图/文 乐居财经 杨宏彬 李奕和

  转眼来到年报季，房企交卷的时刻。不过市场对于2022年房企的表现，或许不会有太多期待了。

一个可以佐证的数据是，百强房企的全年累计业绩规模同比降低41.6%，销售的规模极大程度的影响房企利润规模。

  而从今年开始，房企们陆续披露的业绩预告，则可以更直观的看出去年地产的颓势。乐居财经《地产K线》曾于2月整理过A股房企的业绩预告，彼时的65个样本中，亏损企业达37家，亏损总额最多达1651.68亿元。净利润下滑的房企则多达43家。

  港股的业绩预告披露在A股之后，亦是相当惨烈，连地产巨头以及央企也逃不过亏损的命运。

  据乐居财经《地产K线》统计，截止3月20日，39家港股房企发布的业绩报告及预告中，有25家房企或录得亏损，占比超六成，亏损总额最高达1014.87亿元。预计净利润下滑的房企多达30家。仅仅有伟业控股一家房企，净利润录得正数的同时，实现同比增长。

  港股房企是暴雷的重灾区，当前发布2022年财报及业绩报告的仅为少数。在所有房企整体披露业绩后，或是一幅更加惨烈的景象。

  14家房企确定盈利，4家亏损超百亿

  在发布业绩数据的39家港股房企中，仅有14家2022年利润预计或已经录得正值，分别为龙湖、太古、越秀、金地商置、招商局置地、万城控股、恒达集团控股、汤臣集团、伟业控股及中国新城镇等。而新城发展则是在亏损和盈利之间徘徊，净利润下限为-3亿元，上限为18亿元。

  算上新城发展，15家房企的盈利至多为420亿元。这其中，龙湖已经发布净利润达到243.6亿元，占了58%。太古地产净利润达到70亿元，排在龙湖之后。

  发布业绩预告的房企中，预期盈利最多的房企为金地商置，预计净利润为21亿元-25亿元；其次是深圳控股，预计净利润不少于12.31亿元；排名第三的是粤海置地，预计净利润不少于3.96亿元；之后是招商局置地，预计净利润为3.36亿元。

  预计盈利的11家房企中，仅有伟业控股1家净利润同比增长，增幅为105.47%。其余均呈下滑趋势。中国新城镇净利润的降幅达到94.66%，新城发展的降幅接近80%。

  伟业控股称，净利润预期增长主要归因于物业开发分部收入有所增加以及政费用减少。不过目前，伟业控股还处于停牌之中。

  已经发布业绩报告的房企中，亏损最多的为九龙仓置业，亏损额达到77.79亿元。而预计录得亏损的企业中，有4家房企的亏损额将达百亿。预计亏损额最多的房企为旭辉控股，至多亏损140亿元；其次是正荣集团，至多亏损135亿元；再次为禹洲集团，亏损额为120亿元。时代中国的亏损额至多也达100亿元。

  面临大额亏损的港股房企，多存在流动性压力。旭辉曾于去年11月宣布美元债违约；正荣则是在更早的6月宣布无法支付美元债利息；禹洲的美元债违约则是出现于去年3月。而在今年1月，时代中国也宣布暂停支付6笔美元债，加入违约房企之列。

  中诚信国际披露的数据显示，2022年内有69家房地产发债企业境内外债券发生信用风险事件，发生信用风险事件数量为2021年的2.71倍。在境外美元债方面，2022年全年有43家房企约369.79亿美元境外债本息违约。
债务违约和业绩亏损，成为横亘在大部分房企面前的两座山。  

  巨头与国央企也无法幸免

  让人意外的是，预计亏损的港股名单中，出现了地产巨头与央企。

  3月13日，碧桂园发布的业绩预告显示，公司2022年预计录得股东应占亏损介乎约55亿元至75亿元之间。这是碧桂园2007年上市以来首次转负。

  根据销售额来看，碧桂园去年全口径销售额4643亿元，继续位居行业之首，回款率也保持在90%以上，全年交付近70万套房屋也处于行业领先地位。

  虽然出现亏损，但碧桂园并无任何违约迹象。“年内到期公司债券已全部如期偿付完毕，没有出现任何违约或延迟支付本息的情况。迄今为止，公司现金流保持平稳，融资渠道保持畅通。”碧桂园相关人士表示。

  碧桂园的亏损在业内人士看来，是受大势影响。去年，受融资停滞、销售不振影响，房地产企业几乎全军覆没，尤其是民营房企。

  实际上，受到去年行业冲击的房企不止民营。上述披露业绩预告及年度业绩的港股房企中，有两家央企地产商及一家国企地产商同样出现了亏损。

  2022年，五矿地产预计录得亏损额在10.55亿元-12.31亿元之间；华侨城（亚洲）预计录得亏损额为15亿元-20亿元之间；首创钜大预计录得亏损额为3.95亿元。

  A股上市房企中，国企央企亏损的情况同样存在。如大悦城，预计亏损27.8亿元到29.8亿元；华侨城A，预计亏损80亿元到110亿元；首开股份预亏10亿元-15亿元。

  市场低迷为主要原因

  关于亏损及净利润下滑，房企说到了不同原因，包括疫情肆虐、计提资产减值增加、债务暴雷、净汇兑损失等方面，而最根本的原因，还是市场的低迷。

  碧桂园在业绩预告中表示，录得亏损主要是由于受房地产市场下行影响，本期部分低毛利项目结转，导致房地产业务结转毛利率下降；对物业项目计提的减值增加。

  正荣同样表示，受2022年新冠疫情持续反复、行业整体需求下滑等影响，项目售价下降，导致毛利率下降及计提资产减值增加。

  五矿地产则称，年内确认毛利率较低的房地产发展项目占比较多，导致房地产发展业务的毛利率下跌；鉴于房地产市道低迷，为谨慎起见，房地产发展项目计提的减值有所增加。

  A股房企在披露业绩预告之时，提到了最多的亏损原因是减值准备对企业利润造成的影响。这也多是由于市场低迷带来的影响所致。

  有市场分析人士表示，为了稳定经营生产，民营房企必须要优先考虑安全和现金，暂时牺牲利润和规模，由此带来的大额亏损，以及面对风险而增加减值计提可能不可避免，预计2022年地产行业减值准备计提规模将继续增长。

  尽管去年4季度以来，利好房地产的政策频出，但均为融资端的助力。融资或可解决房企一时的资金问题，但想持续经营，仍需依靠地产销售，也就是房地产市场的复苏。

  上述机构表示，受多重因素叠加影响，2022年房地产销售已降至近年来的谷底；虽然房地产行业修复受人口红利消减、资产和收入预期走弱以及城镇化进程放缓等因素干扰，但房地产支持政策的支撑下，行业销售已进入修复阶段。

  表现在数据上，进入今年以来，房地产市场有所好转。克而瑞统计数据显示，2023年2月，TOP100房企实现销售操盘金额4615.6亿元，单月业绩环比增长29.1%、同比增长14.9%。

  不过这样的复苏是否能持续，仍有待观察。克而瑞在报告中提醒，百强房企2月业绩的同环比增长，还有一部分原因在于今年1月和去年同期的基数相对较低。3月市场能否延续稳步修复的预期，还取决于企业整体的供应规模和居民需求及购买力的恢复情况。