文/乐居财经  魏薇

  去年11月以来，“金融16条”、“三支箭”、“内保外贷”等融资工具组合拳打出。近期，在融资回暖的大环境下，优质房企的融资格局持续改善，大额单笔融资频出。

  3月16日，上交所公司债券项目信息平台显示，“金茂申万-上海金茂大厦第1-5期绿色资产支持专项计划（碳中和）”已获得上交所受理。据悉，该债券品种为ABS，拟发行金额100亿元，原始权益人为上海金茂投资管理集团有限公司，计划管理人为申万宏源证券有限公司，项目状态显示为“获受理”。此前，该项目于2023年2月14日受理。

  这笔高达100亿元的发行规模，刷新了金茂2022年4月“中信证券-金茂凯晨2022年绿色资产支持专项计划（碳中和）”87亿元的单笔碳中和CMBS发行规模纪录。

  就在前一天，碧桂园186亿元小公募获受理。债券将分期发行，承销商/管理人为国泰君安证券股份有限公司、中信证券股份有限公司、中国国际金融股份有限公司。

  值得注意的是，碧桂园此次的小公募为无担保债券。一般来说，房企发行债券大部分需要CDS或CRMW等信用保护工具，或是中债增提供担保。

  金茂ABS单笔融资金额走高

  上海金茂大厦地处陆家嘴金融贸易区的核心位置，也是外滩著名的“三件套”建筑之一，另外两件分别是上海中心和环球金融中心。

  该建筑于1999年8月28日竣工，共88层，高度420.5米，曾经是中国内地最高的大楼。项目单体建筑面积达29万平方米，是集现代化办公楼、五星级酒店、会展中心、娱乐、商场等设施于一体的多功能型摩天大楼。

  截至2022年中期，上海金茂大厦的出租率为93.8%，近几年的出租率也维持在90%以上。去年4月发行CMBS产品的基础资产北京凯晨世贸中心，位于北京市西城区复兴门内大街，地处长安街、金融街和西单商圈辐射区域内，近三年平均出租率始终高于99%，2022年中期的出租率更是高达100%。

  相比之下，金茂此次拟发行的ABS较前几笔的规模大得多。

  去年12月，金茂成功发行“中金-西城金茂中心资产支持专项计划（碳中和）”，债券类别为ABS，发行金额23.31亿元，底层资产为西城金茂中心；去年11月，“国君资管-金茂绿建能源运维基础设施1-5期绿色资产支持专项计划（碳中和）”项目状态更新为“已反馈”，该项目品种为ABS，拟发行金额为40亿元，底层资产为金茂绿建的基础设施；10月，“金茂华福-金茂商业卓越2号重庆珑悦里资产支持专项计划”获通过，债券类别为ABS，拟发行金额4.5亿元，底层资产为重庆金茂珑悦里。

  另外，金茂还在6月底发行了“金茂华福-长沙金茂广场北塔二期绿色资产支持专项计划”，这也是全国首单碳中和写字楼类REITs，规模12.7亿元。

  接连ABS融资使得在金茂的多处自持物业处于抵押状态。截至2022年中期末，中国金茂处于抵押状态的物业、厂房及设备为38.3亿元，投资物业为118.74亿元，同期公司账面固定资产和自持物业的账面值为119.65亿元、316.35亿元。

  碧桂园融资持续破局

  据悉，碧桂园此次拟发行的小公募主要是用于偿还公司有息债务和置换已用于偿还到期债务的自有资金，以及补充流动资金、项目建设等。

  募集资金中的156.44亿元用于偿还到期及回售债券，包括今年即将到期的“16碧园05”、“19碧地02”和“19碧地03”，债券余额合计71.06亿元；以及2025年到期的4只2020年公司债，债券余额合计85.38亿元。

  自“三箭齐发”之后，碧桂园与工商银行、中国银行、邮储银行等十多家商业银行签署全面战略合作协议，共获得总计逾3000 亿元的意向性综合授信支持。

  去年12月，碧桂园再获中债增担保，成功发行10亿中票。这是碧桂园继获增信担保成功发行首期15亿元中期票据、通过央地合作增信模式成功发行10亿元公司债后，年内再次成功落地的公开市场发行。同年9月16日，碧桂园已成功发行第一期中期票据，金额15亿元。

  年底，碧桂园又获得内保外贷融资2.8亿美元、期限3年的银团贷款。

  2023开年，碧桂园获批200亿中票储架式注册发行，成为春节后获批储架式注册发行的首家房企，也是获批规模最大的民营房企之一。与中国民生银行香港分行订立融资协议，获最高达5000万美元等值的人民币定期贷款融资。

  几天之前，3月10日，深交所信息显示，“申港证券-引力保理-碧桂园1-10期供应链金融资产支持专项计划”项目状态已更新。上述债券发行品种为ABS，拟发行金额20亿元。发行人为引力商业保理有限公司，承销商为申港证券股份有限公司。