文/乐居财经 魏薇

  “从当下的经营情况看，2020年绿城中国将代建业务分拆上市，这个决定是正确的。”在2022年的业绩会上，绿城管理董事会主席郭佳峰表示。

  轻资产模式之下，绿城管理丝毫未受房地产行业下行的影响。2022年，绿城管理经营收入达2656.0百万元，同比增长18.4%；毛利1388.6百万元，同比增长33.4%；期内综合毛利率达52.3%，较上年同期的46.4%提升5.9个百分点；归属于股东的净利润达到744.5百万元，同比增长31.7%。

  在2021年业绩发布会上，绿城管理CEO李军曾对投资人做出归母净利润复合增长率超30%的业绩指引，2022年已成功兑现承诺。他在此次业绩会上表示，绿城管理会努力保持归母净利润30%增长，毛利水平保持在40%以上，净利润率保持在20%以上，派息比例会稳定在80%左右。

  今年，绿城管理对外宣布约80%的每股末期股息及约20%的每股特别股息，这也是2023年首家100%派息的上市公司。

  2022年全年，绿城管理的经营性现金流净流量进一步增长28.1%达到724.7百万元，与归母净利润几乎相同，这也意味着绿城管理的现金转化率很高。期末，绿城管理拥有银行存款及现金(不包括抵押银行存款)1933.1百万元，流动比率为1.85倍。

  李军感慨道，作为代建领域的领跑者还是不容易的，因为我们一直在“无人区”里奔跑，我们没有特别的标杆和学习的榜样，急速奔跑的过程中也有可能有一些疏漏的环节。但重要的是，我们希望和团队、和文化、和激励在一起，研究我们的战略和方向，也能够分享国家、行业的利好。

  主体信用赋能纾困项目

  从收入构成来看，商业代建依然是绿城管理最大的收入和利润来源，年内产生的收入为1669.4百万元，占整体收入的62.9%，同比增长了13.0%。增长的主要原因是地方国企、城投拿地增长，国企/城投类业务增加。

  这两年来，在“保交付、保民生”的背景下，绿城管理利用自身优势参与江阴恒大项目、广州奥园项目、重庆佳兆业项目、杭州泰禾项目等项目的纾困工作，部分项目已经到开工甚至开盘销售阶段，在此过程中，绿城管理也积累了很多经验。李军坦言，这些都是点上的突破，我们更希望形成面上的突破，形成系统性的业务导流。

  他道出了其中难点：绿城管理是一家轻资产公司，为了隔离投资类风险，绝对不会出资从而增加自身的财务杠杆，但纾困类企业最缺的就是钱，在项目纾困的过程中二者会存在错位。

  而绿城管理为此给出了解决方案，其现在在推的商业模式是：寻找外部的金融机构或金融资源，搭建金融能力架构，对遇困的企业提供金融支持，重新激活这个项目。在这个过程中，绿城管理为项目提供征信背书，需要强调的是，此“征信背书”绝非抵押担保，而是通过其对市场能力的输出、口碑的输出、品牌的输出以及央企主体信用，来给金融机构、地方政府、供应链、购房者信心。

  架构一旦搭设完成，金融机构会持续性地做一些融资安排，地方政府也会释放它的监管账户，参建单位复工复产，业主有望收到房子。因此，这个架构会对整个房地产原来遇困的项目和企业产生非常积极的推动作用，这是一个共赢的结果。

  通过此方向最后能达成一个理想状态，即利用绿城管理自身的操盘能力和信用能力形成一个更大的业务入口，通过与金融机构的外部协同，能够帮助民营企业或者纾困项目快速提升到与国央企在同一水平、同一维度上竞争的能力。

  有选择地做城投类项目

  绿城管理的第二大收入来源为政府代建，该部分业务2022年实现781.1百万元收入，占整体收入的29.4%，同比增长36.6%。

  李军介绍，在绿城管理2022年新拓展的业务中，国有企业和城投公司加在一起的客户占比是66%，若单独计算城投类公司客户占比，达到46.8%。可以说，绿城管理打通或者说是具备了对城投类业务批量导入的能力，在行业里是绝对领先的。

  但一个不可忽略的事实是，城投类公司的项目启动率偏低，而“缺钱”是重要的因素之一，好在此状态正在快速改善。

  当下，是历史上房地产金融政策最宽松的时期，信贷融资、债权融资、股权融资以及“金融16条”，甚至对房企的“三线四档”全部放开，上周又有降准的突发性利好，都是为了恢复市场的流动性。而城投公司作为地方政府的投融资平台，自然会优先获得更多的资金和政策支持，缺钱状态会得到改善。

  另外，城投类项目有个巨大的好处，即它的场景稳定性非常强。中标后履约过程很稳定，因为城投公司也是国央企，依法合规是底线。即使是在最不利情况下，城投项目开盘销售后，市场下行的情况下，也能够通过双方共同的努力，最后把项目顺利交付。

  在城投类项目的选择上，绿城管理非常注重项目的启动性。在承接城投类项目之前，会做充分的市调和背调，并且重视当地市场的销售去化能力。绿城管理目前在城投项目的入口端，大多是分布在长三角和珠三角这类财政实力较强的区域。

  将进一步强化核心经济区域布局

  2022年，绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积达28.2百万平方米，较去年同期增长约23.9%，其中政府类业务、国有企业委托方及金融机构占比达76.5%。

  截至2022年末，绿城管理的代建项目已布局中国28个省、直辖市及自治区的120座主要城市，合约项目总建筑面积101.4亿平方米，较去年同期增长19.8%；在建面积47.2万平方米，较去年同期增长7.1%。

  至此，绿城管理成为国内代建企业中首个合约总建面“破亿”的巨头，市占率达25.5%。这也是绿城管理连续七年保持22%以上的代建市场份额。

  区域分布上，绿城管理在环渤海经济圈、京津冀城市群、长三角经济圈等主要经济区域持续保持较大比重，合约项目预估总可售货值达4821亿，占整体可售货值的74.1%。

  李军介绍，在推进全国性布局的过程中，未来绿城管理在长三角的货值占比会快速提升。现在的唯一的遗憾是在成渝城市群、中国西南板块的项目数量还不够，未来也会进一步的加强在这部分领域的开发。

  在郭佳峰看来，管理集团轻资产代建业务现在刚好面临一个比较好的机遇，所以要顺势扩张，进一步扩大业务领域，完善全国化的布局。绿城管理要致力于打造房地产开发服务平台，这是整个绿城体系的一大重要战略。