各30%股权，累计60%的股权。

  绿地控股还承诺，在收到交易全款后最多两年，绿地控股就将按前述国资股东实际投入金额加每年8%收益之后回购上述60%股权。当时，业内认为这是一种变相的融资，不仅向绿地控股提供了资金帮助，还帮助其降低了负债。

  上海地产、上海城投均由上海国资委实际控制。目前，二者合计持股绿地控股46.37%。其中，上海地产持有绿地控股25.82%股权，为第二大股东，其成立于2002年，注册资本300亿元，总资产超3000亿元。

  上海城投为绿地控股第三大股东，持股比例20.55%。主要从事城市基础设施投资、建设、运营管理，旗下拥有城投公路、城投水务、城投环境、城投资产、上海中心、城投兴港6家子集团，以及城投控股、上海环境2家上市公司，注册资本达500亿元，总资产超6800亿元。

  凭借着强有力的资金实力，在出手收购绿地的资产，上海国资还以真金白银相助。

  去年8月，绿地控股就向上海地产、上海城投分别借款15亿元，目的是保持流动性合理充裕，为保交付、稳民生等工作提供支撑。两笔借款合计为绿地提供30亿元的流动资金，将以委托贷款方式发放，由绿地控股提供连带责任保证担保。借款期限为二年，年利率为6%。

  在当时房地产企业融资利率普遍要达到7%-9%的背景下，两个股东提供的6%借款利率，都要更低一些。

  盈利的信号

  2022年5月27日，绿地宣布2022年6月25日到期的5亿美元、票息6.75%的债券无法按期兑付。

  至此，绿地成为首家债务违约的国资背景房企。实际上，在此之前，绿地控股自救以保证流动安全的动作早已开始，其曾表示将用3年时间出售2000亿资产，每年500亿至700亿，包含自持商业、办公楼和酒店等。

  “三条红线”出台后，绿地为降负债做出了不少努力。2021年，绿地通过减少拿地、出售项目、剥离高负债等各种方式压降了有息负债 812亿元。去年上半年，有息负债规模再次下降178亿元。

  但在2022年，绿地控股仍未能免于高额债务压力。截至2022年三季度，绿地控股总资产1.35万亿元，总负债1.18万亿元，资产负债率87%。

  债务的高压下，2022年11月份，绿地宣布旗下的9只美元债，涉及总金额约32亿元，集体谈判获得展期，且8只美元债展期时间达到了2年。

  作为绿地掌舵者，张玉良更是忙前走后。去年7月起，张玉良现身多个城市，与当地政府领导会见，所到之地包括郑州、济南、重庆、海口等。近期，他又造访长沙、哈尔滨、大庆等城市。

  有消息显示，部分地方政府将对绿地重点项目给予全力支持，支持形式包括出资购买资产与引入外资产业龙头等。这对处在危机中的绿地无疑是一大好消息。

  据日前绿地控股发布的2022年年度业绩预告，其2022年年度实现归属母公司所有者的净利润20 亿元左右，与上年同期相比，将减少42亿元左右，同比减幅68%左右。

  此外，实现归属母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润26亿元左右，与上年同期相比，将减少31亿元左右，同比减幅 54%左右。

  在去年房企普遍录得亏损的背景下，绿地虽然经历着流动性危机，却是少有仍保持盈利的房企。