文/乐居财经 杨宏彬

  疫情之后，越秀地产的业绩会，首次回归线下。董事长林昭远，看起来心情很不错，他一直面带微笑，自称回答问题的时候，“情感丰富了好多”。

  3月15日，越秀地产（0123.HK)举行2022年度业绩发布会，董事长兼执行董事林昭远；副董事长、执行董事兼总经理林峰；财务总监兼执行董事陈静；资本经营部总经理姜永进出席本次会议。

  在市场下行之际，越秀地产表现出了极强的韧性，各项经营指标逆势增长。2022年全年，越秀地产录得营业收入724.2亿元，同比增长26.2%；实现股东应占利润39.5亿元，同比上升10.2%；核心净利润42.4亿元，同比上升2.1%。

  截止2022年末，越秀地产总资产达3,463.5亿元，同比增长10.4%。越秀之所以能取得亮眼成绩，林昭远认为原因之一，在于“勤快”。

  自身盈利增长的同时，越秀地产也不忘回馈股东。公司董事会建议宣派2022年末期股息每股0.307港元，连同中期股息，全年派息每股0.626港元，派息总额约占核心净利润的40%。这么高的分红率在整个行业内是较为少见的。

  然而，越秀地产的诚意不仅如此。在上市30周年及成立40周年之际，越秀地产还决定额外进行实物分派，公司合资格股东每持有1,000股公司股票获派发越秀房托62个基金单位。

  林昭远在谈及今年的房地产市场时表示，预测今年的房地产市场会稳中向好，越秀地产好的项目会抓紧去化，回流现金，今年的供货会超过2400亿元。

销售目标超额完成，多元增加优质土储

  越秀地产经营业绩的稳步增长，和地产销售的强劲是分不开的。

  2022年全年，越秀地产实现合约销售额1,250.3亿元，同比增长8.6%，完成全年销售目标1,235亿元的101.2%。销售同比实现增长及完成业绩目标，这在去年整个行业中是相当难得的。

  具体来看，越秀地产2022年继续实施及优化“1+4”全国化市场布局，聚焦和深耕大湾区，重点拓展华东地区、华中地区、北方地区和西部地区。

  期内，越秀地产在大湾区实现合同销售金额约596.8亿元，约占总销售金额的47.7%；在广州实现合同销售金额约531.9亿元，约占总合同销售金额的42.5%。继续保持在大湾区领先及广州市场第一的地位。

  此外，去年越秀华东区域的销售工作取得突破。全年实现合同销售金额429.5亿元，同比上升65.7%。

  展望2023年，越秀地产的管理层将销售目标定为1320亿元，较2022年有6%的提升。林昭远解释称，企业对于市场的判断，总体上对十几万亿的整体市场有着坚定的信心。政策已经给了很好的支撑，后续核心就是（激发）投资者信心。

  土地储备是房企的粮仓，俗话说，“手里有粮，心中不慌”。

  2022年全年，越秀地产新增37幅土地，建筑面积695万平方米，遍布广州、深圳、佛山、中山、上海等大湾区和华东地区核心城市和重要的省会城市，其中广州地区新增地块10幅，约227万平方米。

  年内，越秀地产采用了“6+1”土地获取模式中，即通过持续完善TOD、“城市运营”、城市更新、国企合作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍等方式拿地，获取的土储分别占新增土储的11.5%、5.0%、34.4%和2.2%。

  “这几年无论深圳、上海还是北京的地，我们都是加大力度去拿的，在北京有机会我们还会继续拿地。”林昭远认为，拿地好时机时刻都在。

  截止2022年末，越秀地产拥有总土地储备约2,845万平方米，分布全国30个城市，一、二线城市占比到93%；在大湾区和广州市场，越秀地产分别拥有土地储备 1,418万平方米和1,219万平方米，约占总土地储备的49.8%和42.8%。

  越秀地产管理层表示，当前的土地储备足够公司未来至少三年的开发所需。

  除了地产外，越秀旗下的商业运营和管理业务也在助力营收增长。期内，越秀地产团持有的商业物业实现商业租赁收入3.23亿元，持股41.39%的越秀房产基金实现收入约18.73亿元，同比上升4.2%。

融资畅通，三道红线保持“绿档”

  在盈利能力持续突破的同时，越秀地产的财务端也保持着稳健。

  截止2022年底，越秀地产的总借贷金额为883亿元，其中人民币借贷占比75%，外币借贷占比25%。

  从还款期限来看，越秀地产债务结构合理，一年内需偿还的借款为157.44亿元，仅占比18%，而3-5年内偿还的借款占比达到了49%，偿还期限5年以上的占6%，两者合计占比55%。

  同时，越秀地产2022年的平均借贷利率创下新低，为4.16%，2020年及2021年分别为4.26%及4.62%。

  截止2022年末，越秀地产手持的货币资金达351.2亿元，除去监管存款132.7亿元后，仍足以覆盖一年内的到期债务。越秀地产剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为68.8%、62.7%和2.23倍，“三道红线”指标保持全部“绿档”。

  作为国企背景的房企，越秀地产有着天然的融资优势。2022年年内，越秀地产多次低息发债，如9月成功发行的25.9亿元公司债券，根据簿记结果，3+2年期品种发行规模15亿元，票面利率2.78%；5+2年期品种发行规模10.9亿元，票面利率3.09%。5年期为行业历史最低利率。

  2022年全年，越秀地产完成新的融资约人民币599.0亿元，其中境内融资约人民币524.0亿元，境外融资约人民币75.0亿元。于境内成功发行人民币公司债券合共98.4亿元，加权平均利率3.11%。

  对于发债计划，林昭远指，主要看成本，“我们具备发债的能力，有债务到期确实有再融资的需要，哪里成本低我们到哪里去。”

  展望未来，越秀地产表示，公司将持续持“三道红线”绿挡达标，加强对销售现金流的管理，保持较高的本年合同回款率拓融资渠道，降融资成本，保财务健康和现金流充裕安全。