文/乐居财经  魏薇

  前不久，港股房地产板块开闸，经历了三次递表的嘉创地产以介绍方式成功登陆港交所。

  希望燃起。3月13日，中亿基业第三次向港交所主板递交上市申请。

  在此之前，中亿基业曾于2021年5月11日首次在港交所递表，去年4月19日，中亿基业二次递表。从第一次递表到第三次递表，前后时间跨度将近两年。

  第三份招股书中，中亿基业主要更新了其在2022年内的业绩。以合约销售计，中亿基业于2022年在中国所有房地产开发商中排名第105位。

  中亿基业的规模并不算大。其主耕西北楼市，在银川和西宁地带算的上是领头羊。有研究资料表明，其2022年在银川的所有开发商中排名第一，且自2014年至2021年连续八年在银川及西宁的所有开发商中排名第一。

  这几份招股书，暴露出中亿基业近年来毛利率下滑、区域布局单一土储不足等问题。截至2022年末，中亿基业的土地储备合计662.7万平方米，其中，648.13万平方米位于中国西北地区，占比97.8%。其在宁夏、青海两地的土地储备占比分别为52.0%、40.1%，二者加起来占比高达92.1%。

  捆绑万科

  股权方面，中亿基业由公司董事长方陆持有42.91%的股份、龚帆拥有9.14%、张君拥有6.17%、王小平拥有5.63%、仇建萍拥有5.41%；代表约30名员工持股的三家员工持股平台分别持股16.67%、11.01%、2.93%，合计约30.61%；此外，第三方投资人Yang Hawk Ying持股0.13%。

  董事会现由七名董事组成，包括三名执行董事、一名非执行董事及三名独立非执行董事。地产界著名大佬冯仑也赫然在列，其与欧阳宝丰、路林共同担任中亿基业的独立非执行董事。

  冯仑曾一手创立了万通集团，与万科王石、SOHO潘石屹、华远集团任志强曾被并称“地产四大天王”。欧阳宝丰曾担任宝龙地产、新鸿基地产首席财务官，复星地产、三盛地产的财务总监。

  除了房地产行业的知名人士，在历次的招股书中，中亿基业均多次提到了和万科之间的合作。

  2017年9月28日，中亿基业和万科成立了中房万科实业，作为与万科集团的战略合作平台。其中，宁夏中房实业持股40%、万科集团持股40%、深圳花银持股20%。

  截至2022年末，中房万科实业拥有位于银川及西宁的9个开发项目，中亿基业应占总建筑面积209.45万平米。

  在第一份招股书中，中亿基业表示，正是得益于和万科集团的业务合作，公司在往绩记录期间进行了业务扩张，实现公司的收益增长。

  在第二份招股书中，中亿基业称凭借万科集团的品牌知名度及行业专业知识，公司能够巩固现有市场地位，并逐步扩展至不同地区，与其紧密合作对公司的贡献甚大。

  在最新的招股书中，中亿基业称可利用万科集团的全国网络、市场声誉、财务实力及行业经验，巩固我们于现有市场的地位，并逐步扩展至不同地区；与万科集团的业务伙伴关系将继续在未来发展中发挥重要作用。

  从数据上来看，与万科的合作，确实为中亿基业贡献了不少收益。2020-2022年，中房万科实业贡献的总收益分别12.09亿元、79.72亿元及57.98亿元，分别占相关期间中亿基业总收益的21.5%、61.6%及50.3%。

  负债持续走高

  截至2022年末，中亿基业拥有42个处于不同发展阶段的物业开发项目，应占总建筑面积662.7万平米，其中37个项目由其附属公司开发、5个项目由联营公司开发。

  业绩方面，2020-2022年，中亿基业分别实现收入56.36亿元、129.45亿元、115.16亿元，对应的净利润分别为8.71亿元、13.84亿元、13.00亿元，毛利率分别约为31.8%、24.7%、24.5%。

  对于2020年到2021年的毛利率大幅下滑，招股书中称主要是由于中亿基业在2021年内的物业开发及销售业务以及管理咨询及其他服务产生的毛利率减少。其中，住宅物业开发及销售的毛利率由2020年的28.4%降至2021年的23%，原因是土地使用权成本较高，以及交付室内精装工程的物业比例增加。

  业务扩张之下，中亿基业的债务总额也在上涨，从2018年末的13.12亿元增加至2022年末的22.64亿元。2023年1月末，这一数据上升到了26.46亿元。

  中亿基业在招股书中表示，其维持大量借款为业务提供资金。2020年、2021年、2022年，中亿基业的借款总额（包括计息银行借款、租赁负债和来自其他第三方公司的借款）分别为18.88亿元、23.98亿元、19.9亿元，对应的财务成本分别为3799.3万元、5073.4万元、4121.3万元。

  值得注意的是，在2020年和2021年，中亿基业的利息开支总额分别为2.37亿元和2.36亿元，资本化利息的占比分别高达83.9%和78.5%。在2022年，资本化利息占利息开支总额的占比也高达78.8%。