文/乐居财经 杨宏彬

  “这一轮市场波动是我们作为平台经历的第一次大考，我们交出了盈利能力比以往更稳定、向外延展能力更广泛的答卷。”2022年财报发布后，贝壳CEO彭永东在电话会议上如此评价公司的业绩表现。

  3月16日，贝壳(NYSE:BEKE)发布2022年Q4及全年业绩。2022年全年，贝壳总交易额为26,096亿元，同比下降32.3%；净收入为607亿元，同比下降24.9%；全年净亏损13.97亿元，经调整后的净利润为28.43亿元，去年同期为22.94亿元。

  2021年下半年以来，房地产市场步入调整周期，2022年进入深度调整，贝壳作为房地产代理商，受到的冲击不小，从其2022年财报是可以看到这一点的。

  不过，资本市场对于贝壳去年的业绩给予了正面反馈，3月17日，港股贝壳-W早盘高开2.62%，后涨幅不断扩大，盘中一度涨超10%。

  有分析称，贝壳的股价表现与2022年公司家装的突破，以及公司去年4季度业绩有一定关系。2022年全年，贝壳家装家居总交易额达到了54亿元，而去年同期仅为2.13亿元。

  而去年4季度，贝壳净收入167亿元，同比下降5.8%，超出分析师普遍预期和公司业绩指引上限；净利润3.72亿元，上年同期为净亏损9.33亿元，实现扭亏。

  对于2023年的市场，贝壳管理层给出了谨慎乐观的预期。贝壳CFO徐涛在电话会议上表示：短期市场永远具有“不确定性”，长期看市场会回归均值，进入更稳定的发展时期。

  房产交易下滑，成本走低

  贝壳的业务大致可以分为4部分，即存量房交易、新房交易、家装家居的交易、以及新兴业务及其他。

  房产交易一直是贝壳主要的收入来源，2022年亦是如此。期内，贝壳存量房交易的总交易额为15,765亿元，净收入241亿元；新房交易的总交易额为人民币9,405亿元，净收入287亿元。这两项业务的交易额占据贝壳总交易额的96%以上，净收入占据贝壳总净收入的87%。

  因受到房地产市场下行的影响，贝壳新存量房及新房的交易总额较去年是下降的，分别降低了23.4%及41.5%，因此也导致了贝壳这两快业务净收入的下滑，同比分别降低24.5%及38.3%。这也是导致贝壳总交易额及净收入下降原因。

  可以发现的是，贝壳新房交易总额同比下滑比存量房幅度更大。这一数值或可参考地产2022年销售额的变化。2022年，全国商品房销售额为13.33万亿，同比下滑26%；百强新房开发商销售额同比下降42%。

  同时，从2022年的交易额来看，贝壳存量房交易额虽远高于新房交易额，但存量房交易净收入却不及新房。而年报显示，存量房交易业务贡献的利润96.13亿元，贡献利润率为39.8%，较去年同期提升2.8个百分点；新房交易业务贡献的利润为67.64亿元，贡献利润率为23.6%，较去年同期提升4.3个百分点。

  虽然交易额将去年同期有所下滑，但贝壳也在降低营业成本，保证利润。2022年，贝壳的营业成本为469亿元，较2021年下降27.8%。

  贝壳降低的成本主要包括外部分佣、内部佣金及薪酬以及门店成本。期内贝壳贝联经纪人和其他销售渠道佣金为205亿元，同比下降35.2%；内部佣金及薪酬成本为179亿元，同比下降32.1%；门店成本33亿元，同比下降12.2%。

  其中，内部佣金及薪酬成本降低的原因之一，是贝壳销售团队及其他一线运营人员人数减少所致；门店成本降低是因为门店减少所致。

  截止2022年末，贝壳经纪人数量为394,020名，同比减少13.3%；活跃经纪人数量为349,681名，同比减少14.0%。门店数量为40,516家，同比减少20.6%。

  家装收入增长25倍，租赁收入增长超30%

  2022年是贝壳推进“一体两翼”战略的开局之年，虽然“一体”受大市影响，但两翼的表现却十分突出。尤其是家装家居业务。

  2022年全年，贝壳家装家居的总交易额为54亿元，较去年同期翻了25倍，实现净收入为50亿元，较2021年的1.97亿元同样是翻了25倍。家装家居业务贡献的利润为14.85亿元，是2021年贡献利润的将近1000倍。贡献利润率由2021年的0.8%，增值2022年的29.4%。

  贝壳于2022年4月收购了提供综合性服务的家装企业圣都家装，贝壳表示，双方的合作十分全面且融洽。圣都家装的业绩于2022年第二季度并表贝壳。

  贝壳“一体两翼”中的业务，是相辅相成的。据管理层介绍，“一体”为“两翼”提供了过 90% 的客户线索。同时，通过培训和实习，贝壳经纪人获得家装家居的专业知识，提升获客和转化。房产交易服务业务对于家装家居业务总合同额的导流贡献比例持续增长。

  贝壳的另一“翼”为房屋租赁业务，这一业务在2022年同样取得突破。2022年，贝壳房屋租赁业务中的省心租模式（即轻托管服务）的在管规模突破70,000套。而2022年第四季度省心租的入住率比三季度提高3.7个百分点。

  财务数据显示，贝壳新兴业务的净收入为28亿元，较2021年同期增长33.4%，原因之一正是轻托管租赁服务的净收入增加。

  管理层介绍，贝壳房屋租赁服务管理的出租单位数量超过12万个，其中分散租赁管理或“租得住”的单位超过7万个。其中 90% 以上来自核心业务客户推荐。

  “显然，核心业务的动员和赋能，让‘双翼’业务大幅跑赢市场。” 贝壳董事长兼首席执行官彭志坚对“两翼”业务十分满意。