文/乐居财经 李奕和

  当疫情的阴霾逐渐褪去，招商蛇口的年度业绩发布会再一次回归线下，董事长许永军面对一众投资者和媒体朋友，一种重逢的喜悦之情，溢于言表。

  更让他感到高兴的，还有过去一年的招商蛇口，经受住了行业各种不利因素的打击，经营成果还是可圈可点。

  3月21日，春分时节。招商蛇口2022年度业绩发布会暨投资者交流会，在深圳宝安国际会展中心召开。董事长许永军、董事总经理蒋铁峰、副总经理聂黎明、财务总监黄均隆、副总经理刘晔、副总经理吕斌、总经理助理兼董事会秘书余志良出席了会议。

  2022年，招商蛇口实现销售面积1193.65万平方米，实现销售金额2926.02亿元，销售规模行业排名提升至第六位。其营业收入1830.03亿元，也同比增长13.92%。但受行业整体下行影响，归母净利润42.64亿元，同比下降58.89%。

  许永军表示，过去一年大家都不容易，招商蛇口砥砺前行，业绩会上，他在提到招商蛇口时，不止一次提到了“稳”字。

  去年的招商蛇口，确也如许永军说的那样，表现出央企所应有的韧性，不仅行业排名逆势向前，财务保持稳健，融资成本一降再降。其还凭借自身较强的流动性，与多家出险房企签下合作，纾困后者旗下项目，盘活资产。

  而如今，招商蛇口又有了一个新目标。

  五强新目标

  近年来，招商蛇口一直稳步推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。 

  而在过去一年，为匹配战略目标和转型方向，其将原来的三大主业调整为三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。同时，坚持区域聚焦、城市深耕、综合 发展三大策略。

  这些策略让招商蛇口即使在低迷的行业中，也保持了比同行较好的销售业绩。特别在2022年，招商蛇口高能级城市深耕卓有成效，其在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市占率超10%，上海单城销售金额突破740亿元。

  另外，该公司在全国12个城市进入当地销售金额前五位，其中上海、苏州、合肥、南通排名TOP1；深圳、南京、徐州进入TOP3；温州、西安、无锡、重庆、金华位居TOP5。在高能级城市较高的市占率，很大程度上对冲了行业下行对其销售的业绩的影响。

  事实上，凭借着“前港-中区-后城”模式，招商蛇口此前三年的排名都在前十以内，2022年，其更以2926.02亿元的销售额，上升到第六。

  2022年，是房地产企业强烈洗牌的一年。今年年初的销售榜排名中，仅有碧桂园坐稳“龙头”位置，其余九席，均有所变动。当中，保利晋升“榜眼”，万科成了“老三”，随之便是华润置地、中海、招商蛇口等央企。

  此外，金地、绿城两家房企分列第七、八名。这也让地产黄金时代的“招保万金”重聚TOP10。一时间，“招保万金”回归的呼声四起。

  这个基础上，董事总经理蒋铁峰更在业绩会上提出了一个新目标，那就是招商蛇口要跻身前五强。

  其解释，“五强并不仅仅是一个规模的指标，更多的是利润、质量、效益和转型、经营、收入、品质等多维度，我们内部有一系列的指标在落地分解，包括我们还要继续稳健地投资，我们要在保证持续经营现金流为正的前提下，选择五好项目进行投资、聚焦发展。”

  为了这个新目标，招商蛇口去年在土地市场积极作为。2022年，该公司全年获取土地56宗，新增的建筑面积是726万平米，全年支付的地价766亿元。

  当年所拿项目中，有22个项目实现了当年拿地当年开盘，首开整体的去化率达到了77%，2022年拿地贡献了当年的销售额有300亿，毛利率超过了23%。而据相关机构统计数据，以新增货值计算，招商蛇口过去一年位列第三，仅排在保利发展、华润置地之后。

  2023年，招商蛇口全年预计可售货值将达到6000亿元。“按平均55%的去化率，我们就能实现3300亿的销售额，我相信这个目标是很有机会达成的。”蒋铁峰说道。这个目标相比2022年，将有10%以上的增长。

  融资成本进一步压降

  在对规模积极进取的背后，有着招商蛇口一直以来较为稳健的财务做支撑。2022年末，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比为1.30。“三道红线”持续保持绿档。

  对于三道红线的影响，蒋铁峰直言，三道红线的出台，对招商蛇口的影响并不大，因为我们的内控一直都比较稳健。原来，我们对这三项指标的要求其实比国家给的三道红线要求更严。“所以三道红线出来对我们没有造成实质性的影响，也是得益于我们持续稳步地前进，我们一年一个台阶地进步。”

  期间，为了抵御行业不确定风险，招商蛇口还紧抓公开市场政策窗口，全年新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册；完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资327.2亿元，票面利率多次创下同期内房企债券利率新低；紧抓外币融资低利率窗口，在满足自然对冲前提下，适度增加外币融资，实现融资成本压降。

  2022年末，招商蛇口的综合资金成本仅为3.89%，较年初大幅下降59BP。而在政策端对房企融资的逐渐恢复，管理层预期招商蛇口的融资成本还将进一步下降。

  财务总监黄均隆在业绩会上表示，今年融资环境还在不断宽松，3月17号央行宣布降准，将释放流动性。“所以银行贷款利率也不断在下调，我们去年实际上就是抓了这个机会，狠狠把成本降到3.89。照这个趋势下去，我觉得我们今年的融资成本应该还会再下降一点。”

  在行业普遍面临流动性匮乏的情况下，2022年招商蛇口实现了较好的经营现金流，期间实现正现金流有221.74亿元。这使得其报告期末手持的现金及现金等价物余额进一步增至858.55亿元。

  凭借手中较为充足的流动性，招商蛇口对出险房企的纾困频频。去年，该公司先后与佳兆业集团、半岛城邦房地产、富力集团签署战略合作协议，积极探讨合作的可能性，并凭此积极拓展优质城市更新项目。

  据业绩年报，其立足粤港澳大湾区，聚焦深圳、广州、佛山、东莞，开展创新的金融合作模式，不断加强城市更新项目的孵化力度。截至报告期末，按既有规划计，累计获取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建筑面积约1200万平方米。项目总货值超过4000亿，将在未来的相当一段时间内得以逐步释放。

  对于今年的房地产市场，蒋铁峰表示，去年中央层面重申了房地产是国民经济的支柱产业，各类利好政策布局出台，推动了行业从三高的高杠杆、高负债、高周转的模式向新发展模式平稳过渡。“我们觉得这是好事，我们的行业未来会更加健康，更加长远，可持续性。”

  随着行业的逐渐回归，其预计，今年土地市场的竞争会比去年稍微大。因为去年大家都没钱，很多地都低价成交。今年截至目前，最近南京的土拍、杭州的土拍很多都摇号了，利润比去年的话会有所收窄。房价目前是比较合理的，所以利润空间还是存在的，但是更关键的是要提高操盘能力。