文/乐居财经  杨宏彬

  在辞任SOHO中国的董事会主席、CEO等职务前，潘石屹有过一次公开露面，是在去年7月中旬公司的年中表彰会上。

  当时，他细数了疫情给公司经营带来的种种影响。从他当时言语中，不难推断，去年SOHO业绩或许不会太好，事实也亦是如此。

  3月23日晚间，SOHO中国(0410.HK)发布2022年业绩报告，期内实现营收17.75亿元，较去年同期略微增长1.9%，归母净利润录得约6100万元，较2022年中期下降1.3亿元。而2021年末，SOHO中国净亏损1.31亿元。

  从年报披露数据来看，SOHO中国债务端表现并不俗，资产负债率仅为43%，平均借贷成本4.7%更是低于行业平均水平。但遗憾的是，SOHO中国在去年已经出现违约，年末逾期支付5968.2万元借款本金。

  年报发布次日，资本市场也对SOHO中国去年业绩做出反馈。早间开盘后，SOHO中国一度跌超11%，后所有收窄，午盘跌近8%，报1.34港元/股。当日收盘，SOHO中国报1.32港元/股，跌8.97%，总市值68.63亿港元。

  债务违约与税款拖欠

  已经转型做包租公生意的SOHO中国，依然面临着较大的债务压力。

  截止2022年末，SOHO中国净流动负债约为156.77亿元，而银行借款及其他借款达到161.85亿元，这部分借款由SOHO中国持有的价值为540.24亿元的投资物业作为抵押。

  2022年12月，SOHO中国逾期支付一笔总额为5968.2万元的借款本金，正式构成违约。

  而按照合同规定，该笔借款的违约，将可能导致SOHO中国提前偿还合计约6.68亿元的借款。

  SOHO中国债务违约的连锁反应还不止于此。由于上述的违约事件影响，将引发SOHO中国65.51亿元的借款于2022年12月31日出现交叉违约。好在，SOHO中国于今年与相关银行签订展期协议，将债务偿还期限推迟至今年6月30日。

  除此之外，SOHO中国拖欠税款的行为也展现了其资金的窘迫。去年8月，SOHO中国子公司北京望京公司被有关部门通知缴纳17.33亿元的土地增值税。

  截止2022年末，该公司仍有18.51亿元的土地增值税和相关滞纳金未支付，这一事件引发北京望京公司23.81亿元银行借款本金及利息出现交叉违约。

  这已经不是SOHO中国首次在税款缴纳上出状况。2021年12月17日，国家税务总局北京市税务局网站发布消息，经查，北京建华置地有限公司，在SOHO尚都项目（二、三期）土地增值税清算和企业所得税汇算清缴中，违规多扣成本，进行虚假申报，少缴土地增值税和企业所得税1.98亿元。

  部分逾期借款获得展期后，SOHO中国依然难松一口气。截止2022年末，其持有的货币资金为3.45亿元。而其总计161.85亿元的借款中，有134.53亿元需要在一年内偿还，其中包含违约借款6.68亿元及交叉违约债务89.33亿元。

  SOHO总的短期债务是手头资金的46倍，而构成违约及交叉违约的债务也是手头资金的28倍。

  核数师在财务报告中，没有对SOHO中国的综合财务报表发表意见，原因与上述债务违约有关。其认为，债务违约及税款拖欠将对SOHO中国能否持续经营构成重大疑问。

  平均出租率降至76%

  早在2012年，潘石屹就公开表示，要告别物业开发。现在的SOHO中国，已经基本实现依靠收租营生。

  期内，SOHO中国营收的17.75亿元中，有17.45亿元来自于租金收入，占据了营收的98%以上，剩下0.3亿元来自于出售物业单位。2022年，SOHO中国的租金收入较去年同期有所增长，数值约300万元。

  因为收入主要来自于租赁，SOHO中国保持着较高的毛利率。期内毛利为14.38亿元，同比增长2.7%；毛利率为81%，同比增长1个百分点。

  年报显示，SOHO中国持有的租赁物业主要遍布于北京及上海。截止2022年末，SOHO中国持有合计9个租赁项目，5个位于北京，4个位于上海。

  其中贡献租金最多的项目为望京SOHO，年度租金收入达2.75亿元；其次是古北SOHO及SOHO复兴广场，分别贡献租金收入2.56亿元及2.36亿元。

  受疫情影响，SOHO中国2022年的租赁业务受到冲击，平均出租率下降至约76%。相较2022年中期再次下降4个百分点。

  其中，北京前门大街项目出租率，半年内降低了21个百分点，为48%；其次是望京SOHO，半年降低9个百分点，为62%。相比之下，上海的4个项目出租率较为稳定。

  相较2021年，SOHO中国期内的各项费用均有所下降。行政费用降低1400万元至1.81亿元；财务费用下降1.13亿元至8.02亿元。